Volmacht voor verkoop van onroerend goed: gids 2026

Het verkopen van onroerend goed vereist fysieke aanwezigheid bij het ondertekenen van de authentieke akte bij de notaris. Wanneer de eigenaar niet kan of niet wenst af te reizen — wegens uitzending, ziekte, beroepsbelemmering — wordt de volmacht voor verkoop van onroerend goed onmisbaar. Dit juridische document, geregeld door artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek, stelt u in staat de verkoopmachten aan een betrouwbare vertegenwoordiger over te dragen. Dit artikel behandelt de geldigheidsvereisten, de hiërarchie van mogelijke vormen, risico's bij vormgebreken en conforme digitale hulpmiddelen die aan de onroerend goedeigendommen gerelateerde mandaten vergemakkelijken.

Waarom de notariële volmacht voor onroerend goed verplicht is

Artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat "de volmacht kan worden gegeven bij authentieke akte of onderhandse akte, zelfs per brief; zij kan ook mondeling worden gegeven". Het verduidelijkt echter onmiddellijk dat de vorm van de volmacht minstens gelijkwaardig moet zijn aan die van de akte waarop zij betrekking heeft. In het Franse onroerend goedrecht wordt de verkoop van een vastgoed echter verplicht vastgesteld bij authentieke notariële akte (artikel 1 van de wet van 25 ventôse jaar XI). Daaruit volgt een fundamentele regel: de volmacht voor verkoop van onroerend goed moet zelf in authentieke vorm voor notaris worden ontvangen.

Een onderhandse volmacht, ook al is zij naar behoren ondertekend, zou niet tegenover derden werkbaar zijn en zou de ondertekenende notaris niet in staat stellen de verkoopakte te regulariseren. Dit is de reden waarom notarissen systematisch weigeren een akte te ondertekenen als het gepresenteerde mandaat niet door een collega-notaris of een bevoegde consulaire instantie is opgesteld.

De onmisbare wettelijke grondslagen

Drie grondwetteksten regelen deze materie:

• Artikel 1984 van het Burgerlijk Wetboek: definitie van het mandaat als de overeenkomst waarbij een persoon een ander de macht geeft iets in zijn naam en voor zijn rekening te doen.
• Artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek: regel van parallelisme van vormen tussen het mandaat en de hoofdakte.
• Verordening van 2 november 1945 en decreet van 26 november 1971 met betrekking tot de status van het notariaat, die de voorwaarden bepalen waaronder authenticiteit aan een akte wordt verleend.

Deze teksten vormen een samenhangend systeem: elke volmacht die aan de authentieke vorm ontsnapt voor een zaak die eigendomsrecht van onroerend goed overdraagt, is onderworpen aan relatieve nietigheid, die door de benadeelde partijen kan worden ingeroepen.

De consulaire volmacht: alternatief in het buitenland

Wanneer de mandatair buiten Frankrijk woont, is verplaatsing naar een Franse notaris niet altijd mogelijk. Twee oplossingen bestaan:

1. De volmacht ontvangen door de lokale notaris in het land van woonplaats, onder voorbehoud van een apostille conform het Verdrag van Den Haag van 5 oktober 1961 en, indien nodig, van een beëdigde vertaling.
2. De consulaire volmacht, opgesteld in Franse consulaten of ambassades in het buitenland, waarbij diplomaten gemachtigd zijn notariële machtsvolledigheid uit te oefenen voor akten die Franse onderdanen aangaan.

In beide gevallen moet het origineel of een gelegaliseerde expeditie voor de handtekeningsdatum bij de Franse notaris aankomen.

Verplichte inhoud van een geldige volmacht voor onroerend goed

Een volmacht voor verkoop van onroerend goed moet speciaal zijn — dat wil zeggen, het goed nauwkeurig aanduiden en de overgedragen machten omschrijven — en niet algemeen. Een algemene beheersvolmacht verleent niet automatisch de macht tot verkoop van onroerend goed, zoals het Hof van Cassatie herhaalde (3e Civ., 15 oktober 2015, nr. 14-23.612).

