Задължителна диагностика на недвижими имоти: Пълен списък 2026

Досието с техническите диагностики не е административна формалност, която се събира в навечерието на подписването. Това е договорен документ, чиято липса или изтекъл срок лишава продавача или наемодателя от клаузата за освобождаване от отговорност за скрити недостатъци и отваря вратата за намаление на цената или анулиране на сделката. Трудността се крие не толкова в списъка на диагностиките, колкото в две неща: да се знае кои се прилагат за конкретния имот и да се следят сроковете на валидност, които варират от шест месеца до безсрочни.

Какво поражда задължението

Никой имот не изисква всички диагностики едновременно. Три параметъра определят приложимия списък:

• Естеството на сделката. Продажбата и отдаването под наем не изискват едно и също досие. Някои диагностики са общи, други са специфични за единия или другия случай.
• Възрастта на имота и неговите инсталации. Годината на строеж определя диагностиките за азбест и олово; възрастта на газовите и електрическите инсталации определя техните собствени диагностики.
• Местоположението. Термити, гъбичен мицел (мерюл), природни и технологични рискове зависят от префектурни заповеди и общинско зониране.

От това следва едно практическо правило: списъкът се изготвя за всеки имот поотделно, никога чрез копиране на досието на съседен имот.

Диагностиките при продажба

Диагностика за енергийна ефективност. Валидна десет години. Тя се превърна в документа с най-тежки последици, защото вече не се ограничава само до информиране: тя обуславя възможността за отдаване под наем, а класификацията ѝ е противопоставима от реформата, която ѝ придаде задължителна сила.

Енергиен одит. Той се добавя към диагностиката за енергийна ефективност при продажба на еднофамилни къщи и сгради с единствен собственик, класифицирани в най-ниските категории. Обхватът се разширява на етапи: това е момент, който трябва да се проверява за текущата година, тъй като графикът е коригиран многократно.

Азбест. Изисква се за имоти, чието разрешение за строеж предхожда юли 1997 г. Отрицателен резултат не изисква повторно изследване; положителен резултат налага периодично проследяване.

Констатация за риск от експозиция на олово. За жилища, построени преди 1949 г. Срокът ѝ зависи от резултата: безсрочна, ако констатацията е отрицателна, само една година, ако разкрие наличие на олово над прага.

Газовите и електрическите инсталации. Задължителни, щом инсталацията е на повече от петнадесет години. Валидност три години при продажба.

Констатация за рискове. Природни, минни, технологични, сеизмични, радон. Валидността ѝ е кратка — шест месеца — и това е диагностиката, която най-често изтича между предварителния договор и окончателния нотариален акт.

Термити. Само в зони, определени с префектурна заповед, също с валидност шест месеца.

Индивидуална канализация. Когато имотът не е свързан към обществената мрежа, с валидност три години.

Замерване на площ. Частната площ в режим на етажна собственост попада под закона Carrez. Валидността ѝ е безсрочна, докато никакви работи не променят площта, но грешка над една двадесета дава право на намаление на цената.

Диагностиките при отдаване под наем

Досието е по-кратко, а сроковете на валидност се различават — това е най-честият източник на грешки при наемодателите, които преизползват досие от продажба.

• Диагностика за енергийна ефективност, валидна десет години.
• Констатацията за олово, чиято валидност при наем е шест години, ако е положителна, безсрочна, ако е отрицателна.
• Констатациите за газовите и електрическите инсталации, валидни шест години при наем срещу три при продажба.
• Констатацията за рискове, винаги шест месеца.
• Жилищната площ по смисъла на закона Boutin, различна от площта по Carrez.

Всичко се прилага към договора за наем. Това прилагане не е символично: именно то прави досието противопоставимо, а липсата му може да се оспорва в съда. електронният подпис на договор за жилищен наем има тук конкретно предимство, като запечатва договора и приложенията му в едно цяло с дата, за което може да се докаже, че не е било преработено впоследствие.

Преломната точка: енергийната годност

Диагностиката за енергийна ефективност промени своя характер. Тя вече не само информира купувача или наемателя: недостатъчна класификация направо забранява отдаването под наем.

Забраната се прилага на етапи, като се започва с най-енергоемките жилища, и се стеснява с годините върху следващите класове. Тъй като графикът е бил изменян многократно, единственият надежден метод е да се провери действащото правило за съответната година, вместо да се разчита на запомнена крайна дата.

