Орендна плата проти орендної плати: юридична різниця в оренді

Орендодавець не може довільно вирішувати, що саме він перевиставляє орендарю. Перелік витрат, що підлягають відшкодуванню орендарем, встановлюється декретом і є вичерпним: усе, що до нього не входить, залишається на орендодавці, незалежно від формулювань договору найму. Це просте правило породжує, однак, більшість орендних спорів, оскільки воно суперечить стійкій інтуїції — переконанню, що будь-яка витрата, пов'язана з житлом, може бути перевиставлена.

Дві суми різної природи

Орендна плата є винагородою за надання житла в користування. Вона є вільною при переукладенні договору, за винятком зон з регульованою орендною платою, і не потребує обґрунтування.

Комунальні платежі, які також називають витратами, що підлягають відшкодуванню, є відшкодуванням витрат, які орендодавець поніс за рахунок орендаря. Це не дохід: вони мають бути обґрунтовані, підраховані та підлягають перерахунку. Плутати ці два поняття — перша помилка, і вона має пряме наслідок — сума, яку вимагають як комунальні платежі, але яку неможливо обґрунтувати, не підлягає сплаті.

Три категорії, і жодної іншої

Декрет, що встановлює перелік, виділяє три групи витрат, що підлягають відшкодуванню:

• Послуги, надані орендарю. Холодна та гаряча вода, колективне опалення, електроенергія місць загального користування, ліфт.
• Витрати на поточне обслуговування та дрібний ремонт місць загального користування та колективного обладнання. Ключове поняття — обслуговування, на відміну від заміни.
• Податки, що відповідають послугам, якими користується орендар. Податок на вивезення побутових відходів є типовим прикладом.

Розподіл майже завжди відбувається за другою категорією, і межа така: обслуговування відшкодовується, заміна — ні. Договір на обслуговування котла підлягає відшкодуванню; новий котел — ні. Прибирання місць загального користування підлягає відшкодуванню; реставрація фасаду — ні.

Що ніколи не підлягає відшкодуванню

Чотири статті витрат систематично зустрічаються в оскаржених розрахунках, і жодна з них не підлягає відшкодуванню:

• капітальний ремонт та заміна обладнання, навіть якщо вони покращують комфорт орендаря.
• гонорари за управління, що виплачуються керуючому нерухомістю або агентству.
• судові витрати, понесені орендодавцем, у тому числі проти самого орендаря.
• страхові премії орендодавця, зокрема страхування власника, який не проживає в об'єкті.

Умова договору найму, яка передбачала б інше, вважається неписаною. Договір не може розширювати перелік, який декрет зробив вичерпним.

Аванси, перерахунок і фіксована сума

Звичайним режимом є режим щомісячних авансових платежів з подальшим щорічним перерахунком. Перерахунок не є можливістю на вибір: він є обов'язковим і передбачає надання орендарю розрахунку за видами витрат, а також способу розподілу між об'єктами.

Орендодавець зобов'язаний зберігати підтвердні документи в розпорядженні орендаря протягом шести місяців з моменту надсилання цього розрахунку. Це надання доступу є ключовим елементом системи: без документів, доступних для ознайомлення, вимагана сума стає непідтверджуваною. Організація такого зберігання за роками та об'єктами належить до практик, описаних у нашому посібнику з управління орендою.

Два механізми захищають орендаря від накопичення заборгованості:

• Якщо перерахунок не був здійснений до кінця календарного року, наступного за роком їх виникнення, орендар може вимагати розстрочити оплату на дванадцять місяців.
• Суми, отримані безпідставно, як і ті, що залишилися несплаченими, погашаються позовною давністю через три роки.

Фіксована сума комунальних платежів є іншим можливим режимом. Вона допускається при оренді меблованого житла та при спільній оренді. Її розмір має бути встановлений розумно, з урахуванням фактичних витрат, і в такому разі немає ні перерахунку, ні необхідності надавати підтвердні документи — але вона також не підлягає перегляду на тій підставі, що фактичні витрати перевищили фіксовану суму. Це компроміс між простотою та гнучкістю, який слід визначити при укладенні договору найму, а не в процесі його виконання.

