Kaucja za wynajem: kalkulacja i zwrot prawny

Kaucja stanowi jedną z najbardziej regulowanych kwot w ramach umowy najmu. Regulowana ustawą nr 89-462 z dnia 6 lipca 1989 r., znaną jako ustawa Mermaz, jest jednak przedmiotem licznych sporów pomiędzy wynajmującymi a najemcami, szczególnie w trakcie zwrotu po zakończeniu umowy najmu. Zrozumienie dokładnych zasad obliczania, konserwacji i zwrotu jest niezbędne, aby zabezpieczyć stosunek najmu i uniknąć sporów przed wydziałową komisją pojednawczą lub sędzią ds. sporów ochronnych.

Obliczanie kwoty prawnego kaucji

Wysokość kaucji jest ściśle ograniczona przepisami prawa i uzależniona od rodzaju wynajmu:

• Pusty wynajem (główne miejsce zamieszkania): depozyt jest ograniczony doczynsz za jeden miesiąc bez opłat, zgodnie z art. 22 ustawy z dnia 6 lipca 1989 r., zmienionej ustawą MOLLE z 2009 r.
• Umeblowany wynajem (główne miejsce zamieszkania): od ustawy ALUR z dnia 24 marca 2014 r. kaucja jest ograniczona dodwumiesięczny czynsz bez opłat(art. 25-6 ustawy z 1989 r.).
• Wynajem sezonowy lub mobilność: brak prawnego pułapu wynajmu sezonowego; za wynajem sprzętu mobilnego nie jest wymagana kaucja (art. 25-14).

Kaucję należy wpłacić przy podpisaniu umowy najmu, a jej wysokość musi być wyraźnie określona w umowie. Uwaga: jeżeli czynsz płatny jest z góry za okres dłuższy niż dwa miesiące,nie może być wymagana kaucjanajemcy.

Terminy zwrotów po inwentaryzacji

Zwrot kaucji podlega ścisłym terminom, gdyż ustawa ALUR:

• Maksymalnie 1 miesiącjeśli zapasy wyjściowe sąuległyw inwentarzu miejsc wejścia;
• Maksymalnie 2 miesiąceJeśliszkodalub naruszenia zostały odnotowane.

Terminy te biegną od momentu przekazania kluczy wynajmującemu lub jego agentowi. We współwłasności wynajmujący może zachować świadczenieMaksymalnie 20%.od depozytu aż do corocznego zamknięcia rachunków współwłasności, w celu rozliczenia ewentualnych korekt opłat.

W przypadku późniejszego zwrotu kaucja ulega zwiększeniu o10% miesięcznego czynszu bez opłat za miesiąc rozpoczętego opóźnienia, automatyczna kara przewidziana w art. 22 ustawy z 1989 r.

Potrącenia dozwolone przy depozycie

Wynajmujący może dokonać potrąceń jedynie za okazaniemdokumenty uzupełniające: wyceny, faktury, raporty komornicze lub zdjęcia załączone do inwentarza. W szczególności uzasadnione są:

• nie przeprowadzono napraw czynszowych (dekret nr 87-712 z 26 sierpnia 1987 r.);
• niezapłacone czynsze i opłaty;
• uszkodzenia wykraczające poza normalne zniszczenie;
• uregulowania opłat.

Tamzniszczonydefiniowane jako normalne zużycie związane z upływem czasu, nigdy nie może zostać zafakturowane najemcy. Zgodnie z ustawą ALUR leasingodawca i najemca mogą uzgodnić siatkę zniszczeń załączoną do umowy najmu, aby zobiektywizować odliczenia.

Regres w przypadku sporu

W przypadku braku porozumienia najemca musi najpierw przesłaćzawiadomienie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W przypadku braku polubownego porozumienia może on zająćdepartamentalna komisja pojednawcza(CDC), w przeciwnym raziesędzia w sprawach ochronnychsądu sądowego. Działanie jest przepisane przez3 lataod dnia, w którym zwrot stanie się wymagalny (art. 7-1 ustawy z 1989 r.).

Wniosek

Opanowanie systemu kaucji zabezpiecza relację wynajmujący-najemca. Rygorystyczna dokumentacja (szczegółowy inwentarz, zdjęcia, siatka przestarzałości, dowód pracy) pozostaje najlepszą ochroną przed sporami i gwarantuje zwrot pieniędzy zgodnie z ramami prawnymi.