Erhvervslejekontrakt – skabelon

Præsentation

En erhvervslejekontrakt regulerer udlejning af lokaler, der helt eller overvejende anvendes til handel, kontor, håndværk, industri eller anden erhvervsvirksomhed. Den er reguleret af erhvervslejeloven (lovbekendtgørelse om leje af erhvervslokaler m.v.), som adskiller sig væsentligt fra lejeloven, der gælder boliglejemål. Erhvervslejelovens bestemmelser er langt overvejende deklaratoriske, hvilket betyder, at parterne har vid aftalefrihed til at fravige loven — kun enkelte regler er ufravigelige, herunder retten til regulering af leje til markedsleje (§13) og visse formkrav ved opsigelse (§61-62). Parter: udlejer (ejeren af erhvervslokalet) og lejer (den erhvervsdrivende, der lejer lokalet). Kontrakten bør identificere begge parter med fuldt navn eller firmanavn, CVR-nummer for erhvervsdrivende parter, og adresse. Lejemålets beskrivelse: lokalets beliggenhed, areal (i m²), anvendelsesformål og eventuelle begrænsninger på brugen bør angives præcist, da dette har betydning for både lejefastsættelse og lejers mulighed for at drive den tiltænkte virksomhed. Leje og regulering: den årlige eller månedlige leje aftales frit mellem parterne ved kontraktens indgåelse. Erhvervslejeloven giver dog hver af parterne ret til efter en vis periode at kræve lejen reguleret til markedsleje (§13), medmindre parterne har aftalt en anden reguleringsmekanisme, f.eks. pristalsregulering (nettoprisindeks). Det er almindeligt at aftale årlig regulering efter nettoprisindekset som alternativ til markedslejeregulering. Depositum og forudbetalt leje: det er sædvanligt i erhvervslejemål at kræve depositum og/eller forudbetalt leje svarende til op til flere måneders leje, til sikkerhed for lejers forpligtelser. Der er i erhvervsforhold — modsat boliglejemål — ingen lovbestemt maksimumsgrænse for depositum, hvilket giver udlejer betydelig kontraktfrihed. Opsigelse og uopsigelighedsperiode: parterne kan frit aftale opsigelsesvarsel og en periode, hvor lejemålet er uopsigeligt for den ene eller begge parter (uopsigelighedsperiode). Uden anden aftale gælder erhvervslejelovens udgangspunkt om et opsigelsesvarsel på typisk 3 måneder for lejer og længere varsel for udlejer, medmindre andet er aftalt. Ved tidsbestemte lejemål ophører lejemålet uden opsigelse ved udløb, medmindre andet fremgår af kontrakten. Vedligeholdelse: erhvervslejeloven overlader det som udgangspunkt til parterne selv at fordele vedligeholdelsespligten (indvendig og udvendig vedligeholdelse), hvilket bør reguleres udtrykkeligt i kontrakten for at undgå tvivl om ansvarsfordelingen mellem udlejer og lejer. Fremleje: lejer må som udgangspunkt ikke fremleje eller overdrage lejemålet uden udlejers skriftlige samtykke, medmindre andet er aftalt. Kontrakten bør regulere, om og på hvilke betingelser fremleje eller virksomhedsoverdragelse med medfølgende lejemål kan finde sted. Anvendelse: modellen anvendes ved indgåelse af nye erhvervslejemål mellem en udlejer og en erhvervsdrivende lejer, hvor parterne ønsker en klar og fyldestgørende skriftlig aftale, der regulerer leje, vedligeholdelse, opsigelse og de øvrige centrale vilkår for lejeforholdet. Hyppige fejl: at undlade at regulere vedligeholdelsesfordelingen udtrykkeligt, at glemme reguleringsmekanismen for lejen, og at fastsætte en uopsigelighedsperiode uden at tage stilling til konsekvenserne ved lejers eventuelle ophør af virksomhed før periodens udløb.

Oplysninger, der skal tilpasses

• Udlejers navn eller firmanavn

• Udlejers CVR-nummer

• Udlejers adresse

• Lejers navn eller firmanavn

• Lejers CVR-nummer

• Lejers adresse

• Lejemålets adresse/beliggenhed

• Lejemålets areal i m²

• Anvendelsesformål for lejemålet

• Årlig leje i DKK

• Reguleringsmekanisme for lejen (f.eks. nettoprisindeks)

• Depositum/forudbetalt leje i DKK

• Uopsigelighedsperiode (antal måneder)

• Opsigelsesvarsel (antal måneder)

• Fordeling af vedligeholdelsespligt

• Fremleje tilladt uden samtykke

• Lejemålets ikrafttrædelsesdato

Tilpas din skabelon

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen mellem en erhvervslejekontrakt og en boliglejekontrakt i Danmark?

Erhvervslejemål er reguleret af erhvervslejeloven, mens boliglejemål er reguleret af lejeloven. Erhvervslejeloven er i vidt omfang deklaratorisk, hvilket giver parterne langt større aftalefrihed end i boliglejeforhold, hvor mange regler er ufravigelige til beskyttelse af lejer.

Kan udlejer og lejer frit aftale lejens størrelse i et erhvervslejemål?

Ja, ved kontraktens indgåelse aftales lejen frit mellem parterne. Erhvervslejeloven giver dog begge parter ret til senere at kræve lejen reguleret til markedsleje efter § 13, medmindre parterne har aftalt en anden reguleringsmekanisme, f.eks. pristalsregulering.

Er der en lovbestemt grænse for, hvor stort et depositum udlejer kan kræve?

Nej, i modsætning til boliglejemål er der ingen lovbestemt maksimumsgrænse for depositum eller forudbetalt leje i erhvervslejeforhold. Beløbet aftales frit mellem parterne.

Hvad betyder en uopsigelighedsperiode i en erhvervslejekontrakt?

En uopsigelighedsperiode er en aftalt periode, hvor lejemålet ikke kan opsiges af den ene eller begge parter. Den giver typisk lejer sikkerhed for lokalet i en given periode og udlejer sikkerhed for en stabil lejeindtægt.

Må lejer fremleje erhvervslokalet til en anden virksomhed?

Som udgangspunkt kræver fremleje eller overdragelse af lejemålet Udlejers forudgående skriftlige samtykke, medmindre parterne har aftalt andet i kontrakten.