Diagnóstico Imobiliário Obrigatório: Lista Completa 2026

O dossiê de diagnóstico técnico não é uma formalidade administrativa que se reúne na véspera da assinatura. É uma peça contratual cuja ausência ou caducidade priva o vendedor ou o senhorio da cláusula de exoneração de vícios ocultos, e abre a porta a uma redução de preço ou à anulação. A dificuldade está menos na lista de diagnósticos do que em duas coisas: saber quais se aplicam ao seu imóvel, e vigiar prazos de validade que vão de seis meses a ilimitado.

O que desencadeia a obrigação

Nenhum imóvel exige a totalidade dos diagnósticos. Três parâmetros determinam a lista aplicável:

• A natureza da operação. Uma venda e um arrendamento não requerem o mesmo dossiê. Alguns diagnósticos são comuns, outros próprios de uma das duas situações.
• A idade do imóvel e das suas instalações. O ano de construção determina os diagnósticos de amianto e chumbo; a idade das instalações de gás e eletricidade determina os seus próprios.
• A localização. Térmitas, merulius, riscos naturais e tecnológicos dependem de decretos prefeitorais e de zonamentos municipais.

Daqui decorre uma regra prática: a lista constrói-se imóvel a imóvel, nunca copiando o dossiê de um imóvel vizinho.

Os diagnósticos em caso de venda

O diagnóstico de desempenho energético. Válido durante dez anos. Tornou-se a peça com consequências mais pesadas, porque já não se limita a informar: condiciona a possibilidade de arrendar, e a sua classificação é oponível desde a reforma que lhe conferiu valor vinculativo.

A auditoria energética. Junta-se ao diagnóstico de desempenho para as vendas de moradias unifamiliares e de edifícios em propriedade única classificados nas categorias mais baixas. O âmbito alarga-se por etapas sucessivas: é um ponto a verificar para o ano em curso, pois o calendário foi ajustado várias vezes.

O amianto. Exigido para imóveis cuja licença de construção seja anterior a julho de 1997. Um diagnóstico negativo não precisa de ser refeito; um diagnóstico positivo impõe um acompanhamento periódico.

O diagnóstico de risco de exposição ao chumbo. Para habitações construídas antes de 1949. A sua validade depende do resultado: ilimitada se o diagnóstico for negativo, apenas um ano se revelar presença de chumbo acima do limiar.

As instalações de gás e eletricidade. Obrigatórias a partir do momento em que a instalação tenha mais de quinze anos. Validade de três anos em caso de venda.

O estado dos riscos. Naturais, mineiros, tecnológicos, sísmicos, radão. A sua validade é curta — seis meses — e é o diagnóstico que mais frequentemente caduca entre o contrato-promessa e a escritura pública.

As térmitas. Apenas nas zonas delimitadas por decreto prefeitoral, com uma validade também de seis meses.

O saneamento não coletivo. Quando o imóvel não está ligado à rede pública, com uma validade de três anos.

A medição. A superfície privativa em propriedade horizontal rege-se pela lei Carrez. A sua validade é ilimitada enquanto nenhuma obra alterar a superfície, mas um erro superior a um vigésimo dá direito a uma redução do preço.

Os diagnósticos em caso de arrendamento

O dossiê é mais curto, e os prazos de validade diferem — é a fonte de erro mais frequente entre os senhorios que reutilizam um dossiê de venda.

• O diagnóstico de desempenho energético, válido durante dez anos.
• O diagnóstico de chumbo, cuja validade em arrendamento é de seis anos quando positivo, ilimitada se for negativo.
• Os diagnósticos das instalações de gás e eletricidade, válidos seis anos em arrendamento contra três em venda.
• O estado dos riscos, sempre seis meses.
• A superfície habitável, no sentido da lei Boutin, distinta da superfície Carrez.

O conjunto é anexado ao contrato de arrendamento. Esta anexação não é simbólica: é ela que torna o dossiê oponível, e a sua ausência é invocável em tribunal. A assinatura eletrónica de um contrato de arrendamento habitacional apresenta aqui uma vantagem concreta, ao selar o contrato e os seus anexos num mesmo conjunto datado, do qual se pode comprovar que não foi recomposto posteriormente.

O ponto de viragem: a decência energética

O diagnóstico de desempenho energético mudou de natureza. Já não informa apenas o comprador ou o inquilino: uma classificação insuficiente proíbe pura e simplesmente a colocação em arrendamento.

