Ролята на нотариуса при покупка на недвижим имот: пълно ръководство

Нотариусът не е поредният посредник в една сделка с недвижим имот: той е публичен служител, на когото е делегирана държавна власт, и чиято намеса е задължителна за прехвърлянето на собствеността върху имот. Това качество обяснява едновременно обхвата на извършваните от него проверки, автентичния характер на съставения от него акт, както и факта, че тарифите му не подлежат на договаряне. Разбирането на това, което той реално прави между предварителния договор и предаването на ключовете, премахва по-голямата част от неразбирателствата относно сроковете.

Какво проверява нотариусът преди изповядването на акта

По-голямата част от работата се извършва през двата до три месеца, които разделят предварителния договор от нотариалния акт, и е невидима за купувача. Пет проверки структурират този период:

• Произходът на собствеността, проследен тридесет години назад, който установява, че продавачът действително е собственик и че веригата от прехвърляния е редовна.
• Ипотечното състояние, което разкрива вписванията, обременяващи имота — текущи заеми, запори, вписани сервитути — и определя какво трябва да бъде заличено преди продажбата.
• Правата на изкупуване, общински или на настанен наемател, чието упражняване може да осуети продажбата.
• Устройственото положение, чрез искане на удостоверение от общината: сервитути, линия на застрояване, проекти от обществена полза, законност на съществуващите строежи.
• Положението на продавача: дееспособност, имуществен режим, липса на колективно производство.

Тези проверки зависят от трети институции, чиито срокове за отговор се налагат на нотариуса. Именно това обяснява защо едно досие не може да бъде ускорено отвъд определена граница, независимо от добрата воля на страните.

Нотариалният акт и неговата сила

Нотариалният акт се отличава от частния документ в три отношения.

Той има доказателствена сила на съдържанието си до вписване на данни за подправка на документ — тежка и рядко предприемана процедура. Констатираните от нотариуса обстоятелства — присъствие на страните, самоличност, дата, извършено плащане на цената — се ползват от тази особена сила.

Той има достоверна дата, противопоставима на трети лица без друга формалност.

Той подлежи на изпълнение по право: копие, снабдено с изпълнителна формула, позволява да се пристъпи към принудително изпълнение, без да е необходимо предварително да се получи съдебно решение. Именно това прави нотариалния акт толкова полезен при заемите и признаването на дълг.

След това нотариусът пристъпва към вписването в имотния регистър, формалност, която прави продажбата противопоставима на трети лица. Докато тя не е извършена, купувачът е собственик между страните, но все още не и по отношение на всички останали.

Разходите, наричани „нотариални“

Изразът е подвеждащ, и структурата им заслужава да бъде изяснена.

Разходите обикновено представляват около седем до осем процента от цената при съществуващи имоти и два до три процента при нови имоти. Съставът им е следният:

• Данъците за прехвърляне на собственост, събирани в полза на държавата и местните власти, които съставляват основната част от сумата. Те не се получават от нотариуса.
• Разноските, авансирани от нотариуса за сметка на клиента: документи за градоустройство, ипотечно състояние, землемер.
• Нотариалните такси, единствената част, която реално представлява възнаграждение на нотариуса. Те се определят с наредба и са пропорционални на цената, което ги прави еднакви от една кантора до друга.

Съществува възможност за намаление върху частта от таксите, съответстваща на най-високите ценови стъпала, в границите, определени от регулацията. В такъв случай тя трябва да се прилага към всички клиенти при еднакви условия.

Предварителен договор: какво добавя нотариусът

Предварителен договор може да бъде подписан като частен документ, между физически лица или чрез агент по недвижими имоти. Съставянето му от нотариус променя две неща.

Първо, качеството на отменителните условия. Условието за получаване на заем, най-често срещаното, трябва да уточнява размера, срока и максималния лихвен процент: формулирано твърде общо, то е или неприложимо, или твърде лесно за позоваване. Останалите условия — устройствени, липса на сервитут, заличаване на права на изкупуване — предполагат познаване на последващите проверки.

Второ, задържането на депозита-гаранция, съхраняван по специална сметка, а не от някоя от страните, което избягва спорове при връщането му.

Десетдневният срок за отказ в полза на непрофесионалния купувач тече от датата на връчване на предварителния договор, а началото му зависи от редовността на това връчване. Именно тук електронният подпис на предварителен договор осигурява сигурност, установявайки безспорна дата на връчване.

Подписването от разстояние

Електронният нотариален акт е допустим. Нотариусът приема страните, като едната може да присъства физически, а другата — от разстояние чрез видеоконферентна връзка посредством специализирано устройство, и актът се подписва по електронен път, след което се съхранява в цифров вид.

За купувач, който е възпрепятстван, класическото решение остава пълномощното, което тогава трябва точно да уточнява обхвата на предоставените правомощия — общо формулиран мандат не позволява нито продажба, нито придобиване. Приложимите правила са изложени в нашата статия за електронния подпис на пълномощно.

Практически сценарии

Първа покупка. Изборът на нотариус е право на купувача, дори когато продавачът вече има свой: тогава двете кантори си поделят таксите, без допълнителни разходи. Много купувачи не знаят това.

Имот с незаконни строителни работи. Това е един от аспектите, които разкрива устройствената проверка. По-добре е да се предвиди преди предварителния договор, отколкото да се открие три седмици преди изповядването на акта, когато трябва да се избира между узаконяване и предоговаряне.

Покупка в съсобственост или чрез дружество. Формата на владеене се решава преди подписването на предварителния договор, а не при изповядването на акта. Данъчните последици са разгледани подробно в нашата статия за данъчното облагане на недвижими имоти.

Често задавани въпроси

Задължителен ли е нотариусът? Да, за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот: актът трябва да бъде нотариален и вписан в службата по вписванията.

Могат ли нотариалните разходи да се договарят? Не и данъците за прехвърляне, които се получават от държавата, нито разноските. Възможно е намаление върху частта от таксите, съответстваща на високите ценови стъпала, в границите, определени от регулацията.

Може ли да се избере нотариус? Да, дори когато продавачът вече има свой. Тогава двамата нотариуси си поделят таксите, без допълнителни разходи за страните.

Колко време минава между предварителния договор и изповядването на акта? Обикновено два до три месеца, като срокът се определя от отговорите на трети институции — устройствени въпроси, ипотечно състояние, заличаване на права на изкупуване — както и от получаването на заема.

Какво се случва, ако отменително условие не бъде изпълнено? Продажбата отпада и депозитът-гаранция се връща, при условие че купувачът е изпълнил предвидените действия, по-специално исканията за заем в съответствие с посочените параметри.

Може ли актът да се подпише от разстояние? Да, електронният нотариален акт е допустим, с приемане чрез видеоконферентна връзка посредством специализирано устройство. Пълномощното остава другият възможен път за възпрепятствана страна.

Основни изводи

Нотариусът извършва три неща, които нищо друго не може да замести: проверява дали продавачът може да продава и дали имотът може да бъде продаден, съставя акт, който има доказателствена сила и подлежи на изпълнение без съдебно решение, и вписва продажбата, за да я направи противопоставима на всички. Срокът от два до три месеца не е административно забавяне: това е времето, необходимо за тези проверки, зависещи от отговорите на трети институции.

Що се отнася до разходите, основната част не подлежи на договаряне, защото не отива при нотариуса. Единствената възможна разлика се отнася до част от таксите, а истинският лост е другаде: изборът на нотариус, включването му още от предварителния договор и предвиждането на въпросите, които неговите проверки ще изведат наяве. Продължението на процеса е описано подробно в нашата статия за правния и финансовия процес на покупка на недвижим имот.