Essentiële vermeldingen

De notariële akte van volmacht moet vermelden:

• De volledige identiteit van de mandatair (naam, voornaam, geboorte- en plaats, adres, burgerlijke staat).
• De volledige identiteit van de gemachtigde (dezelfde gegevens).
• De nauwkeurige kadastrale aanduiding van het goed: gemeente, sectie, perceelnummer, oppervlakte, aard (terrein, appartement, woning), exact adres.
• De minimumprijs of, bij gebreke daarvan, de bepaling van de prijs en de aanvaarde voorwaardelijke bedingen (financieringsclausule, enz.).
• De geldigheidsduur van het mandaat: doorgaans 12 maanden, verlengbaar.
• De bijzondere machten: ondertekening van het voorbehoud of de verkoopsbelofte, ontvangst van de waarborging, vervulling van alle kadastrale en hypothekaire formaliteiten.

Beperkingen en limieten van het mandaat

De mandatair kan de machten van de gemachtigde beperken: verkoop onder een minimumprijs verbieden, bepaalde soorten kopers uitsluiten of de betalingsmogelijkheden beperken. Deze beperkingen zijn tegenover derden werkbaar op voorwaarde dat zij uitdrukkelijk in de akte worden vermeld. Anders zal de gemachtigde die zijn machten overschrijdt zijn persoonlijke aansprakelijkheid op zich nemen zonder dat de verkoop noodzakelijk kan worden vernietigd indien de koper te goeder trouw was (artikel 1156 van het Burgerlijk Wetboek).

Praktische procedure: van opstelling tot definitieve ondertekening

De procedure voor het verkrijgen van een notariële volmacht volgt een duidelijk pad dat voorafgaand aan ernstige onderhandeling moet worden georganiseerd.

Stap 1: contact opnemen met de notaris naar keuze

De mandatair neemt contact op met een notaris — zijn eigen notaris of die van de koper — die het conceptdocument van volmacht opstelt. De notaris controleert de juridische bekwaamheid van de mandatair (meerderjarigheid, afwezigheid van voogdij- of curatoraatsmaatregel) en de afwezigheid van enige ongedeeld eigendom van het goed.

Stap 2: ondertekening van de volmacht

De mandatair ondertekent persoonlijk voor notaris. Wanneer de volmacht in het buitenland wordt opgesteld, ontvangt de lokale notaris of consul de handtekening. De akte wordt vervolgens per beveiligde post of via elektronisch geverifieerde communicatie overeenkomstig lokale wetgevingen naar de ondertekenende notaris in Frankrijk verzonden.

Stap 3: controle door de ondertekenende notaris

Vóór de ondertekening van de verkoopakte verifieert de ondertekenende notaris de formele regelmatigheid van de volmacht, haar reikwijdte (dekt zij inderdaad de verkoop van het betrokken goed?) en haar temporele geldigheid (is zij niet verlopen?). In geval van twijfel vraagt hij om bevestiging of vernieuwing.

Stap 4: ondertekening van de verkoopakte

De gemachtigde presenteert zich op de dag van verkoop op het notariskantoor met het origineel van de volmacht en een geldig identiteitsbewijs. Hij ondertekent de authentieke akte in plaats van de verkoper, strikt binnen de grenzen van zijn overgedragen machten.

Voor voorbereidende akten — voorbehoud, eenzijdige verkoopsbelofte — kan elektronische ondertekening in onroerend goed worden gebruikt op voorwaarde dat de notaris of makelaar een vertrouwde dienstverlener gebruikt die gekwalificeerd is volgens de eIDAS-verordening. Certyneo biedt met name een geavanceerde ondertekening die conform is voor onderhandse akten voorafgaand aan de verkoop.

Bijzondere gevallen: ongedeeld eigendom, BV en erfpacht

De volmacht voor onroerend goed krijgt een extra dimensie in situaties met meerdere eigenaren of complexe vermogensstructuren.

