Papel do notário na compra imobiliária: guia completo

O notário não é mais um intermediário em uma transação imobiliária: é um agente público delegatário do poder público, cuja intervenção é obrigatória para transferir a propriedade de um bem. Essa condição explica tanto a extensão de suas verificações quanto o caráter autêntico do ato que ele redige, e o fato de que suas tarifas não são negociáveis. Entender o que ele realmente faz entre a promessa e a entrega das chaves evita a maior parte das incompreensões sobre os prazos.

O que o notário verifica antes do ato

A maior parte do trabalho ocorre durante os dois a três meses que separam a promessa do ato autêntico, e é invisível para o comprador. Cinco verificações estruturam esse período:

• A origem da propriedade, que remonta trinta anos, e que estabelece que o vendedor é realmente o proprietário e que a cadeia de transmissões é regular.
• A situação hipotecária, que revela as inscrições que gravam o bem — empréstimos em curso, penhoras, servidões registradas — e determina o que deve ser liquidado antes da venda.
• Os direitos de preempção, municipal ou de um locatário em vigor, cujo exercício pode fazer a venda fracassar.
• O planejamento urbano, por meio da solicitação de um certificado junto ao município: servidões, alinhamento, projetos de utilidade pública, regularidade das construções existentes.
• A situação do vendedor: capacidade, regime matrimonial, ausência de processo de insolvência.

Essas pesquisas dependem de órgãos terceiros cujos prazos de resposta se impõem ao notário. É isso que explica por que um processo não pode ser acelerado além de certo ponto, seja qual for a boa vontade das partes.

O ato autêntico e sua força

O ato notarial se distingue de um ato particular em três aspectos.

Ele faz prova plena de seu conteúdo até que se prove sua falsidade, procedimento pesado e raramente utilizado. As menções constatadas pelo notário — presença das partes, identidade, data, pagamento do preço — se beneficiam dessa força especial.

Ele tem data certa, oponível a terceiros sem outra formalidade.

Ele é executório de pleno direito: uma cópia com a fórmula executória permite recorrer à execução forçada sem a necessidade de obter uma sentença judicial prévia. É isso que torna o ato notarial tão útil para empréstimos e reconhecimentos de dívida.

O notário procede então ao registro de imóveis, formalidade que torna a venda oponível a terceiros. Enquanto ela não for cumprida, o comprador é proprietário entre as partes, mas ainda não em relação a todos.

As chamadas «despesas de notário»

A expressão é enganosa, e a distribuição merece ser conhecida.

As despesas representam geralmente entre sete e oito por cento do preço em imóveis usados, e dois a três por cento em imóveis novos. Sua composição é a seguinte:

• Os impostos de transmissão, cobrados em nome do Estado e das coletividades, que constituem a maior parte da quantia. Eles não revertem ao notário.
• As despesas antecipadas, pagas pelo notário em nome do cliente: documentos de urbanismo, situação hipotecária, agrimensor.
• Os emolumentos do notário, única parcela que efetivamente o remunera. Eles são tarifados por decreto e proporcionais ao preço, o que os torna idênticos de um cartório para outro.

Existe a possibilidade de desconto na parcela dos emolumentos correspondente às faixas de preço mais elevadas, dentro de um limite fixado pela regulamentação. Ela deve então ser aplicada a todos os clientes nas mesmas condições.

Promessa ou compromisso: o que o notário traz

Um pré-contrato pode ser assinado por instrumento particular, entre particulares ou por um corretor de imóveis. Fazer com que seja elaborado por um notário muda duas coisas.

Primeiro, a qualidade das condições suspensivas. A condição de obtenção de empréstimo, a mais frequente, deve especificar o valor, a duração e a taxa máxima: se redigida de forma muito vaga, ela é ou inoperante, ou fácil demais de ser invocada. As outras condições — urbanismo, ausência de servidão, liquidação dos direitos de preempção — supõem conhecer as verificações que se seguirão.

Depois, o depósito em garantia sob custódia, conservado em uma conta dedicada em vez de por uma das partes, o que evita litígios de restituição.

O prazo de retratação de dez dias em benefício do comprador não profissional começa a contar a partir da notificação do pré-contrato, e seu ponto de partida depende da regularidade dessa notificação. É um ponto que a assinatura eletrônica de um compromisso assegura, ao estabelecer a data de entrega sem possibilidade de contestação.

A assinatura a distância

O ato autêntico eletrônico é admitido. O notário recebe as partes, podendo uma estar fisicamente presente e a outra a distância por videoconferência por meio de um dispositivo dedicado, e o ato é assinado eletronicamente e depois conservado em formato digital.

Para o comprador impedido, a solução clássica continua sendo a procuração, que deve então especificar exatamente o alcance dos poderes concedidos — um mandato em termos gerais não permite vender nem adquirir. As regras aplicáveis constam em nosso artigo sobre a assinatura eletrônica de um mandato.

Cenários de uso

Primeira compra. Escolher seu notário é um direito do comprador, mesmo quando o vendedor já tem o seu: os dois cartórios então dividem os emolumentos, sem custo adicional. Muitos compradores não sabem disso.

Imóvel com obras não declaradas. É um dos pontos que a verificação de urbanismo revela. É melhor antecipar isso antes da promessa do que descobrir três semanas antes do ato, quando é preciso escolher entre regularização e renegociação.

Compra em condomínio ou em sociedade. A definição da forma de posse deve ser decidida antes da assinatura do pré-contrato, não no ato. As implicações fiscais são detalhadas em nosso artigo sobre a tributação imobiliária.

Perguntas frequentes

O notário é obrigatório? Sim, para transferir a propriedade de um imóvel: o ato deve ser autêntico e registrado no serviço de registro de imóveis.

É possível negociar as despesas de notário? Não os impostos de transmissão, que revertem ao Estado, nem as despesas antecipadas. É possível um desconto na parcela de emolumentos correspondente às faixas de preço elevadas, dentro dos limites fixados pela regulamentação.

É possível escolher seu notário? Sim, mesmo quando o vendedor já tem o seu. Os dois notários então dividem os emolumentos, sem custo adicional para as partes.

Quanto tempo entre o compromisso e o ato? Geralmente de dois a três meses, sendo o prazo imposto pelas respostas de terceiros — urbanismo, situação hipotecária, liquidação dos direitos de preempção — e pela obtenção do empréstimo.

O que acontece se uma condição suspensiva não se realizar? A venda se torna nula e o depósito de garantia é restituído, desde que o comprador tenha cumprido as diligências previstas, especialmente os pedidos de empréstimo conformes às características estipuladas.

O ato pode ser assinado a distância? Sim, o ato autêntico eletrônico é admitido, com recebimento por videoconferência por meio de um dispositivo dedicado. A procuração continua sendo a outra via para uma parte impedida.

Para lembrar

O notário faz três coisas que nada mais substitui: ele verifica que o vendedor pode vender e que o bem pode ser vendido, redige um ato que faz prova plena e é executório sem sentença judicial, e registra a venda para tornar oponível a todos. O prazo de dois a três meses não é uma lentidão administrativa: é o tempo dessas verificações, das quais dependem as respostas de terceiros.

Sobre as despesas, o essencial não é negociável porque não reverte a ele. A única margem incide sobre uma fração dos emolumentos, e a verdadeira vantagem está em outro lugar: escolher seu notário, envolvê-lo desde o pré-contrato, e antecipar os pontos que suas verificações irão revelar. A continuação do processo é detalhada em nosso artigo sobre o processo legal e financeiro de uma compra de imóvel.