Nem lakás céljára szolgáló helyiség bérleti szerződése – minta

Bemutatkozás

A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérleti szerződése (közismert nevén üzlethelyiség-bérleti szerződés) azt a jogviszonyt szabályozza, amelyben a bérbeadó üzlet, iroda, raktár, műhely vagy egyéb, nem lakhatási célú helyiség időleges használatát engedi át a bérlőnek, rendszeres bérleti díj fejében. A szerződés jogi alapját a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) bérletre vonatkozó általános szabályai (6:331–6:341. §) képezik, amelyeket a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) helyiségbérletre irányadó rendelkezései egészítenek ki. Fontos különbség a lakásbérlethez képest, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére a felek szerződési szabadsága jóval szélesebb körű: a Lakástörvény legtöbb, a bérlőt védő kógens szabálya (pl. felmondási korlátozások) kifejezetten csak lakásbérletre vonatkozik, míg helyiségbérlet esetén a Ptk. diszpozitív szabályai érvényesülnek, így a felek a törvényi rendelkezésektől – a jóhiszeműség és tisztesség elvének (Ptk. 1:3. §) tiszteletben tartásával – nagymértékben eltérhetnek. Felek: a bérbeadó (a helyiség tulajdonosa vagy az arra jogosult egyéb személy) és a bérlő (jellemzően gazdasági tevékenységet folytató vállalkozás vagy egyéni vállalkozó). Lényeges tartalmi elemek: a helyiség pontos megjelölése (cím, helyrajzi szám, alapterület, rendeltetés), a bérleti díj összege és fizetési ütemezése, az esetleges közüzemi és üzemeltetési költségek elszámolásának módja, a bérleti jogviszony időtartama (határozott vagy határozatlan idejű), az óvadék (kaució) mértéke, a helyiség rendeltetésszerű használatára és az albérletbe adás, illetve a tevékenységi profil megváltoztatásának feltételeire vonatkozó kikötések, a felújítási és karbantartási kötelezettségek megosztása a felek között, valamint a felmondás és a szerződés megszűnésének szabályai. Adózási vonatkozás: a bérbeadásból származó jövedelem a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint önálló tevékenységből származó jövedelemként adóköteles, gazdasági társaság bérbeadó esetén pedig a társasági adó és – bizonyos feltételek mellett – az általános forgalmi adó (áfa) szabályai is irányadók lehetnek (2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról). Tipikus hibák: a helyiség pontos rendeltetésének és a megengedett tevékenységi kör meghatározásának elmulasztása, a rezsiköltségek elszámolási módjának tisztázatlansága, az óvadék visszajárásának feltételeire vonatkozó rendelkezés hiánya, valamint a felmondási idő és a felmondási okok pontos rögzítésének elmaradása, ami vitás helyzetekben komoly bizonyítási nehézségeket okozhat.

Személyre szabható adatok

• Bérbeadó neve / cégneve

• Bérbeadó lakcíme / székhelye

• Bérbeadó adószáma (cég esetén)

• Bérlő neve / cégneve

• Bérlő lakcíme / székhelye

• Bérlő cégjegyzékszáma / nyilvántartási száma

• A helyiség címe

• Helyrajzi szám

• Alapterület (m²)

• A helyiség rendeltetése / megengedett tevékenységi kör

• Havi bérleti díj (Ft)

• Fizetési határidő (pl. minden hónap 5. napjáig)

• Óvadék (kaució) összege

• Határozott idejű bérlet esetén a lejárat dátuma

• A bérlet kezdő időpontja

• Felmondási idő (hónapban)

• Közüzemi költségek elszámolásának módja

• Albérletbe adás engedélyezett-e

• Aláírás dátuma

Szabja testre sablonját

Gyakran ismételt kérdések

Milyen jogszabályok vonatkoznak az üzlethelyiség-bérleti szerződésre Magyarországon?

Elsődlegesen a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) bérletre vonatkozó általános szabályai (6:331–6:341. §) irányadók, kiegészülve a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény helyiségbérletre vonatkozó rendelkezéseivel. Mivel a Lakástörvény bérlővédelmi kógens szabályainak nagy része csak lakásbérletre vonatkozik, a Felek a helyiségbérlet feltételeit a Ptk. diszpozitivitása folytán viszonylag szabadon alakíthatják.

Kell-e óvadékot fizetni üzlethelyiség-bérlet esetén?

Az óvadék fizetése nem kötelező, de a magyar üzleti gyakorlatban szokásos: jellemzően 1-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeget kér a bérbeadó, amely a bérleti jogviszony megszűnése után, a helyiség rendben történő visszaadását és a tartozások rendezését követően jár vissza.

Mennyi a szokásos felmondási idő egy határozatlan idejű üzlethelyiség-bérletnél?

A törvény nem ír elő kötelező felmondási időt helyiségbérlet esetén, ezért ezt a Felek szabadon állapítják meg a szerződésben. Az üzleti gyakorlatban 1-6 hónapos felmondási idő a leggyakoribb, a bérleti jogviszony jellegétől és a bérelt terület méretétől függően.

Ki viseli a felújítási és karbantartási költségeket?

A Ptk. diszpozitív szabálya szerint a rendeltetésszerű használattal járó szokásos karbantartás a bérlőt, a helyiség állagmegóvásával kapcsolatos nagyobb felújítás pedig a bérbeadót terheli. A Felek ettől a szerződésben eltérhetnek, ezért érdemes ezt kifejezetten rögzíteni a viták elkerülése érdekében.

Adóköteles-e a bérbeadásból származó jövedelem?

Igen. Magánszemély bérbeadó esetén a bérbeadásból származó jövedelem a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik. Gazdasági társaság bérbeadó esetén a társasági adó szabályai, bizonyos feltételek mellett pedig az általános forgalmi adó szabályai is alkalmazandók lehetnek.