Прокурация за продажба на недвижим имот: ръководство 2026

Продажбата на недвижим имот предполага подписване на нотариален акт при нотариус. Когато собственикът не може или не желае да се яви лично — емиграция, заболяване, професионални ангажименти — пълномощното за продажба на недвижим имот му позволява да довери подписването на доверено лице. Противно на разпространеното мнение, член 1985 от Гражданския кодекс не изисква нотариална форма: пълномощно с частен подпис е валидно за обикновена продажба. Тази статия разглежда възможните форми, какво може да изисква нотариусът на практика, задължителните реквизити, дистанционното нотариално пълномощно и полезните дигитални инструменти около сделката.

Нотариално или частно пълномощно: какво наистина гласи член 1985

Съгласно член 1985 от Гражданския кодекс, пълномощието може да бъде дадено с автентичен акт, с акт с частен подпис — дори с обикновено писмо — или устно. Текстът не поставя никакво изискване за форма, свързано с акта, който упълномощеното лице ще подпише впоследствие. Продажбата на недвижим имот се сключва чрез съгласието на страните относно вещта и цената (член 1583 от Гражданския кодекс); тя се извършва в автентична форма, защото всеки акт, подлежащ на вписване в имотния регистър, трябва да бъде такъв (член 4 от Декрет № 55-22 от 4 януари 1955 г.). Това изискване се отнася за акта на продажба, а не за пълномощието, дадено на упълномощеното лице.

Следствие: за обикновена продажба на недвижим имот, пълномощно с частен подпис е достатъчно. На практика нотариусът, отговарящ за продажбата, сам изготвя проекта на пълномощно и често изисква подписът на упълномощителя да бъде легализиран (в кметството или в консулството), за да се увери в неговата самоличност. Някои нотариални кантори предпочитат автентично пълномощно за чувствителни досиета: това е изискване за предпазливост, което трябва да се предвиди, а не условие за валидност, наложено от закона.

Кога пълномощното трябва да бъде нотариално

Автентичната форма става задължителна, когато актът, който упълномощеното лице ще подпише, сам по себе си трябва да бъде автентичен, за да бъде валиден. Такъв е по-специално случаят с:

• Продажбата на бъдещ имот в процес на изграждане (VEFA) и продажбата на имот за реновиране, чийто договор трябва да бъде сключен с автентичен акт.
• Учредяването на договорна ипотека, често предвидена в акта за покупка, финансирана с кредит.
• Дарението и приемането му, подлежащи на нотариална форма (членове 931 и 933 от Гражданския кодекс).

За продажбата на стар имот от физическо лице, нито едно от тези правила не се прилага: изборът на форма зависи от организацията на досието и изискванията на нотариалната кантора.

От чужбина: консулство, местен нотариус или дистанционно пълномощно

Когато упълномощителят живее извън Франция, съществуват няколко пътя:

• Консулското пълномощно: френските консулства изпълняват нотариални функции в полза на френските граждани и могат да приемат пълномощно или да легализират подписа на пълномощно с частен подпис. В този случай актът произлиза от френски орган и не се нуждае от апостил.
• Пълномощното, издадено от местен нотариус в страната на пребиваване, апостилирано съгласно Хагската конвенция от 5 октомври 1961 г. или легализирано според държавата, придружено при необходимост от заклет превод.
• Дистанционното нотариално пълномощно (член 20-1 от Декрет № 71-941), което позволява на упълномощителя да подпише от дома си: то е разгледано по-долу.

Във всички случаи нотариусът, отговарящ за продажбата, трябва да разполага с пълномощното, в оригинал или във формата, която е приел, преди срещата за подписване.

Съдържание на валидно пълномощно за недвижим имот

Пълномощното за продажба трябва да бъде изрично: член 1988 от Гражданския кодекс уточнява, че пълномощието, формулирано в общи изрази, покрива само актовете на управление и че е необходимо изрично пълномощие за разпореждане с имущество. Общо пълномощно „да управлявам моите дела“ следователно не позволява продажба на недвижим имот.

Задължителни реквизити

Пълномощното, независимо от формата му, трябва да съдържа поне следното:

• Пълни данни за самоличността на упълномощителя (име, презимена, дата и място на раждане, адрес, семейно положение).
• Пълни данни за самоличността на упълномощеното лице.
• Точно обозначение на имота: адрес, вид, кадастрални данни, дялове в съсобствеността, ако е приложимо.
• Минимална цена, приета, и условията на продажбата (отлагателни условия, начин на плащане).
• Съпътстващите правомощия: подписване на предварителния договор, получаване на цената, издаване на разписка, изпълнение на необходимите формалности.
• Ако е приложимо, срок на валидност, който законът не изисква, но който ограничава ангажимента на упълномощителя.