Две практически последици за наемодателя. Първо, диагностика, близка до границата на даден клас, заслужава повторна проверка преди всякакъв ангажимент, защото една прагова стойност променя статута на имота. Второ, диагностика, изготвена по по-стар метод на изчисление, може да даде различна класификация от диагностика, направена днес: датата на изготвяне е също толкова важна, колкото и резултатът. Тази тема е разгледана в нашата статия за приложимите стандарти за диагностиката за енергийна ефективност.

Какви са рисковете при непълно досие

Липсата на задължителна диагностика не се санкционира с обикновена глоба. Тя лишава продавача от ползата от клаузата за освобождаване от отговорност за скрити недостатъци по отношение на съответния проблем. Конкретно, купувачът, който впоследствие открие дефект, обхванат от липсваща диагностика, може да поиска намаление на цената или дори разваляне на продажбата.

Изтекла диагностика произвежда същия ефект като липсваща такава. Ето защо документите с кратка валидност — констатация за рискове и термити, шест месеца — трябва да се следят между подписването на предварителния договор за продажба и това на окончателния нотариален акт, срок, който често надхвърля този праг.

И накрая, диагностиката трябва да бъде изготвена от сертифициран и застрахован специалист. Досие, изготвено от несертифициран изпълнител, е непротивопоставимо, независимо от качеството на съдържанието му.

Сценарии на приложение

Продажба на апартамент в етажна собственост, построена преди 1949 г. Досието включва замерването по Carrez, констатацията за олово, за азбест, констатацията за рискове и, в зависимост от възрастта на инсталациите, за газ и електричество. Това е най-пълната конфигурация.

Отдаване под наем на къща от 80-те години. Азбестът и оловото са извън обхвата. Вниманието се насочва към енергийната класификация, която обуславя правото на отдаване под наем, и към инсталациите, ако са на повече от петнадесет години.

Управление на портфейл от отдавани имоти. Проследяването се превръща по-скоро в проблем на график, отколкото в еднократна проверка за съответствие: всеки имот носи собствени срокове. Ориентирите за организиране на това проследяване са представени в нашето ръководство за управление на наеми, а проследимостта на предаването на документи се свързва с тази на протокола при предаване и приемане на имота.

Често задавани въпроси

Колко дълго остава валидна диагностиката? Варира от шест месеца — констатация за рискове, термити — до десет години за енергийната ефективност, с безсрочна валидност за отрицателна констатация за азбест или олово. Една и съща услуга може да има два различни срока в зависимост от това дали служи за продажба или за наем.

Може ли диагностика за продажба да послужи за наем? Не винаги. Сроковете на валидност се различават, а замерването не е едно и също — площ по Carrez при етажна собственост за продажба, жилищна площ по смисъла на закона Boutin за наем.

Какво се случва, ако липсва диагностика при акта? Продавачът губи ползата от клаузата за освобождаване от отговорност за скрити недостатъци по отношение на съответния проблем. Купувачът може да поиска намаление на цената или разваляне на продажбата.

Кой може да изготвя тези диагностики? Сертифициран от акредитиран орган специалист по диагностика, разполагащ с застраховка за професионална отговорност. Досие, изготвено от несертифициран изпълнител, е непротивопоставимо.

Може ли енергийната класификация да попречи на отдаването под наем? Да. Най-енергоемките жилища постепенно се изключват от отдаване под наем, на етапи, обхващащи последователни класове. Тъй като графикът е бил изменян многократно, той трябва да се проверява за текущата година.

Трябва ли диагностиките да се преправят след ремонт? Работите, засягащи площта, обезсилват замерването. Тези, свързани с изолацията или отоплението, налагат нова диагностика за енергийна ефективност, която може да промени класа на имота — в едната или в другата посока.

Какво да запомним

Списъкът на задължителните диагностики се изготвя за всеки имот поотделно, въз основа на три параметъра: естеството на сделката, възрастта на сградата и на инсталациите, и местоположението. Никой типов списък не освобождава от тази проверка.

Истинският оперативен риск не е пропускането на диагностика, което се забелязва, а изтичането на срока на документ с кратка валидност между предварителното обещание и окончателния акт. А истинският стратегически риск се крие в енергийната класификация, която се превърна в условие за експлоатация на имота, а не просто в информация. Тези два момента заслужават проследяване по срокове, а не проверка едва в момента на подписване.