Verkoop van ongedeeld eigendom

In geval van ongedeeld eigendom moeten alle eigenaren toestemming geven voor de verkoop (artikel 815-3 van het Burgerlijk Wetboek). Wanneer een van hen niet kan aanwezig zijn, moet hij een notariële volmacht opgesteld krijgen. Zonder eenparig akkoord kan toestemming van de rechtbank worden gevraagd. Voor dagelijkse beheershandelingen en beheer van vertegenwoordigingsmandaten stellen beveiligde digitale oplossingen de circulatie van documenten tussen geografisch verspreide mede-eigenaren veilig en vlot.

Verkoop door een vennootschap

Wanneer het onroerend goed toebehoort aan een burgerlijke maatschappij (BV), beschikt de wettelijk aangestelde bestuurder over de verkoopmacht. Maar als de statuten een gezamenlijke beslissing van deelnemers vereisen, moet vooraf een algemene vergadering daarvoor toestemming geven. De aan een derde verleende volmacht door de bestuurder moet dan rusten op een regelmatige beslissing, waarvan een kopie aan de verkoopakte wordt gehecht. Elektronische ondertekening voor juridische kantoren biedt hier nuttige traceerbaarheid voor notulen en vertegenwoordigingsmandaten.

Verkoop van bezit in vruchtgebruik of blote eigendom

De afstand van volledige eigendom van een bezit met beperkte rechten vereist gezamenlijke toestemming van vruchtgebruiker en bloot eigenaar. Ieder kan een vertegenwoordiger door afzonderlijke notariële volmacht machtigen. De respectieve prijzen van het vruchtgebruik en de blote eigendom worden berekend volgens de belastingschaal voorzien in artikel 669 van het Algemeen Belastingwetboek.

Digitale alternatieven voor voorbereidende akten bij verkoop

Hoewel de verkoop zelf onverbiddelijk een authentieke akte vereist, kunnen diverse voorbereiding documenten op geldige wijze gebruikmaken van gekwalificeerde of geavanceerde elektronische ondertekening.

Verkoopsbelofte en voorbehoud

De eenzijdige verkoopsbelofte en het voorbehoud (of wederkerige verkoopsbelofte) zijn onderhandse akten. Zij kunnen elektronisch worden ondertekend op voorwaarde dat een passend ondertekeningsniveau wordt gebruikt. De Kamer van Notarissen van Parijs bevestigde in 2023 dat voorcontracten voor onroerend goed ondertekend via een goedgekeurd eIDAS-platform geldig zijn en werkbaar tegenover derden. Hulpmiddelen zoals de volledige gids voor elektronische ondertekening stellen u in staat de niveaus Eenvoudig, Geavanceerd en Gekwalificeerd toe te passen.

Mandaten van makelaarskantoren

Het verkoopsmandaat verleend aan een makelaar (wet Hoguet van 2 januari 1970) is een onderhandse akte die elektronisch kan worden ondertekend, inclusief met een eenvoudige ondertekening, op voorwaarde dat de makelaar bewijs van aanvaarding bewaart. Voor meer informatie over vergelijking van elektronische ondertekeningsoplossingen biedt Certyneo een gedetailleerde analyse van beschikbare aanbiedingen op de Franse markt.

Notariële akten op afstand: videoconferentie notarieel

Sinds het decreet van 20 november 2020 kunnen notarissen authentieke akten op afstand ondertekenen via videoconferentie, op voorwaarde dat de beveiligingsvoorwaarden die door de Hogere Raad van het Notariaat zijn bepaald, worden nageleefd. Deze vooruitgang vermindert aanmerkelijk de behoefte aan consulaire volmachten voor Fransen in het buitenland. De volmacht blijft echter nodig wanneer de mandatair weigert of niet kan deelnemen aan een beveiligde videoconferentie. Om mogelijke besparingen door demateriapplicatie te berekenen, levert Certyneo's elektronische ondertekenings-ROI-calculator een persoonlijke schatting.

Herroeping en beëindiging van het mandaat

De volmacht kan te allen tijde door de mandatair worden herroepen, voordat de gemachtigde de handeling waarvoor hij macht heeft ontvangen heeft verricht (artikel 2003 van het Burgerlijk Wetboek). Herroeping moet aan de gemachtigde worden medegedeeld en moet, om tegenover derden werkbaar te zijn, ter kennis van de ondertekenende notaris worden gebracht. Zij eindigt ook automatisch door overlijden, plaatsing onder toezicht of faillissement van de mandatair of gemachtigde.