A proibição aplica-se por patamares sucessivos, começando pelas habitações mais energívoras, e vai-se estreitando ao longo dos anos sobre as classes seguintes. Tendo o calendário sido alterado várias vezes, o único método fiável consiste em verificar a regra em vigor para o ano em questão em vez de confiar num prazo memorizado.

Duas consequências práticas para um senhorio. Primeiro, um diagnóstico próximo do limite de uma classe merece uma contraverificação antes de qualquer compromisso, pois um ponto de viragem muda o estatuto do imóvel. Depois, um diagnóstico realizado segundo um método de cálculo anterior pode dar uma classificação diferente de um diagnóstico refeito hoje: a data de realização conta tanto quanto o resultado. Este tema é desenvolvido no nosso artigo sobre as normas aplicáveis ao diagnóstico de desempenho.

O que se arrisca em caso de dossiê incompleto

A ausência de um diagnóstico obrigatório não se sanciona com uma simples multa. Ela priva o vendedor do benefício da cláusula de exoneração da garantia de vícios ocultos relativamente ao problema em causa. Concretamente, o comprador que descubra posteriormente um defeito abrangido por um diagnóstico em falta pode pedir uma redução do preço, ou mesmo a resolução da venda.

Um diagnóstico caducado produz o mesmo efeito que um diagnóstico ausente. É por isso que as peças com validade curta — estado dos riscos e térmitas, seis meses — devem ser vigiadas entre a assinatura do contrato-promessa de venda e a da escritura pública, prazo que frequentemente ultrapassa esse limite.

Por fim, o diagnóstico deve ser realizado por um profissional certificado e segurado. Um dossiê elaborado por um interveniente não certificado é inoponível, seja qual for a qualidade do seu conteúdo.

Cenários de utilização

Venda de um apartamento em propriedade horizontal anterior a 1949. O dossiê acumula a medição Carrez, o diagnóstico de chumbo, o amianto, o estado dos riscos e, conforme a idade das instalações, gás e eletricidade. É a configuração mais completa.

Colocação em arrendamento de uma moradia dos anos 1980. Amianto e chumbo estão fora do âmbito. A atenção incide sobre a classificação energética, que condiciona o direito de arrendar, e sobre as instalações se estas tiverem mais de quinze anos.

Gestão de um parque locativo. O acompanhamento torna-se mais um problema de calendário do que de conformidade pontual: cada imóvel tem prazos próprios. As referências para organizar este acompanhamento constam do nosso guia de gestão locativa, e a rastreabilidade das entregas de documentos junta-se à do estado dos lugares.

Perguntas frequentes

Durante quanto tempo é válido um diagnóstico? Varia de seis meses — estado dos riscos, térmitas — a dez anos para o desempenho energético, com prazos ilimitados para um diagnóstico de amianto ou chumbo negativo. A mesma prestação pode ter dois prazos diferentes consoante sirva uma venda ou um arrendamento.

Um diagnóstico de venda pode servir para um arrendamento? Nem sempre. Os prazos de validade diferem, e a medição não é a mesma — superfície Carrez em propriedade horizontal para a venda, superfície habitável no sentido da lei Boutin para o arrendamento.

O que acontece se faltar um diagnóstico na escritura? O vendedor perde o benefício da cláusula de exoneração de vícios ocultos relativamente ao problema em causa. O comprador pode pedir uma redução do preço ou a resolução da venda.

Quem pode realizar estes diagnósticos? Um técnico certificado por um organismo acreditado, dispondo de um seguro de responsabilidade profissional. Um dossiê elaborado por um interveniente não certificado é inoponível.

A classificação energética pode impedir o arrendamento? Sim. As habitações mais energívoras são progressivamente excluídas do arrendamento, por patamares incidindo sobre classes sucessivas. Tendo o calendário sido alterado várias vezes, deve ser verificado para o ano em curso.

É preciso refazer os diagnósticos após obras? As obras que afetem a superfície invalidam a medição. As que incidam sobre o isolamento ou o aquecimento justificam um novo diagnóstico de desempenho, que pode fazer o imóvel mudar de classe — num sentido ou noutro.

A reter

A lista dos diagnósticos obrigatórios constrói-se imóvel a imóvel, a partir de três parâmetros: a natureza da operação, a idade da construção e das instalações, e a localização. Nenhuma lista-tipo dispensa esta verificação.

O verdadeiro risco operacional não é o esquecimento de um diagnóstico, que se nota, mas a caducidade de uma peça com validade curta entre a promessa e a escritura. E o verdadeiro risco estratégico está na classificação energética, que se tornou uma condição de exploração do imóvel em vez de uma simples informação. Estes dois pontos merecem ser acompanhados por prazo, não no momento da assinatura.