Σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης – υπόδειγμα

Παρουσίαση

Η σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης αφορά την παραχώρηση της χρήσης ενός ακινήτου (κατάστημα, γραφείο, αποθήκη ή άλλος επαγγελματικός χώρος) από τον εκμισθωτή στον μισθωτή, προκειμένου ο τελευταίος να ασκήσει εμπορική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή γενικότερα επαγγελματική δραστηριότητα, έναντι καταβολής μισθώματος. Οι γενικές αρχές της μίσθωσης πράγματος ρυθμίζονται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574 επ. ΑΚ), ενώ το ειδικό νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων στην Ελλάδα θεσπίστηκε με το π.δ. 34/1995, όπως έχει τροποποιηθεί με μεταγενέστερες διατάξεις, μεταξύ άλλων τον ν. 4242/2014 και τον ν. 4257/2014. Ελάχιστη διάρκεια: το π.δ. 34/1995 καθιερώνει ελάχιστη διάρκεια τριών (3) ετών για τις επαγγελματικές μισθώσεις, η οποία ισχύει αναγκαστικά ακόμη κι αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει μικρότερη διάρκεια ή δεν έχουν προσδιορίσει διάρκεια στη σύμβαση. Μετά τη λήξη της συμβατικής ή της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας, η μίσθωση μπορεί να συνεχιστεί ή να ανανεωθεί σύμφωνα με τους όρους που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία και η μεταξύ των μερών συμφωνία. Μίσθωμα και αναπροσαρμογή: το ύψος του μισθώματος καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, τα οποία μπορούν επίσης να συμφωνήσουν ρήτρα αναπροσαρμογής (π.χ. βάσει δείκτη τιμών καταναλωτή) για τα επόμενα έτη της μίσθωσης. Εγγύηση: συνηθίζεται η καταβολή χρηματικής εγγύησης, συνήθως ύψους ενός έως δύο μηνιαίων μισθωμάτων, προς εξασφάλιση της καλής εκτέλεσης των υποχρεώσεων του μισθωτή, η οποία επιστρέφεται κατά τη λήξη της μίσθωσης, εφόσον δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές ή ζημίες. Χρήση του μισθίου: η σύμβαση πρέπει να προσδιορίζει σαφώς τη συμφωνηθείσα χρήση του ακινήτου, καθώς τυχόν αλλαγή χρήσης χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή μπορεί να θεμελιώσει λόγο καταγγελίας. Καταγγελία και λήξη: οι όροι καταγγελίας, τόσο για τον εκμισθωτή όσο και για τον μισθωτή, καθώς και οι προθεσμίες προειδοποίησης, ρυθμίζονται συνδυαστικά από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995 και τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών. Σε περίπτωση πρόωρης λύσης εκ μέρους του μισθωτή πριν τη συμπλήρωση της ελάχιστης διάρκειας, ενδέχεται να προβλέπεται αποζημίωση υπέρ του εκμισθωτή. Μέρη: ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης ή έχων εξουσία εκμίσθωσης του ακινήτου) και ο μισθωτής (φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί την επαγγελματική δραστηριότητα). Ουσιώδεις όροι: πλήρης περιγραφή του μισθίου, διάρκεια, ύψος και τρόπος καταβολής μισθώματος, ποσό εγγύησης, επιτρεπόμενη χρήση, υποχρεώσεις συντήρησης και επισκευών, και όροι καταγγελίας. Συχνά λάθη: παράλειψη ρητής αναφοράς στην ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της τριετίας, ασαφής περιγραφή της επιτρεπόμενης χρήσης του ακινήτου, και έλλειψη πρόβλεψης για την τύχη της εγγύησης και τυχόν βελτιώσεων του μισθίου κατά τη λήξη της σύμβασης.