Encargo locatário vs aluguel: distinção legal no contrato de locação

No contexto de um contrato de aluguel residencial ou comercial, a confusão entre aluguel e encargos locatários é frequente e, no entanto, carregada de consequências jurídicas graves. Essas duas noções, embora complementares, obedecem a regimes distintos regulamentados pela lei nº 89-462 de 6 de julho de 1989 e pelo decreto nº 87-713 de 26 de agosto de 1987. Dominar essa distinção é essencial tanto para o locador, que deve garantir a redação de seu contrato e recibos, quanto para o inquilino, que deve verificar a legitimidade dos valores cobrados.

Definição jurídica do aluguel

O aluguel corresponde à contraprestação financeira que o inquilino paga ao locador em troca da disponibilização do imóvel ou do local. Constitui a obrigação principal do arrendatário conforme o artigo 1728 do Código Civil. Seu valor é livremente fixado na assinatura do contrato (exceto em zona de mercado tenso, onde se aplica o controle de aluguéis previsto pela lei ELAN de 23 de novembro de 2018) e só pode ser revisto mediante aplicação de uma cláusula de indexação, geralmente indexada ao Índice de Referência de Aluguéis (IRL) publicado trimestralmente pelo INSEE.

O aluguel remunera exclusivamente o uso do imóvel. Não cobre nem os consumos individuais do inquilino, nem as despesas de manutenção corrente das áreas comuns, que estão sujeitas a um regime separado.

Natureza e regime dos encargos locatários

Os encargos locatários, também chamados de "encargos recuperáveis", designam as despesas inicialmente suportadas pelo locador, mas que a lei autoriza a refaturar ao inquilino. Sua lista é estritamente limitativa: o decreto de 26 de agosto de 1987 enumera de forma exaustiva os itens recuperáveis, nomeadamente:

• Despesas com água fria, água quente e aquecimento coletivo;

• Manutenção das áreas comuns (limpeza, iluminação, elevador);

• Pequenos reparos dos equipamentos comuns;

• Taxa de coleta de lixo doméstico.

Qualquer encargo não previsto por este decreto não pode ser imputado ao inquilino, mesmo com seu consentimento escrito. Esta regra de ordem pública protege o arrendatário contra cláusulas abusivas. Os encargos são geralmente pagos sob a forma de provisões mensais, com uma regularização anual obrigatória mediante apresentação dos comprovantes (artigo 23 da lei de 1989).

Por que a distinção é juridicamente determinante

A confusão entre aluguel e encargos acarreta vários riscos. Primeiro, em matéria de revisão: apenas o aluguel pode ser indexado ao IRL; os encargos, por sua vez, evoluem em função das despesas reais. Em seguida, em caso de falta de pagamento, a cláusula resolutória deve designar precisamente a natureza da dívida. Por fim, no aspecto fiscal, o locador declara o aluguel como rendimento imobiliário, enquanto os encargos recuperados não constituem uma renda tributável.

Em caso de litígio, o juiz requalifica regularmente as quantias indevidamente qualificadas como "encargos" em complemento de aluguel, com devolução ao inquilino das quantias indevidamente percebidas, acrescidas de juros legais.

Boas práticas de redação do contrato

O contrato deve distinguir claramente, em cláusulas separadas, o valor do aluguel e o das provisões para encargos. Recomenda-se anexar a lista de encargos recuperáveis e precisar a chave de rateio (milésimos, terços, consumo individual). Esta transparência reduz litígios e garante a relação contratual por toda a duração do contrato de aluguel.