Správce spoluvlastnictví: Právní povinnosti a poplatky 2026

Správce není tím, kdo o společenství vlastníků rozhoduje. Je jeho zmocněncem: provádí rozhodnutí přijatá shromážděním vlastníků, správuje nemovitost a zastupuje společenství vlastníků. Toto postavení zmocněnce určuje vše ostatní — rozsah jeho pravomocí, strukturu jeho odměny i režim jeho odpovědnosti. Většina konfliktů vzniká právě z nepochopení tohoto bodu: vyčítat správci rozhodnutí, které neučinil, nebo mu naopak přenechat rozhodnutí, které mu nepříslušelo.

Tři odlišné úkoly

Administrativní správa. Svolávat shromáždění vlastníků alespoň jednou ročně, vést jeho zápis, oznamovat přijatá rozhodnutí, aktualizovat seznam vlastníků a technickou knihu údržby nemovitosti. Správce musí také zapsat společenství vlastníků do celostátního registru a údaje aktualizovat.

Finanční správa. Otevřít samostatný bankovní účet na jméno společenství vlastníků — jde o zásadní povinnost, od které se lze odchýlit pouze na základě výslovného rozhodnutí shromáždění a v omezených případech. Vybírá záloh, vede účetnictví podle zvláštní účetní osnovy a předkládá účetní závěrku ke schválení shromáždění. Vlastníkovi, který svou jednotku pronajímá, je možné přeúčtovat na nájemce jen část těchto nákladů, podle taxativního seznamu podrobně popsaného v našem článku o nákladech hrazených nájemcem. Musí také vytvářet fond na opravy, jehož doplňování je povinné po dosažení určitého stáří nemovitosti.

Technická správa. Dohlížet na údržbu nemovitosti, zajišťovat provedení schválených prací a přijímat zajišťovací opatření v naléhavých případech. Tato poslední pravomoc je jediná, která mu umožňuje vynaložit výdaj bez předchozího schválení, a vykládá se striktně: naléhavost předpokládá riziko pro bezpečnost nebo zachování nemovitosti, nikoli pouhou příležitost.

Odměna: pevná paušální částka a zvláštní služby

Jde o nejčastější zdroj spory, a pravidla stanovuje vzorová smlouva stanovená předpisem.

Odměna správce se zakládá na ročním paušálu zahrnujícím veškeré služby běžné správy. Tento paušál je vyčerpávající: vše, co spadá do běžné správy, je jím pokryto a nelze to účtovat samostatně.

Vedle toho může taxativní seznam zvláštních služeb zakládat nárok na doplňkovou odměnu — svolání dodatečného shromáždění, dohled nad rozsáhlejšími pracemi, postupy při vymáhání pohledávek, vystavení určitých dokumentů při převodu jednotky.

Klíčové upozornění je toto: služba, která na tomto seznamu není uvedena, spadá nutně do paušálu. Správce, který účtuje běžné poplatky za upomínky, za kopírování nebo za vedení účetnictví, jedná nad rámec smlouvy. Srovnání dvou smluv se tedy provádí na základě paušálu a zároveň na základě sazebníku zvláštních služeb, nikdy jen na základě uváděného paušálu.

Náklady na vymáhání pohledávky vůči neplatícímu vlastníkovi jsou naopak přičitatelné pouze tomuto vlastníkovi, a nerozpočítávají se na všechny ostatní.

Mandát: doba trvání, jmenování, odvolání

Správce je jmenován shromážděním vlastníků na dobu stanovenou smlouvou, nejdéle na tři roky — na jeden rok, pokud jde o správce jmenovaného stanovami společenství nebo prvním nabyvatelem.

Jeho jmenování se automaticky neprodlužuje: vyžaduje hlasování. Před každým obnovením mandátu musí být provedeno poptávkové řízení mezi více uchazeči, od kterého může výbor vlastníků být na základě rozhodnutí shromáždění osvobozen.

Odvolání je možné kdykoli rozhodnutím shromáždění, vyžaduje však oprávněný důvod: odvolání bez důvodu vystavuje společenství vlastníků riziku náhrady škody za zneužívající zrušení smlouvy. Tato otázka musí být zařazena na pořad jednání a hlasuje se o ní jako o běžném rozhodnutí.