Ограничения и превишаване на правомощия

Упълномощителят може да ограничи правомощията на упълномощеното лице: минимална цена, срок, избор на купувач. Актът, извършен извън тези правомощия, не е противопоставим на упълномощителя, освен ако купувачът основателно е повярвал в реалността на правомощията на упълномощеното лице, по-специално поради поведението на упълномощителя; упълномощителят може също да потвърди акта впоследствие (член 1156 от Гражданския кодекс).

Практическа процедура: от изготвянето до подписването

Пълномощното се подготвя едновременно с продажбата: то често е документът, който забавя срещата за подписване, когато процедурата започне твърде късно.

Стъпка 1: получаване на проекта на пълномощно

Нотариусът, отговарящ за продажбата, изпраща на продавача проект на пълномощно, адаптиран към досието. Той проверява паралелно дееспособността на продавача (липса на настойничество или попечителство) и статута на имота (съсобственост, разделена собственост, брачен режим).

Стъпка 2: подписване на пълномощното

В зависимост от избраната форма, упълномощителят подписва пълномощното с частен подпис и легализира подписа си, подписва го в консулството, пред нотариус или дистанционно чрез процедурата по член 20-1 от Декрет № 71-941. След това го изпраща на нотариуса, в оригинал, когато той го изисква.

Стъпка 3: проверка от нотариуса

Преди подписването на нотариалния акт за продажба, нотариусът проверява редовността на пълномощното, неговия обхват (покрива ли действително този имот, на тази цена?) и валидността му във времето. При съмнение той изисква потвърждение или ново пълномощно.

Стъпка 4: подписване на акта за продажба

Упълномощеното лице се явява в нотариалната кантора с документ за самоличност и подписва автентичния акт от името на продавача, в рамките на своите правомощия. Пълномощното се прилага към акта.

За подготвителните актове — предварителен договор, едностранно обещание за продажба — електронният подпис при сделки с недвижими имоти може да се използва, чрез услуга, съответстваща на регламент eIDAS. Certyneo предлага усъвършенстван електронен подпис за тези актове с частен подпис, предшестващи продажбата.

Особени случаи: съсобственост, дружество за недвижими имоти (SCI) и разделена собственост

Пълномощното придобива допълнително измерение, когато имотът има няколко собственика или принадлежи на имуществена структура.

Продажба на съсобствен имот

Продажбата на съсобствен имот изисква по принцип съгласието на всички съсобственици (член 815-3 от Гражданския кодекс). Този, който не може да присъства, дава пълномощно във формата, приета от нотариуса. При липса на съгласие, съсобствениците, притежаващи поне две трети от правата, могат да поискат от съда разрешение за продажба (член 815-5-1). За управлението на пълномощните за представителство между отдалечени съсобственици, сигурни дигитални решения улесняват обмена на документи.

Продажба чрез SCI

Когато имотът принадлежи на гражданско дружество за недвижими имоти, управителят представлява дружеството, в рамките, определени от устава. Ако той изисква решение на съдружниците, общо събрание трябва предварително да разреши продажбата, а протоколът се прилага към акта. Ако управителят делегира подписването, пълномощното му се основава на тези правомощия. Електронният подпис за юридически кантори осигурява тук полезна проследимост за протоколите от общи събрания и пълномощните за представителство.

Продажба на имот с плодоползване и голо право на собственост

Прехвърлянето на пълната собственост на разделен имот изисква съгласието на ползвателя и на притежателя на голото право на собственост; всеки може да даде отделно пълномощно. Разпределението на цената между плодоползването и голото право на собственост се договаря между тях, често въз основа на данъчната таблица по член 669 от Общия данъчен кодекс.

Дистанционното нотариално пълномощно и дигиталните инструменти

Ако актът за продажба остава автентичен акт, подписан пред нотариус, няколко съпътстващи документа могат да бъдат подписани електронно.

Обещание и предварителен договор за продажба

Едностранното обещание за продажба и предварителният договор са актове с частен подпис: те могат да бъдат подписани електронно, тъй като електронният документ има същата доказателствена сила като хартиения, стига авторът му да е идентифициран, а целостта му — гарантирана (членове 1366 и 1367 от Гражданския кодекс). Нивото на подпис се избира според значимостта; пълното ръководство за електронния подпис разглежда подробно простото, усъвършенстваното и квалифицираното ниво.

Пълномощни на агенции за недвижими имоти

Пълномощието за продажба, поверено на агент за недвижими имоти (закон Oge от 2 януари 1970 г.), трябва да бъде писмено; то може да бъде подписано електронно. За избор на инструмент, сравнението на решенията за електронен подпис на Certyneo представя наличните предложения на френския пазар.

