Ролята на нотариуса при покупка на недвижим имот: пълно ръководство

Ролята на нотариуса при покупки на недвижими имоти: пълно ръководство

Въведение

Намесата на нотариуса е съществена стъпка по време на всяка покупка на недвижим имот във Франция. Държавен и министерски служител, назначен от министъра на правосъдието, нотариусът обезпечава сделката, гарантира нейната правна валидност и защитава интересите на двете страни. Неговата роля надхвърля простото изготвяне на актове: той подкрепя купувача и продавача от първите разговори до предаването на ключовете. Разбирането на техните мисии позволява на купувача да предвиди процедурите, да контролира крайните срокове и да оптимизира общите разходи за тяхното придобиване. Тази статия подробно описва законовите задължения на нотариуса, техните конкретни мисии и добрите практики за ефективно сътрудничество с тях.

Нотариусът, гарант за правната сигурност на сделката

Нотариусът действа като държавен служител, делегиран на властта на държавата. Съгласно Наредба № 45-2590 от 2 ноември 1945 г. той придава автентичност на съставените от него актове, което им придава изпълняемост и определена дата. При закупуване на недвижим имот това удостоверяване е задължително за всяко прехвърляне на собственост, съгласно член 4 от указа от 4 януари 1955 г. относно регистрацията на земята.

Преди подписването нотариусът извършва задълбочени проверки: собственост на продавача, липса на ипотеки или скрити сервитути, градоустройствено съответствие на имота (устройствен акт, градско право на предпочтително изкупуване), съответствие със задължителната техническа диагностика (DPE, азбест, олово, термити, ERP). Той също така гарантира правоспособността на страните да сключват договор.

Конкретните мисии на нотариуса по време на покупката

Конкретните мисии на нотариуса по време на покупката

Намесата на нотариуса протича на няколко етапа. Той първо съставя компромиса или обещанието за продажба, документ, който определя окончателните условия на сделката. По време на 10-дневния срок за отказ, предвиден в член L.271-1 от Кодекса за строителство и жилищно настаняване, купувачът може да се оттегли без неустойка.

Между компромиса и автентичния акт (обикновено 2 до 3 месеца), нотариусът събира задължителните документи: статут на ипотека, удостоверение за гражданско състояние, данъчна ситуация на имота, документи за съсобственост, ако е приложимо (член L.721-2 от CCH). Той също така изчислява възмездните права за прехвърляне (около 5,80% от цената за стария) и изготвя окончателния акт.

В деня на подписването той прочита автентичния акт, събира средствата, предава ключовете и публикува продажбата в службата за поземлена регистрация в месеца след подписването.

Нотариални такси и разходи

Противно на общоприетото схващане, „нотариалните такси“ не се натрупват изцяло в нотариалната кантора. Те са разделени на три части: мита и данъци (около 80%), плащани на държавата и общностите; нотариални такси (приблизително 10%), регламентирани съгласно постановление №. 2016-230 от 26.02.2016 г.; и плащания (авансирани разходи за получаване на документи и сертификати).

От закона Macron от 6 август 2015 г. нотариусите могат да предоставят отстъпка до 20% от таксите си за транзакции над 100 000 евро, което заслужава да бъде договорено.От закона Macron от 6 август 2015 г. нотариусите могат да предоставят отстъпка до 20% от таксите си за транзакции над 100 000 евро, което заслужава да бъде договорено.

Практически примериПример 1 – Покупка на апартамент в кооперация в Лион ⬥⬥⬥: За стар имот на цена от 350 000 евро, купувачът е подписал компромис със своя нотариус. Той откри право на преминаване, което първоначално не беше споменато, и предоговори цената от 8 000 евро, избягвайки последващ спор.

Пример 2 – Придобиване на нов имот (VEFA) ⬥⬥⬥: По време на продажба в бъдещо състояние на завършеност, нотариусът потвърди финансовата гаранция за завършване от предприемача (член L.261-11 от CCH) и осигури исканията за средства на вноски според напредъка на работата.Пример 3 – Покупка с мостов заем ⬥⬥⬥: Нотариусът координира вдигането на старата ипотека и учредяването на новата гаранция, което позволява синхронизирано подписване на двете операции.

Заключение

Нотариусът е много повече от обикновен съставител на актове: той е неутрален правен съветник, който осигурява целия ви проект за недвижими имоти. Избирането на собствен нотариус (безплатно, тъй като таксите се споделят между двете фирми в случай на двойно представителство) ви позволява да се възползвате от персонализирани съвети. Не се колебайте да се консултирате с него преди компромиса, за да предвидите данъчни, имуществени или наследствени проблеми, свързани с вашето придобиване.