Орендна плата проти орендної плати: юридична різниця в оренді

У контексті оренди житлового чи комерційного приміщення плутанина між орендною платою та орендною платою є поширеною, але все ж тягне за собою правові наслідки. Ці два поняття, хоч і доповнюють один одного, підпорядковуються окремим режимам, які регулюються Законом № 89-462 від 6 липня 1989 р. та Декретом № 87-713 від 26 серпня 1987 р. Вивчення цієї різниці має важливе значення як для орендодавця, який повинен забезпечити складання договору оренди та отримання квитанцій, так і для орендаря, який повинен перевірити законність сум стверджував.

Юридичне визначення орендної плати

Орендна плата відповідає фінансовій винагороді, яку орендар сплачує орендодавцю в обмін на надання житла або приміщень. Це основний обов'язок орендаря відповідно до статті 1728 Цивільного кодексу. Його сума вільно фіксується після підписання договору оренди (за винятком обмежених районів, де застосовується контроль орендної плати, передбачений законом ELAN від 23 листопада 2018 року) і може бути переглянута лише відповідно до положення про індексацію, яке зазвичай індексується до Індексу орендної плати (IRL), який щоквартально публікується INSEE.

Орендна плата оплачує виключно користування майном. Він не покриває ні споживання орендаря, ні витрати на поточний ремонт місць загального користування, які підпадають під окремий режим.

Характер і режим орендної плати

Орендна плата, яку також називають «оплатою, що підлягає відшкодуванню», означає витрати, які спочатку несе орендодавець, але за законом дозволяється повторно виставляти рахунок орендарю. Їх перелік суворо обмежувальний: постанова від 26 серпня 1987 р. вичерпно перераховує предмети відшкодування, зокрема:

• Витрати на холодну воду, гарячу воду та колективне опалення;
• Утримання місць загального користування (прибирання, освітлення, ліфт);
• Дрібний ремонт загального обладнання;
• Податок на вивіз побутових відходів.

Будь-яка плата, не передбачена цим розпорядженням, не може бути стягнена з орендаря, навіть за його письмової згоди. Це правило громадського порядку захищає орендаря від несправедливих умов. Збори, як правило, сплачуються у формі щомісячних провізій з обов’язковою щорічною регулярністю після пред’явлення підтверджуючих документів (стаття 23 закону 1989 року).

Чому відмінність є вирішальною з юридичної точки зору

Плутанина між орендною платою та зборами тягне за собою кілька ризиків. По-перше, в частині перегляду: індексувати на IRL можна лише орендну плату; витрати змінюються відповідно до фактичних витрат. Тоді, у разі несплати, положення про розірвання має конкретно вказувати на характер боргу. Нарешті, з точки зору оподаткування, орендодавець декларує орендну плату як дохід від власності, тоді як відшкодовані збори не є оподатковуваним доходом.

У разі судового розгляду суддя регулярно перекласифікує суми, неправильно описані як «збори» на додаток до орендної плати, з відшкодуванням орендареві неправомірно стягнутих сум, що супроводжується законними відсотками.

Належні практики у складанні договору оренди

В договорі оренди має бути чітко визначено в окремих пунктах суму орендної плати та положення про платежі. Рекомендується додати перелік витрат, що підлягають відшкодуванню, і вказати код розподілу (тисячні, відсотки, індивідуальне споживання). Така прозорість обмежує суперечки та забезпечує договірні відносини протягом усього терміну оренди.