Wettelijk kader van toepassing op de volmacht voor onroerend goed

De volmacht voor verkoop van onroerend goed past in een dicht regelgevingskader dat burgerlijk recht, notarieel recht en steeds vaker digitaal recht artikuleert.

Burgerlijk Wetboek — fundamentele artikelen

• Artikel 1984: defineert het mandaatcontract als de overeenkomst waarbij de mandatair aan de gemachtigde de macht verleent in zijn naam en voor zijn rekening op te treden. De volmacht is het materiële instrument ervan.
• Artikel 1985: stelt de regel van parallelisme van vormen vast — de volmacht moet minstens dezelfde vorm hebben als de akte waarop zij betrekking heeft. Toegepast op onroerend goedverkoop, dwingt dit de authentieke vorm af.
• Artikel 1987: herhaalt dat speciale volmacht vereist is wanneer het om een beschikkingshandeling gaat (verkoop, schenking, hypotheekstelling).
• Artikelen 2003 tot 2010: regelen het einde van het mandaat (herroeping, overlijden, onbekwaamheid) en de gevolgen van herroeping tegenover derden.
• Artikel 815-3: in geval van ongedeeld eigendom, vereist eenparigheid van alle eigenaren voor beschikkingshandelingen.

Notarieel recht

• Wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803): vormt de grondslag van het notarieel monopolie voor authentieke akten in Frankrijk, inclusief onroerend goedbewegingen.
• Decreet nr. 71-941 van 26 november 1971 betreffende akten opgesteld door notarissen, in het bijzonder de vorm van expedities en minuten.
• Decreet nr. 2020-1422 van 20 november 2020: invoering van de op afstand opgestelde authentieke akte via beveiligde videoconferentie.

Elektronische handtekening en dematérialisatie

• Verordening eIDAS nr. 910/2014 (EU): stelt de drie niveaus van elektronische handtekening vast (eenvoudig, geavanceerd, gekwalificeerd) en hun juridische waarde. De gekwalificeerde handtekening wordt geacht gelijkwaardig aan de handgeschreven handtekening. Van toepassing op onderhandse akten voorafgaand aan onroerend goedverkoop.
• Artikel 1366 van het Burgerlijk Wetboek: bevestigt de bewijskracht van het elektronische schrift op voorwaarde dat de auteur ervan behoorlijk kan worden geïdentificeerd en de integriteit ervan gegarandeerd is.
• Artikel 1367 van het Burgerlijk Wetboek: defineert de elektronische handtekening als het onvervalsbare teken van instemming van de ondertekenaar.

Juridische risico's

Een volmacht met een vormgebrek stelt de verkoper bloot aan een geldigheidsinvoering, die binnen 5 jaar kan worden ingesteld (artikel 2224 van het Burgerlijk Wetboek). De verdreven koper kan schadevergoeding vorderen. De notaris die een akte zou ondertekenen op basis van onvoldoende volmacht aangaat zijn beroepsaansprakelijkheid, gedekt door de verplichte verzekering van de Kamer van Notarissen. Ten slotte, in geval van fraude — identiteitsdiefstal of vervalsing van volmacht — zijn de strafbepalingen van de artikelen 313-1 (bedrog) en 441-1 (valsheid in geschrift) van het Strafwetboek van toepassing, met straffen tot 7 jaar gevangenisstraf en 750.000 € boete.