Випадок комерційного договору найму

Режим тут повністю інший, і орендодавець, який керує обома типами оренди, не може міркувати за аналогією.

У комерційній сфері не існує вичерпного переліку витрат, що підлягають відшкодуванню. Діє принцип свободи договору, але він обмежений: договір найму повинен містити точний і вичерпний перелік категорій витрат, податків, зборів та платежів, пов'язаних з договором найму, із зазначенням їх розподілу між орендодавцем та орендарем. Деякі витрати не можуть бути покладені на орендаря, зокрема капітальний ремонт у розумінні Цивільного кодексу та роботи з приведення у відповідність, що належать до такого капітального ремонту.

Крім того, орендодавець зобов'язаний надати прогнозний кошторис робіт та підсумковий звіт про виконані роботи. Відсутність переліку в договорі найму не робить договір нікчемним, але позбавляє орендодавця можливості перевиставляти витрати.

Сценарії використання

Заселення. Розмір авансових платежів повинен встановлюватися на основі останнього фактичного розрахунку, а не просто перейматися від попереднього орендаря, якщо споживання змінилося. Явно занижений авансовий платіж призводить до значного перерахунку, який можна оскаржити.

Щорічний перерахунок. Розрахунок повинен надсилатися з детальним розподілом за видами витрат. Збереження доказу його надсилання та дати надсилання дозволяє уникнути необхідності доводити через два роки, що він дійсно був надісланий.

Виїзд орендаря. Дата набрання чинності повідомленням про розірвання, порядок якого детально описано в нашій статті про розірвання договору найму, визначає період, за який мають бути здійснені розрахунки з комунальних платежів. Ще не проведені розрахунки з комунальних платежів не можуть вільно компенсуватися заставою: її повернення підпорядковується власним строкам, а необґрунтоване утримання наражає на штрафні санкції за прострочення, що розраховуються за кожен розпочатий місяць.

Часті запитання

Чи може орендодавець стягувати земельний податок? Ні, за винятком податку на вивезення побутових відходів, який відповідає послузі, якою користується орендар. Решта земельного податку залишається на орендодавцеві.

Чи може умова договору найму додавати нові витрати, що підлягають відшкодуванню? Ні, у випадку оренди житла: перелік, встановлений декретом, є вичерпним, і будь-яка суперечна умова вважається неписаною. У комерційному договорі найму логіка протилежна — саме перелік, зазначений у договорі, визначає, що може бути перевиставлено.

Що робити, якщо орендодавець ніколи не здійснює перерахунок комунальних платежів? Орендар може вимагати перерахунку і, якщо він відбувається із запізненням, вимагати розстрочення оплати на дванадцять місяців. Відповідні суми погашаються позовною давністю через три роки.

Чи може орендар вимагати рахунки? Він може ознайомитися з підтвердними документами, які орендодавець зобов'язаний зберігати в його розпорядженні протягом шести місяців після надсилання розрахунку. Це ознайомлення не обмежується загальним розрахунком: воно стосується самих підтвердних документів.

Чи підлягає заміна котла відшкодуванню? Ні. Договір на обслуговування підлягає, заміна обладнання — ні. Межа проходить між обслуговуванням та заміною, а не між необхідним та зайвим.

Чи підлягає перегляду фіксована сума комунальних платежів? Вона змінюється відповідно до умов, передбачених договором найму, але не може бути донарахована на тій підставі, що фактичні витрати виявилися вищими. Це є компенсацією за відсутність перерахунку та підтвердних документів.

Що варто запам'ятати

Правило вміщується в одне речення: при оренді житла перелік витрат, що підлягають відшкодуванню, встановлюється декретом і є вичерпним, і договір найму не може його розширювати. З цього випливає все інше — обслуговування відшкодовується, заміна — ні; гонорари за управління, страхування орендодавця та судові витрати ніколи не перевиставляються.

На практиці два зобов'язання визначають результат спору: щорічно здійснювати перерахунок, надаючи детальний розрахунок, і зберігати підтвердні документи в розпорядженні протягом шести місяців. Орендодавець, який виконує ці два зобов'язання та зберігає датовані докази цього, виграє спори. Той, хто вимагає авансові платежі, ніколи не здійснюючи перерахунку, програє, навіть якщо суми справді були належні.