Visita técnica imobiliária: normas DPE 2026

A visita técnica de um imóvel, muitas vezes equiparada a um verdadeiro “exame de saúde” da habitação, assume uma dimensão estratégica com a entrada em vigor das novas normas DPE (Diagnóstico de Desempenho Energético) em 2026. Face ao aperto regulatório decorrente da lei do Clima e Resiliência de 22 de agosto de 2021, proprietários, agentes imobiliários e investidores devem antecipar-se controles reforçados e limites de energia mais exigentes. Este artigo detalha os desenvolvimentos esperados e as boas práticas a adotar.

O DPE 2026: um diagnóstico ainda mais estruturante

Desde a reforma de julho de 2021, o DPE tornou-se juridicamente exigível. O cronograma estabelecido pela lei do Clima prevê a proibição progressiva do aluguel de filtros térmicos: os imóveis classificados G estão proibidos de alugar desde 1º de janeiro de 2025, F será proibido a partir de 1º de janeiro de 2028 e E a partir de 1º de janeiro de 2034. Essa trajetória exige, a partir de 2026, maior vigilância durante a visita técnica prévia a qualquer transação ou aluguel.

O diagnóstico de 2026 inclui agora novos parâmetros: consideração refinada da ventilação, análise de pontes térmicas, avaliação do conforto no verão e maior ponderação das emissões de gases com efeito de estufa. O método 3CL-DPE está evoluindo para melhor refletir o desempenho real do edifício.

As principais etapas da visita técnica conforme

Uma visita técnica estruturada em 2026 deverá abranger diversas áreas: inspeção da envolvente térmica (paredes, cobertura, marcenaria), verificação do sistema de aquecimento e produção de água quente sanitária, controlo da ventilação (VMC de fluxo simples ou duplo) e avaliação da regulação energética. O diagnosticador, certificado conforme portaria de 20 de julho de 2023, deverá agora produzir um relatório mais detalhado, incluindo cenários de trabalho custeados.

A auditoria energética, obrigatória desde 1 de abril de 2023 para a venda de habitações classificadas F e G, será alargada em 2026 aos imóveis classificados E em regime de monopropriedade. Esta auditoria completa o DPE e se torna um documento central durante as negociações.

Impacto no mercado e valor locativo

O “valor verde” surge como critério determinante. Segundo os Notários de França, uma habitação classificada A ou B é negociada em média 6 a 14% mais cara do que um imóvel classificado D na mesma zona. Por outro lado, um desconto de 10 a 20% atinge os filtros térmicos. Os investidores incluem agora sistematicamente o custo dos trabalhos de renovação no seu cálculo de rentabilidade, ajudados pelos esquemas MaPrimeRénov e pelos CEE (Certificados de Poupança de Energia).

Sanções e obrigações reforçadas

O não cumprimento das obrigações do DPE expõe você a sanções significativas. O locador que arrenda alojamento não conforme está exposto a ações de redução da renda perante o tribunal judicial, ou mesmo à conclusão forçada da obra (artigo 20-1 da lei de 6 de julho de 1989). A prestação de um DPE incorreto implica a responsabilidade do diagnosticador, mas também do vendedor, com fundamento em fraude (artigo 1137.º do Código Civil).