Gebruiksscenario's: de volmacht voor onroerend goed in de praktijk

Scenario 1: een eigenaar in het buitenland verkoopt zijn appartement in Parijs

Een eigenaar die drie jaar in Zuidoost-Azië woont, wil zijn tweekamerappartement in een Franse metropool verkopen. Hij kan niet naar Frankrijk terugkeren om de verkoopakte in de overeengekomen termijn te ondertekenen. Hij neemt contact op met het dichtstbijzijnde Franse consulaat-generaal, maakt een afspraak en ondertekent daar een notariële consulaire volmacht waarbij zijn broer als gemachtigde wordt aangesteld met de macht de verkoopakte tegen een gedefinieerde minimumprijs te ondertekenen. De volmacht wordt gelegaliseerd, gescand in hoge resolutie en per beveiligde weg naar de ondertekenende notaris in Frankrijk verzonden, die het origineel per internationale aangetekende post 10 dagen voor de ondertekening ontvangt. De totale verwerkingstijd bedraagt 18 dagen, tegen 45 dagen geraamd indien de eigenaar zou moeten verplaatsen. De kostenbesparking uit reisuitgaven en accommodatie wordt geschat tussen 2.500 € en 4.000 €.

Scenario 2: verkoop van ongedeeld eigendom tussen erfgenamen in drie verschillende landen

Vier erfgenamen delen in ongedeeld eigendom een villa uit een erfenis. Twee wonen in Frankrijk, een in België en een in Canada. Om te voorkomen dat vier ondertekenaren dezelfde notarisoffice bezoeken, worden twee consulaire volmachten in Brussel en Montreal opgesteld. De twee in Frankrijk wonende erfgenamen ondertekenen persoonlijk bij de ondertekenende notaris. De aangestelde gemachtigden (een van de erfgenamen aanwezig in Frankrijk voor de Belgische erfgenaam; een gemeenschappelijke vriend voor de Canadese erfgenaam) presenteren zich met de authentieke machten. De verkoop vindt in één bijeenkomst plaats. Zonder dit systeem zouden coördinatievertragingen de verkoop met 3 tot 6 maanden hebben vertraagd volgens gebruikelijke notarische schattingen voor dit type dossier, met overkosten voor erfpachtvergoeding en belastingen die 3.000 € kunnen overschrijden.

Scenario 3: een familiale vennootschap verkoopt een commercieel pand via een gemachtigde bestuurder

Een burgerlijke maatschappij met een commercieel pand van 180 m² beslist dit goed af te staan naar aanleiding van een algemene buitengewone vergadering die de verkoop met algemeenheid van stemmen heeft goedgekeurd. De bestuurder van de vennootschap, alleen bevoegd om de vennootschap te vertegenwoordigen, draagt deze macht per notariële volmacht over aan een mede-bestuurder-deelnemer wegens een geplande hospitalisatie. De volmacht is speciaal — beperkt tot de afstand van dit ene goed, tegen minimumprijs en binnen 6 maanden — en voegt het besluit bij. De ondertekenende notaris aanvaardt het dossier zonder voorbehoud. De voortgang van het proces stelde de vennootschap in staat de eerder ondertekende verkoopsbelofte na te komen zonder vertragingsboete, waardoor de vermogens-immobiliëntoeslagen werden vermeden (ongeveer 1% van de voorziene verkoopprijs, dus enkele duizenden euro's in dit geval).

Conclusie

De volmacht voor verkoop van onroerend goed is veel meer dan een administratieve formaliteit: het is een juridische akte waarvan de geldigheid die van de verkoop zelf bepaalt. Artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek stelt ondubbelzinnig de authentieke notariële vorm voor, ongeacht of de mandatair in Frankrijk of in het buitenland woont. Het parallelisme van vormen respecteren, de overgedragen machten nauwkeurig omschrijven en de geldigheid van de akte controleren zijn de drie pijlers van een onweerlegbare volmacht.

Hoewel de definitieve verkoop altijd een notariële akte vereist, kunnen voorbereiding stappen — voorbehoud, mandaten van makelaarskantoren, machtigingen van bestuurders van vennootschappen — nu worden demateriappliceerd dankzij conforme eIDAS-elektronische ondertekening. Certyneo begeleidt professionals in onroerend goed, notariële kantoren en investeerders in deze digitale overgang met gecertificeerde hulpmiddelen en een interface ontworpen voor multi-ondertekeningsactes.

Klaar om uw mandaten en onroerend goedeigendommendocumenten veilig te stellen? Ontdek de Certyneo-aanbiedingen en vraag vandaag nog een gratis demonstratie aan.