Verplichte Vastgoeddiagnose: Volledige Lijst 2026

Het technisch diagnosedossier is geen administratieve formaliteit die men de dag voor de ondertekening samenstelt. Het is een contractueel stuk waarvan het ontbreken of verstrijken de verkoper of verhuurder het recht ontneemt op de vrijstellingsclausule voor verborgen gebreken, en de deur openzet voor een prijsvermindering of een ontbinding. De moeilijkheid ligt minder in de lijst van diagnoses dan in twee zaken: weten welke van toepassing zijn op uw pand, en de geldigheidsduur bewaken die varieert van zes maanden tot onbeperkt.

Wat de verplichting doet ontstaan

Geen enkel pand vereist alle diagnoses. Drie parameters bepalen de toepasselijke lijst:

• De aard van de transactie. Een verkoop en een verhuring vergen niet hetzelfde dossier. Sommige diagnoses zijn gemeenschappelijk, andere eigen aan een van beide.
• De leeftijd van het pand en zijn installaties. Het bouwjaar bepaalt de asbest- en loodrapporten; de leeftijd van de gas- en elektriciteitsinstallaties bepaalt de hunne.
• De ligging. Termieten, huiszwam, natuurlijke en technologische risico's hangen af van prefectorale besluiten en gemeentelijke zonering.

Daaruit volgt een praktische regel: de lijst wordt per pand opgesteld, nooit door het dossier van een naburig pand te kopiëren.

De diagnoses bij verkoop

Het energieprestatiecertificaat. Geldig tien jaar. Dit is het stuk met de zwaarste gevolgen geworden, omdat het niet langer alleen informeert: het bepaalt de mogelijkheid om te verhuren, en de klassering is afdwingbaar geworden sinds de hervorming die er bindende waarde aan gaf.

De energieaudit. Deze komt bij het energieprestatiecertificaat voor verkopen van eengezinswoningen en gebouwen in enkelvoudige eigendom die in de laagste categorieën zijn ingedeeld. Het toepassingsgebied wordt stapsgewijs uitgebreid: dit is een punt om te controleren voor het lopende jaar, want het tijdschema is meermaals aangepast.

Asbest. Verplicht voor panden waarvan de bouwvergunning voor juli 1997 werd afgegeven. Een negatief attest moet niet opnieuw worden opgemaakt; een positief attest verplicht tot periodieke opvolging.

Het opsporingsattest voor loodblootstellingsrisico. Voor woningen gebouwd voor 1949. De geldigheidsduur hangt af van het resultaat: onbeperkt bij een negatief attest, slechts één jaar indien het een loodaanwezigheid boven de drempel vaststelt.

De gas- en elektriciteitsinstallaties. Verplicht zodra de installatie meer dan vijftien jaar oud is. Geldigheidsduur van drie jaar bij verkoop.

De risicostaat. Natuurlijke, mijnbouw-, technologische, seismische risico's, radon. De geldigheidsduur is kort — zes maanden — en het is de diagnose die het vaakst verstrijkt tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte.

Termieten. Enkel in de zones afgebakend bij prefectoraal besluit, met een geldigheidsduur van eveneens zes maanden.

De niet-collectieve sanering. Wanneer het pand niet is aangesloten op het openbare net, met een geldigheidsduur van drie jaar.

De opmeting. De privatieve oppervlakte in mede-eigendom valt onder de wet Carrez. De geldigheidsduur is onbeperkt zolang geen werken de oppervlakte wijzigen, maar een afwijking van meer dan een twintigste geeft recht op een prijsvermindering.

De diagnoses bij verhuring

Het dossier is korter, en de geldigheidsduren verschillen — dit is de meest voorkomende foutenbron bij verhuurders die een verkoopdossier herbruiken.

• Het energieprestatiecertificaat, geldig tien jaar.
• Het loodattest, waarvan de geldigheidsduur bij verhuring zes jaar is indien positief, onbeperkt indien negatief.
• De staten van de gas- en elektriciteitsinstallaties, geldig zes jaar bij verhuring tegenover drie jaar bij verkoop.
• De risicostaat, steeds zes maanden.
• De bewoonbare oppervlakte, in de zin van de wet Boutin, verschillend van de Carrez-oppervlakte.

Het geheel wordt bij de huurovereenkomst gevoegd. Deze bijvoeging is niet symbolisch: zij maakt het dossier afdwingbaar, en het ontbreken ervan kan worden ingeroepen. De elektronische handtekening van een woninghuurovereenkomst biedt hier een concreet voordeel, door het contract en zijn bijlagen te verzegelen in één en dezelfde gedateerde geheel, waarvan kan worden aangetoond dat het niet achteraf werd herschikt.

Het kantelpunt: de energetische fatsoenlijkheid

Het energieprestatiecertificaat heeft van aard veranderd. Het informeert de koper of huurder niet langer enkel: een ontoereikende klassering verbiedt eenvoudigweg de verhuring.

Het verbod geldt in opeenvolgende schijven, beginnend bij de meest energieverslindende woningen, en wordt jaar na jaar verstrengd voor de volgende klassen. Omdat het tijdschema herhaaldelijk werd gewijzigd, is de enige betrouwbare methode de geldende regel te controleren voor het betrokken jaar in plaats van te vertrouwen op een onthouden deadline.