Odpovědnost správce

Správce odpovídá společenství vlastníků za chyby ve správě. Nejčastěji uváděná pochybení lze snadno identifikovat:

• Nesvolání výročního shromáždění, což paralyzuje chod společenství vlastníků.
• Nevymáhání nezaplacených poplatků, u nichž může dojít k promlčení v důsledku nečinnosti.
• Nevykonání schválených prací, nebo jejich provedení bez schválení.
• Nedbalost při sjednávání povinného pojištění.
• Nedodržení povinnosti vést samostatný bankovní účet.

Naopak neodpovídá za rozhodnutí přijatá shromážděním, ani tehdy, když od jejich přijetí odrazoval, ani za schválení nedostatečného rozpočtu.

Jeho odpovědnost předpokládá zavinění, škodu a příčinnou souvislost. Žaloba se promlčuje podle obecných právních pravidel, s odchylkami ohledně počátku běhu lhůty popsanými v našem článku o promlčení pohledávek.

Role výboru vlastníků

Výbor vlastníků pomáhá správci a kontroluje jeho činnost. Vyjadřuje se k otázkám, které mu byly předloženy, a jeho vyjádření je povinné nad určitou hodnotou zakázky nebo smlouvy.

Má právo na seznámení se s dokumenty: může se seznámit s veškerými dokumenty týkajícími se správy a řízení nemovitosti. Toto právo je hlavním nástrojem kontroly v průběhu mandátu, mnohem účinnějším než dodatečné napadení účetní závěrky.

Praktické scénáře

Změna správce. Ověřit datum konce mandátu, provést poptávkové řízení a zařadit jmenování na pořad jednání. Předání archivů a finančních prostředků nástupci se řídí přesnými lhůtami, jejichž nedodržení zakládá odpovědnost bývalého správce.

Napadení odměny. Porovnat fakturu se vzorovou smlouvou: figuruje sporná služba na taxativním seznamu zvláštních služeb? Pokud ne, spadá do paušálu a nemá být hrazena.

Naléhavé práce. Správce může přijmout nezbytná zajišťovací opatření, s povinností o nich informovat vlastníky a svolat shromáždění. Výdaj dodatečně prezentovaný jako naléhavý, bez skutečně prokázaného rizika, do tohoto rámce nespadá.

Vlastník-pronajímatel. Výzvy k úhradě záloh ze strany správce a vyúčtování nákladů vůči nájemci se řídí dvěma odlišnými časovými plány, přičemž druhý závisí na prvním — roční vyúčtování nákladů nemovitosti podmiňuje vyúčtování nájemního vztahu. Tento vzájemný vztah je popsán v našem průvodci správou nájemního vztahu.

Často kladené otázky

Může správce rozhodnout o pracích sám? Ne, s výjimkou naléhavých zajišťovacích opatření nezbytných k ochraně nemovitosti. Jakýkoli jiný výdaj vyžaduje hlasování shromáždění.

Je samostatný bankovní účet povinný? Ano, v zásadě ano, na jméno společenství vlastníků. Výjimky jsou omezené a vyžadují výslovné rozhodnutí shromáždění.

Může správce účtovat poplatky za upomínky? Ne, pokud spadají do běžné správy hrazené paušálem. Doplňkovou odměnu lze účtovat pouze za služby uvedené na taxativním seznamu ve vzorové smlouvě, a náklady na vymáhání pohledávek jsou přičitatelné pouze konkrétnímu neplatícímu vlastníkovi.

Jak odvolat správce? Hlasováním shromáždění vlastníků, přičemž otázka musí být zařazena na pořad jednání. Odvolání vyžaduje oprávněný důvod, jinak se společenství vlastníků vystavuje riziku náhrady škody.

Prodlužuje se mandát automaticky? Ne. Každé obnovení vyžaduje hlasování, kterému předchází poptávkové řízení, pokud od něj shromáždění nerozhodne o upuštění.

Za co správce odpovídá? Za chyby ve správě: nesvolání shromáždění, nevymáhání pohledávek, nevykonání schválených prací, chybějící pojištění. Neodpovídá za rozhodnutí přijatá shromážděním.

Co si zapamatovat

Správce provádí, shromáždění rozhoduje. Toto rozdělení řeší většinu sporů: co nebylo schváleno, nespadá do jeho pravomoci, a co bylo schváleno, spadá do jeho odpovědnosti za výkon.

U odměny je vodítko stejně jednoduché. Paušál vyčerpávajícím způsobem pokrývá běžnou správu; přidat lze pouze služby uvedené na taxativním seznamu ve vzorové smlouvě. Srovnávat dva správce jen na základě jejich ročního paušálu pravidelně vede k výběru toho dražšího.