Дистанционното нотариално пълномощно

От Декрет № 2020-1422 от 20 ноември 2020 г., нотариус може да изготви пълномощно на електронен носител без присъствието на упълномощителя (член 20-1 от Декрет № 71-941): упълномощителят общува с нотариуса чрез видеоконферентна връзка, след което подписва с квалифициран електронен подпис. От 1 октомври 2025 г. (Декрет № 2025-538 от 13 юни 2025 г.), неговата идентификация задължително преминава през устройството на Висшия съвет на нотариата, оперирано с Docaposte. Само пълномощното може да се изготвя по този начин: самият акт за продажба се подписва пред нотариус, като продавачът може да се яви пред втори нотариус, свързан чрез видеоконферентна връзка (член 20 от същия декрет). За оценка на ползите от дигитализацията, калкулаторът за възвръщаемост на инвестицията в електронен подпис на Certyneo предоставя персонализирана оценка.

Отмяна и прекратяване на пълномощието

Упълномощителят може да отмени пълномощното по всяко време, докато упълномощеното лице все още не е подписало (член 2004 от Гражданския кодекс). Отмяна, съобщена само на упълномощеното лице, не е противопоставима на трети лица, които не я знаят (член 2005): следователно е необходимо да се информира и нотариусът, отговарящ за продажбата. Пълномощието се прекратява освен това при смърт, поставяне под настойничество или неплатежоспособност на упълномощителя или упълномощеното лице (член 2003).

Приложима правна рамка за пълномощното за недвижим имот

Пълномощното за продажба на недвижим имот се регулира от правото на представителството, нотариалното право и, за съпътстващите го актове, от правото на електронния подпис.

Граждански кодекс

• Член 1984: определя пълномощието, чрез което упълномощителят дава на упълномощеното лице правото да извърши нещо от негово име.
• Член 1985: пълномощието може да бъде дадено с автентичен акт, с писмо с частен подпис, дори с обикновено писмо, или устно. Той не изисква нотариална форма за продажба на недвижим имот.
• Членове 1987 и 1988: разграничават специалното и общото пълномощие и изискват изрично пълномощие за разпореждане с имущество или ипотекиране.
• Член 1156: последиците от акт, извършен от представител без правомощие или извън неговите правомощия.
• Членове 2003 до 2010: прекратяване на пълномощието (отмяна, отказ, смърт, настойничество) и последиците спрямо трети лица.
• Членове 815-3 и 815-5-1: съгласие на съсобствениците и съдебно разрешение за продажба.

Нотариално право и вписване в имотния регистър

• Декрет № 55-22 от 4 януари 1955 г., член 4: всеки акт, подлежащ на вписване в имотния регистър, трябва да бъде изготвен в автентична форма — именно това правило налага нотариус за акта на продажба.
• Декрет № 71-941 от 26 ноември 1971 г.: актове, изготвени от нотариуси, включително на електронен носител (членове 16 до 20-1).
• Декрет № 2020-1422 от 20 ноември 2020 г. и Декрет № 2025-538 от 13 юни 2025 г.: дистанционно нотариално пълномощно и идентификация чрез устройството на Висшия съвет на нотариата.

Електронен подпис

• Регламент eIDAS № 910/2014: три нива на електронен подпис (обикновен, усъвършенстван, квалифициран); квалифицираният подпис има юридическа сила, равностойна на тази на саморъчния подпис (член 25).
• Членове 1366 и 1367 от Гражданския кодекс: електронният документ има същата доказателствена сила като хартиения; подписът идентифицира автора си и изразява съгласието му, а надеждността му се презумира за квалифициран подпис.

Правни рискове

Недостатъчно пълномощно — твърде общи правомощия, недобре обозначен имот, неспазена минимална цена — излага на риск акт, непротивопоставим на продавача, освен при потвърждение, и на спорове с купувача. Нотариусът, който изготвя акт въз основа на нередовно пълномощно, ангажира своята гражданска професионална отговорност. При измама, измамата се наказва с пет години лишаване от свобода и глоба от 375 000 евро (член 313-1 от Наказателния кодекс), фалшифицирането и използването на подправен документ — с три години и 45 000 евро (член 441-1): това е причината за легализацията на подписа и проверките на самоличността, изисквани от нотариусите.

