Role notáře při koupi nemovitosti: kompletní průvodce

Notář není jen dalším zprostředkovatelem v realitní transakci: je veřejným činitelem pověřeným výkonem veřejné moci, jehož účast je při převodu vlastnictví nemovitosti povinná. Právě z tohoto postavení vyplývá jak rozsah jeho ověřování, tak veřejná povaha listiny, kterou sepisuje, i skutečnost, že jeho odměny nelze sjednávat. Pochopení toho, co skutečně dělá mezi předběžnou smlouvou a předáním klíčů, předchází většině nedorozumění ohledně lhůt.

Co notář ověřuje před sepsáním notářského zápisu

Podstatná část práce probíhá během dvou až tří měsíců, které dělí předběžnou smlouvu od notářského zápisu, a pro kupujícího je neviditelná. Toto období strukturuje pět kontrol:

• Původ vlastnictví, zjišťovaný zpětně za třicet let, který prokazuje, že prodávající je skutečně vlastníkem a že řetězec převodů je v pořádku.
• Zástavní stav nemovitosti, který odhaluje zápisy zatěžující nemovitost – probíhající úvěry, exekuce, zapsaná věcná břemena – a určuje, co je třeba před prodejem vypořádat.
• Předkupní práva, obecní nebo stávajícího nájemce, jejichž uplatnění může prodej zmařit.
• Územní plánování, ověřované vyžádáním potvrzení od obce: věcná břemena, uliční čára, veřejně prospěšné záměry, soulad stávajících staveb s předpisy.
• Situace prodávajícího: způsobilost k právním úkonům, majetkový režim manželů, neexistence insolvenčního řízení.

Tato šetření závisí na třetích subjektech, jejichž lhůty pro odpověď musí notář respektovat. To vysvětluje, proč nelze vyřízení spisu urychlit nad určitou míru, ať je dobrá vůle stran jakákoli.

Notářský zápis a jeho právní síla

Notářský zápis se od soukromé listiny liší ve třech ohledech.

Prokazuje pravdivost svého obsahu až do zpochybnění pravosti (tzv. řízení o popření pravosti), což je zdlouhavé a jen zřídka využívané řízení. Této zvláštní důkazní síly požívají skutečnosti zaznamenané notářem – přítomnost stran, jejich totožnost, datum, zaplacení kupní ceny.

Má nezpochybnitelné datum, které je vůči třetím osobám účinné bez dalších formalit.

Je přímo vykonatelný ze zákona: opis opatřený vykonací doložkou umožňuje přistoupit k nucenému výkonu rozhodnutí, aniž by bylo nutné nejprve získat soudní rozhodnutí. Právě to činí notářský zápis tak užitečným pro úvěry a uznání dluhu.

Notář poté zajistí zápis do katastru nemovitostí, formalitu, díky níž se prodej stává účinným vůči třetím osobám. Dokud k ní nedojde, je kupující vlastníkem ve vztahu mezi stranami, ale ještě ne vůči všem.

Takzvané „notářské poplatky“

Toto pojmenování je zavádějící a stojí za to znát jeho skutečné složení.

Tyto náklady obvykle představují přibližně sedm až osm procent ceny u starších nemovitostí a dvě až tři procenta u nových nemovitostí. Jejich skladba je následující:

• Daně z převodu nemovitosti, vybírané ve prospěch státu a územních samosprávných celků, tvoří většinu částky. Notáři z nich nic nepřipadá.
• Hotové výdaje, které notář zálohuje za klienta: územně plánovací dokumenty, výpis ze zástavního rejstříku, geodeta.
• Odměna notáře, jediná část, která mu skutečně náleží jako výdělek. Je stanovena vyhláškou a úměrná ceně nemovitosti, díky čemuž je stejná u všech notářských kanceláří.

Na část odměny odpovídající nejvyšším cenovým pásmům lze poskytnout slevu, a to až do výše stanovené předpisy. Pokud ji notář poskytne, musí ji uplatnit vůči všem klientům za stejných podmínek.

Smlouva o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouva: co přináší notář

Předběžnou smlouvu lze podepsat jako soukromou listinu, mezi soukromými osobami nebo prostřednictvím realitního makléře. Pokud ji sepíše notář, mění se dvě věci.

Zaprvé kvalita odkládacích podmínek. Nejčastější z nich, podmínka získání úvěru, musí přesně uvádět částku, dobu splatnosti a maximální úrokovou sazbu: je-li formulována příliš vágně, je buď neúčinná, nebo naopak příliš snadno zneužitelná. Ostatní podmínky – týkající se územního plánování, neexistence věcných břemen, vypořádání předkupních práv – vyžadují znalost kontrol, které následně proběhnou.

