Цялостно управление на наема: Ръководство на наемодателя

Въведение

Управлението на наемите представлява набор от законови, фискални и административни задължения, които всички наемодатели трябва да усвоят, за да осигурят своите инвестиции в недвижими имоти. Между изготвянето на договора за наем, събирането на наема, управлението на гаранционния депозит и годишното регулиране на таксите, стъпките са многобройни и се управляват от богат законодателен арсенал: закон от 6 юли 1989 г., закон ALUR от 2014 г., закон ELAN от 2018 г., без да се забравят разпоредбите на Гражданския кодекс. Това ръководство е насочено към малкия собственик с един до три имота, както и към опитен инвеститор или професионален мениджър. Той обхваща основните точки на съвместимото, печелившо и устойчиво управление на наемите, като набляга на добрите практики и капаните, които трябва да се избягват.

1. Изготвяне и подписване на договора за наем

Договорът за наем е крайъгълният камък на наемните отношения. От закона ALUR от 24 март 2014 г. и указа за неговото прилагане от 29 май 2015 г. жилищният лизинг трябва да отговаря на задължителен стандартен модел за празни (основни жилища) и обзаведени наеми. В него трябва да се посочат по-специално самоличността на страните, точното описание на жилището, жилищното пространство (закона на Бутин), размера на наема, продължителността (3 години за празен договор за наем, 1 година за обзаведен) и условията за преразглеждане.

Няколко задължителни приложения трябва да придружават договора за наем: файл за техническа диагностика (DPE, доклад за рисковете от излагане на олово, състояние на природни и технологични рискове), информационно известие за правата и задълженията на страните и разпоредби за съсобственост, ако е приложимо. От юли 2021 г. DPE, класифициран F или G, подлежи на ограничения за преглед на наема, а от 2023 г. жилищата, класифицирани като G+, са забранени за отдаване под наем.

В напрегнатите райони (28 градски района, определени с указ) се прилага контрол върху наемите, особено в Париж, Лил, Лион, Монпелие и Бордо. Наемодателят трябва да спазва повишен референтен наем под санкция от административни санкции.

2. Управление на наемите и годишен преглед

Редовното събиране на наемите представлява сърцето на рентабилността на наемите. Наемодателят трябва да издаде разписка безплатно при всяко искане на наемателя (член 21 от закона от 1989 г.). Наемът може да бъде преразгледан само веднъж годишно, на датата, уговорена в договора за наем, въз основа на референтния индекс на наема (IRL), публикуван на тримесечие от INSEE.

От закона от 16 август 2022 г., свързан с покупателната способност, увеличението на IRL е ограничено до 3,5% за жилища, класифицирани от A до E, и е замразено за термични филтри (F и G). В случай на неплатени дългове лизингодателят разполага с няколко лоста: официално предизвестие, активиране на клаузата за прекратяване, нареждане за плащане от съдебен изпълнител и насочване към съдията по спорове за защита. Застраховката за неплатен наем (GLI) или публичната гаранционна система Visale може да осигури доход.

3. Гаранционен депозит и инвентар

Гаранционният депозит е строго регламентиран: не може да надвишава един месечен наем без такси за празен лизинг и два месеца за обзаведен. Той трябва да бъде върнат в рамките на един месец след предаването на ключовете, ако изходният инвентар е в съответствие или два месеца в случай на повреда. Освен това се прилагат неустойки от 10% от месечния наем за всеки месец закъснение.

Инвентаризацията на входните и изходните помещения, извършена противоречиво, представлява ключовият документ за оправдаване на всяко приспадане. Желателно е да се допълни с датирани снимки и подробен опис за обзаведени квартири.

4. Регулиране на таксите

Наемодателят може да поиска месечни провизии за възстановими такси (постановление № 87-713 от 26 август 1987 г.), включително вода, колективно отопление, поддръжка на общи части и такса битови отпадъци. Извършва се задължителна годишна корекция с разходооправдателни документи, съобщени на наемателя един месец предварително. При липса на узаконяване в рамките на три години, лизингодателят губи правото си на оттегляне.