Verplichte Vastgoeddiagnose: Volledige Lijst 2026

De verkoop van een onroerend goed in Frankrijk verplicht de verkoper tot het indienen van een Technisch Diagnose Dossier (DDT) aan de koper, dat bij de koopbelofte of bij de authentieke akte wordt gevoegd. In 2026 wordt de regelgeving aangescherpt, met name op het energetische vlak met het geleidelijke verbod op verhuur van energieverspillende panden. Het beheersen van de volledige lijst met verplichte diagnoses is daarom essentieel om de transactie juridisch veilig te stellen en geschillen na verkoop te vermijden. Dit artikel geeft volledig inzicht in de vereiste diagnoses in 2026 op basis van de aard van het goed, de ligging en het bouwjaar.

Het juridische kader van het Technisch Diagnose Dossier

Het DDT wordt geregeld door de artikelen L.271-4 tot L.271-6 van de Wet op de Bouw en Huisvesting (CCH). Het ontbreken ervan engageert de aansprakelijkheid van de verkoper en kan leiden tot ontbinding van de verkoop, prijsverlaging of zelfs vordering tot schadevergoeding wegens verborgen gebreken. Elke diagnose moet worden uitgevoerd door een COFRAC-gecertificeerd diagnost, in overeenstemming met decreet nr. 2006-1114. De geldigheidsduur varieert per diagnostietype en een verlopen document kan niet tegen de koper worden ingeroepen.

Lijst van 10 verplichte diagnoses in 2026

1. Energieprestatiecertificaat (EPC) — Verplicht voor alle woningen, geldig 10 jaar. Sinds 2025 zijn woningen met classificatie G niet toegestaan te verhuren; F zal dit in 2028 zijn.

1. Asbestdiagnose — Verplicht voor goederen waarvan de bouwvergunning dateert van vóór 1 juli 1997. Onbeperkte duur indien geen asbest wordt aangetroffen.

1. Verklaring Risico op Loodblootstelling (CREP) — Voor woningen gebouwd vóór 1 januari 1949. Geldigheid 1 jaar indien positief, onbeperkt indien negatief.

1. Verklaring betreffende aanwezigheid van termieten — Verplicht in zones bepaald bij gemeentelijke verordening. Geldigheid 6 maanden.

1. Staat van de binneninstallatie voor gas — Voor installaties ouder dan 15 jaar. Geldigheid 3 jaar.

1. Staat van de binneninstallatie voor elektriciteit — Voor installaties ouder dan 15 jaar. Geldigheid 3 jaar.

1. Verklaring Risico's en Vervuiling (ERP) — Verplicht in zones betrokken bij een PPR (natuurlijk, mijnbouw, technologisch), seismiciteit, radon. Geldigheid 6 maanden.

1. Diagnose niet-collectieve riolering — Voor woningen niet aangesloten op het openbare rioleringsnet. Geldigheid 3 jaar.

1. Metingen Wet Carrez — Voor elk appartementsrecht in mede-eigendom (met uitzondering van kelders, garages, terrassen). Onbeperkte duur tenzij modificerende werken.

1. Energieaudit — Verplicht sinds 1 april 2023 voor verkoop van woningen geclassificeerd als F of G, uitgebreid tot klasse E in 2025 en D in 2034.

Sancties en aansprakelijkheid in geval van verzuim

Het ontbreken van een verplichte diagnose ontneemt de verkoper de uitsluitingsclausule voor garantie tegen verborgen gebreken (artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek). Een onjuiste EPC kan sinds de wet Klimaat en Veerkracht van 22 augustus 2021 nu de aansprakelijkheid van zowel de diagnost als de verkoper in het geding brengen. De straffen kunnen oplopen tot 37.500 € boete wegens valse verklaring met betrekking tot asbest of lood.