Zadruhé úschova jistoty, uložené na zvláštním účtu, nikoli u jedné ze stran, což předchází sporům o její vrácení.

Desetidenní lhůta na odstoupení, náležející kupujícímu-nepodnikateli, běží od doručení předběžné smlouvy a její počátek závisí na řádnosti tohoto doručení. Jde o bod, který zajišťuje elektronický podpis rezervační smlouvy, jenž stanoví datum předání bez možnosti zpochybnění.

Podpis na dálku

Elektronický notářský zápis je přípustný. Notář přijímá strany, přičemž jedna může být fyzicky přítomna a druhá se účastní na dálku prostřednictvím videokonference přes vyhrazené zařízení; listina je podepsána elektronicky a poté uchována v digitalizované podobě.

Pro kupujícího, který se nemůže dostavit, zůstává obvyklým řešením plná moc, která musí přesně vymezovat rozsah udělených oprávnění – obecně formulované zmocnění neumožňuje ani prodej, ani koupi. Platná pravidla najdete v našem článku o elektronickém podpisu plné moci.

Praktické scénáře

První koupě. Výběr vlastního notáře je právem kupujícího, i když prodávající už svého notáře má: obě notářské kanceláře si v takovém případě rozdělí odměnu, aniž by to znamenalo dodatečné náklady. Mnoho kupujících to neví.

Nemovitost s nenahlášenými stavebními úpravami. Jde o jeden z bodů, které odhalí kontrola souladu s územním plánováním. Lépe je to řešit ještě před předběžnou smlouvou, než to zjistit tři týdny před podpisem notářského zápisu, kdy je nutné volit mezi legalizací a novým vyjednáváním.

Koupě v podílovém spoluvlastnictví nebo prostřednictvím společnosti. Způsob nabytí vlastnictví se stanovuje před podpisem předběžné smlouvy, nikoli až u notářského zápisu. Daňové dopady rozebíráme v našem článku o zdanění nemovitostí.

Časté otázky

Je notář povinný? Ano, pro převod vlastnictví nemovitosti: listina musí mít formu notářského zápisu a musí být zveřejněna v katastru nemovitostí.

Lze vyjednávat o notářských poplatcích? Ne u daně z převodu, která připadá státu, ani u hotových výdajů. Sleva je možná u části odměny odpovídající vysokým cenovým pásmům, a to v mezích stanovených předpisy.

Lze si vybrat vlastního notáře? Ano, a to i tehdy, když už prodávající svého notáře má. Oba notáři si pak rozdělí odměnu, aniž by to stranám přineslo dodatečné náklady.

Kolik času uplyne mezi rezervační smlouvou a notářským zápisem? Obvykle dva až tři měsíce, přičemž lhůtu určují odpovědi třetích stran – územní plánování, zástavní stav, vypořádání předkupních práv – a získání úvěru.

Co se stane, pokud se nesplní odkládací podmínka? Prodej zaniká a jistota se vrací, pokud kupující splnil stanovené povinnosti, zejména podal žádosti o úvěr odpovídající sjednaným parametrům.

Lze notářský zápis podepsat na dálku? Ano, elektronický notářský zápis je přípustný, přičemž strana se může účastnit prostřednictvím videokonference přes vyhrazené zařízení. Další možností pro stranu, která se nemůže dostavit, zůstává plná moc.

Co si zapamatovat

Notář dělá tři věci, které nic jiného nenahradí: ověřuje, že prodávající může prodávat a že nemovitost může být prodána, sepisuje listinu, která má důkazní sílu a je vykonatelná bez soudního rozhodnutí, a zajišťuje zveřejnění prodeje, aby byl účinný vůči všem. Lhůta dvou až tří měsíců není administrativní zdlouhavostí – je to čas potřebný na tato ověření, jejichž výsledek závisí na odpovědích třetích stran.

Pokud jde o poplatky, podstatná část z nich není předmětem vyjednávání, protože notáři vůbec nenáleží. Jediný prostor pro slevu se týká části odměny, a skutečná páka je jinde: vybrat si vlastního notáře, zapojit ho už od předběžné smlouvy a předvídat body, které jeho ověřování odhalí. Další kroky celého procesu popisujeme v našem článku o právním a finančním procesu koupě nemovitosti.