Сценарии на приложение: пълномощното за недвижим имот на практика

Сценарий 1: собственик емигрант продава своя апартамент

Собственик, установен от три години в Югоизточна Азия, продава двустаен апартамент във Франция и не може да се върне за подписването. Нотариусът му изпраща проект на пълномощно, определящо брат му като упълномощено лице, с минимална цена. Собственикът го подписва в генералното консулство на Франция, което легализира подписа му, след което го изпраща в оригинал на нотариуса. Досието е готово за около три седмици, без пътуване: спестяванията от пътни разходи и настаняване се измерват в хиляди евро.

Сценарий 2: продажба на съсобствен имот между наследници от три държави

Четирима наследници притежават в съсобственост къща, получена по наследство; двама живеят във Франция, един в Белгия и един в Канада. Двамата наследници в чужбина подписват всеки своето пълномощно в консулството на Франция, съответно в Брюксел и Монреал, което легализира подписа им. Наследниците, пребиваващи във Франция, подписват лично, а един от тях представлява белгийския наследник. Продажбата се подписва на една единствена среща, докато координирането на пътуванията би могло да я забави с няколко месеца.

Сценарий 3: семейно SCI продава търговски обект

SCI решава на общо събрание да продаде търговски обект от 180 кв.м. Управителят, хоспитализиран на предвидената дата, делегира подписването на съдружник чрез специално пълномощно: ограничено до този имот, с минимална цена и срок от шест месеца, придружено от протокола от общото събрание. Нотариусът приема досието и продажбата се извършва в срока, предвиден в предварителния договор, без обезщетение за забава.

Често задавани въпроси

Достатъчно ли е пълномощно с частен подпис?

Да, за обикновена продажба на недвижим имот: член 1985 от Гражданския кодекс позволява да се даде пълномощие с писмен акт с частен подпис, като само самата продажба трябва да бъде извършена от нотариуса в автентична форма. Нотариусът често изисква подписът да бъде легализиран, а някои кантори предпочитат нотариално пълномощно. Автентичната форма е, обратно, задължителна за продажба на бъдещ имот в процес на изграждане, ипотека или дарение.

Позволява ли общото пълномощно продажба?

Не. Член 1988 от Гражданския кодекс е категоричен: пълномощието, формулирано в общи изрази, покрива само актовете на управление, и е необходимо изрично пълномощие за разпореждане или ипотекиране. Пълномощно „да управлявам моите дела“ следователно не позволява продажба. Пълномощието трябва да посочва имота, правото за продажба и, за предпочитане, условията, при които упълномощеното лице може да се обвърже.

Как да се изготви пълномощно от чужбина?

Три пътя: подписване в консулството на Франция, което приема пълномощното или легализира подписа; подписване пред местен нотариус, с апостил или легализация според държавата и заклет превод при необходимост; или прибягване до дистанционното нотариално пълномощно. Това често е най-дългият процес в досието: той започва веднага след постигане на съгласие за цената.

Може ли пълномощното да бъде отменено?

Да, по всяко време, докато упълномощеното лице не е извършило акта. Но отмяна, съобщена само на упълномощеното лице, не е противопоставима на трети лица, които не я знаят: необходимо е изрично да се уведоми нотариусът, отговарящ за продажбата. Пълномощието се прекратява също при смърт или поставяне под настойничество на една от двете страни.

Може ли продажбата да се подпише дистанционно без пълномощно?

Не от дома. Актът за продажба се подписва пред нотариус; отдалеченият продавач може обаче да се яви пред друг нотариус, свързан с този на продажбата чрез видеоконферентна връзка (член 20 от Декрет № 71-941). Ако не може да отиде при никой нотариус, той дава пълномощно — и това пълномощно може, от своя страна, да бъде изготвено дистанционно от 2020 г. насам.

Заключение

Пълномощното за продажба на недвижим имот не е обикновена формалност: неговото изготвяне обуславя гладкото протичане на продажбата. Член 1985 от Гражданския кодекс оставя свобода на избор на форма — пълномощно с частен подпис е валидно за обикновена продажба —, но нотариусът може да изиска легализиран подпис, а автентичната форма е задължителна за VEFA, ипотека или дарение. Изрично пълномощие, точно обозначение на имота и цената, и предварително съгласувана форма с нотариалната кантора правят пълномощното неоспоримо.

Ако актът за продажба остава нотариален акт, съпътстващите го етапи — предварителен договор, пълномощни на агенции, протоколи от общи събрания на SCI — могат да бъдат дигитализирани благодарение на електронния подпис, съответстващ на регламент eIDAS. Certyneo подпомага професионалистите в недвижимите имоти, нотариалните кантори и инвеститорите с инструменти за подпис и интерфейс, замислен за актове с множество подписващи страни.

Готови ли сте да обезопасите вашите пълномощни и документи за недвижими имоти? Открийте предложенията на Certyneo и заявете безплатна демонстрация още днес.