Twee praktische gevolgen voor een verhuurder. Ten eerste verdient een diagnose die dicht bij de grens van een klasse ligt een tegencontrole vóór elke verbintenis, want een kantelpunt verandert het statuut van het pand. Ten tweede kan een diagnose opgemaakt volgens een vroegere berekeningsmethode een andere klassering opleveren dan een vandaag opnieuw uitgevoerde diagnose: de datum van uitvoering telt evenveel als het resultaat. Dit onderwerp wordt uitgewerkt in ons artikel over de toepasselijke normen voor het energieprestatiecertificaat.

Wat men riskeert bij een onvolledig dossier

Het ontbreken van een verplichte diagnose wordt niet bestraft met een eenvoudige boete. Het ontneemt de verkoper het voordeel van de vrijstellingsclausule voor de garantie van verborgen gebreken voor het betrokken gebrek. Concreet kan de koper die achteraf een gebrek ontdekt dat onder een ontbrekende diagnose valt, een prijsvermindering vragen, of zelfs de ontbinding van de verkoop.

Een verstreken diagnose heeft hetzelfde effect als een ontbrekende diagnose. Daarom moeten de stukken met korte geldigheidsduur — risicostaat en termieten, zes maanden — worden bewaakt tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en die van de authentieke akte, een termijn die deze drempel vaak overschrijdt.

Ten slotte moet de diagnose worden opgesteld door een gecertificeerde en verzekerde professional. Een dossier opgesteld door een niet-gecertificeerde tussenpersoon is niet afdwingbaar, ongeacht de kwaliteit van de inhoud.

Gebruiksscenario's

Verkoop van een appartement in mede-eigendom van voor 1949. Het dossier omvat de Carrez-opmeting, het loodattest, asbest, de risicostaat en, naargelang de leeftijd van de installaties, gas en elektriciteit. Dit is de meest volledige configuratie.

Verhuring van een woning uit de jaren 1980. Asbest en lood vallen buiten het toepassingsgebied. De aandacht gaat naar de energieklassering, die het recht om te verhuren bepaalt, en naar de installaties indien deze ouder zijn dan vijftien jaar.

Beheer van een huurportefeuille. De opvolging wordt meer een kalenderprobleem dan een kwestie van eenmalige conformiteit: elk pand heeft eigen vervaldata. De referentiepunten om deze opvolging te organiseren staan in onze gids voor verhuurbeheer, en de traceerbaarheid van documentoverdrachten sluit aan bij die van de plaatsbeschrijving.

Veelgestelde vragen

Hoe lang blijft een diagnose geldig? Dit varieert van zes maanden — risicostaat, termieten — tot tien jaar voor de energieprestatie, met onbeperkte geldigheidsduren voor een negatief asbest- of loodattest. Dezelfde prestatie kan twee verschillende geldigheidsduren hebben naargelang ze dient voor een verkoop of een verhuring.

Kan een verkoopdiagnose dienen voor een verhuring? Niet systematisch. De geldigheidsduren verschillen, en de opmeting is niet dezelfde — Carrez-oppervlakte in mede-eigendom voor de verkoop, bewoonbare oppervlakte in de zin van de wet Boutin voor de verhuring.

Wat gebeurt er als een diagnose in de akte ontbreekt? De verkoper verliest het voordeel van de vrijstellingsclausule voor verborgen gebreken voor het betrokken gebrek. De koper kan een prijsvermindering of de ontbinding van de verkoop vragen.

Wie mag deze diagnoses uitvoeren? Een diagnosticus gecertificeerd door een erkende instelling, met een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Een dossier opgesteld door een niet-gecertificeerde tussenpersoon is niet afdwingbaar.

Kan de energieklassering verhindern om te verhuren? Ja. De meest energieverslindende woningen worden geleidelijk uitgesloten van verhuring, in schijven die betrekking hebben op opeenvolgende klassen. Omdat het tijdschema meermaals is gewijzigd, moet het voor het lopende jaar worden gecontroleerd.

Moeten de diagnoses na werken opnieuw worden uitgevoerd? Werken die de oppervlakte beïnvloeden, maken de opmeting ongeldig. Werken aan isolatie of verwarming rechtvaardigen een nieuw energieprestatiecertificaat, dat het pand van klasse kan doen veranderen — in de ene of de andere richting.

Om te onthouden

De lijst van verplichte diagnoses wordt per pand opgesteld, op basis van drie parameters: de aard van de transactie, de leeftijd van het gebouw en de installaties, en de ligging. Geen enkele standaardlijst ontslaat van deze controle.

Het echte operationele risico is niet het vergeten van een diagnose, wat opvalt, maar het verstrijken van een stuk met korte geldigheidsduur tussen de belofte en de akte. En het echte strategische risico ligt bij de energieklassering, die een exploitatievoorwaarde van het pand is geworden in plaats van een eenvoudige informatie. Deze twee punten verdienen het om per vervaldatum te worden opgevolgd, niet op het moment van ondertekenen.