Rescisão do contrato de arrendamento: razões legais e aviso a respeitar

Inquilino e senhorio não estão em pé de igualdade perante a rescisão de um contrato de arrendamento habitacional. O inquilino pode sair a qualquer momento, sem motivo. O senhorio só pode denunciar o contrato no termo do prazo, por um dos três motivos que a lei admite, e respeitando menções cuja omissão determina a nulidade pura e simples da denúncia. Esta assimetria é a chave de todo o regime.

A denúncia feita pelo inquilino

O inquilino pode rescindir a qualquer momento, sem ter de se justificar. O pré-aviso de direito comum é de três meses em arrendamento não mobilado.

Reduz-se a um mês em várias situações:

• O imóvel situa-se numa zona de forte procura, o que basta por si só, sem qualquer outra condição.
• O inquilino obtém um primeiro emprego, é transferido, perde o emprego ou volta a arranjar emprego na sequência de uma perda de emprego.
• O seu estado de saúde, comprovado por atestado médico, justifica uma mudança de domicílio, e tem mais de sessenta e cinco anos.
• Beneficia do rendimento de solidariedade ativa ou do subsídio para adultos com deficiência.
• É-lhe atribuída uma habitação social.

No arrendamento mobilado, o pré-aviso é de um mês seja qual for a situação.

O ponto de partida do prazo é a data de receção da denúncia pelo senhorio, e não a data de envio. Uma denúncia enviada no último dia do mês não faz, portanto, correr o pré-aviso a partir dessa data. O inquilino que invoque um pré-aviso reduzido deve especificar o motivo e juntar o comprovativo na própria denúncia: um motivo revelado posteriormente não retroage, e o pré-aviso mantém-se em três meses.

A denúncia feita pelo senhorio

O senhorio não dispõe de uma liberdade equivalente. A sua denúncia só é possível no termo do contrato, com um pré-aviso de seis meses em arrendamento não mobilado e de três meses em mobilado, e apenas por um destes três motivos:

A retoma para habitação própria. O senhorio retoma o imóvel para si próprio, para o cônjuge, parceiro, companheiro de facto notório, ascendente ou descendente, ou os do cônjuge. A denúncia deve designar nominalmente o beneficiário e especificar o vínculo que o une ao senhorio.

A venda. A denúncia vale como proposta de venda a favor do inquilino, que dispõe de um direito de preferência. Deve, por isso, mencionar o preço e as condições da venda, e reproduzir as disposições legais aplicáveis.

O motivo legítimo e sério. Trata-se, na maioria das vezes, de incumprimentos do inquilino — atrasos de pagamento repetidos, perturbações de vizinhança, falta de seguro. O motivo deve ser real e suficientemente grave, cabendo ao senhorio prová-lo.

A estas exigências acresce um aviso informativo a juntar à denúncia por retoma ou por venda. A sua ausência é sancionada com a nulidade da denúncia, tal como um motivo impreciso ou um beneficiário não designado.

Por fim, um inquilino com mais de sessenta e cinco anos e recursos modestos beneficia de uma proteção: a denúncia não lhe pode ser entregue sem que lhe seja proposta uma solução de realojamento, exceto quando o próprio senhorio preenche condições de idade ou de recursos.

A forma da denúncia

São admitidos três modos de notificação, e apenas esses:

• A carta registada com aviso de receção.
• O ato de agente de execução.
• A entrega em mão contra recibo ou assinatura.

Um e-mail, uma mensagem ou uma carta simples não valem como denúncia. Esta exigência de forma não é teórica: recai sobre a prova da data de receção, da qual depende o cálculo do pré-aviso. É a mesma questão probatória que atravessa todo o processo locativo, do contrato de arrendamento e respetivos anexos até ao auto de vistoria.

A rescisão por falta de pagamento

Segue uma lógica distinta da denúncia e assenta quase sempre na cláusula resolutiva inserida no contrato.

A aplicação começa com uma notificação para pagamento efetuada por agente de execução. O inquilino dispõe de um prazo legal para regularizar a situação — prazo que foi encurtado por uma reforma recente e que convém, por isso, verificar para o ano em curso. Na falta de regularização, a cláusula opera e o senhorio recorre ao tribunal para fazer constatar a rescisão e obter o despejo.

Dois temperamentos enquadram este mecanismo. O juiz pode conceder prazos de pagamento, que suspendem os efeitos da cláusula enquanto forem respeitados. E o despejo não pode ser executado durante a trégua de inverno, que decorre de novembro a março.

A lição prática é constante: a rapidez de reação pesa mais do que o montante em causa. Uma falta de pagamento tratada no primeiro mês resolve-se normalmente com um plano de pagamentos; a mesma falta de pagamento tratada no sexto mês resolve-se com um processo longo cujo desfecho financeiro raramente é satisfatório. Este acompanhamento faz parte das rotinas apresentadas no nosso guia de gestão de arrendamentos.

O que se resolve na saída

O fim do contrato dá origem a duas operações distintas que não devem ser confundidas.

O auto de vistoria de saída, comparado com o de entrada, determina as eventuais retenções. A restituição do depósito de garantia obedece depois aos seus próprios prazos, um mês ou dois consoante a conformidade dos dois autos de vistoria, com penalizações automáticas em caso de atraso, calculadas por mês iniciado.

A regularização dos encargos do período decorrido continua devida independentemente destas operações, e não se compensa livremente com o depósito. A repartição entre o que é recuperável e o que não é é tratada no nosso artigo sobre os encargos locativos.

Cenários de utilização

Inquilino transferido profissionalmente. O pré-aviso reduzido a um mês pressupõe que o motivo seja indicado na denúncia e comprovado. Invocado após o envio, não reduz nada.

Senhorio que pretende vender. A denúncia deve ser entregue seis meses antes do termo, mencionar o preço e as condições, reproduzir as disposições relativas ao direito de preferência e ser acompanhada do aviso informativo. Uma única destas omissões anula a denúncia, e o contrato renova-se por três anos.

Falta de pagamento persistente. Notificação para pagamento, seguida de recurso ao tribunal no termo do prazo. Antecipar a trégua de inverno no calendário evita descobrir que o despejo obtido não será executável antes de vários meses.

Perguntas frequentes

O inquilino tem de fundamentar a sua denúncia? Não, exceto se reivindicar um pré-aviso reduzido a um mês. Nesse caso, o motivo deve constar da denúncia e ser comprovado no momento do seu envio.

A partir de quando corre o pré-aviso? Da data de receção da denúncia pelo destinatário, e não da data de envio. É por isso que o modo de notificação, que estabelece essa data, é regulamentado.

O senhorio pode denunciar o contrato durante o seu decurso? Não. A sua denúncia só é possível no termo do contrato, com seis meses de pré-aviso em arrendamento não mobilado. Durante o decurso do contrato, apenas a rescisão por incumprimento, através da cláusula resolutiva, permite pôr fim ao contrato.

O que acontece se faltar uma menção obrigatória? A denúncia é nula. O contrato continua e renova-se por um novo período, devendo o senhorio aguardar o termo seguinte.

Pode uma denúncia ser feita por e-mail? Não. Só são admitidos a carta registada com aviso de receção, o ato de agente de execução e a entrega em mão contra recibo.

Um inquilino idoso pode estar protegido contra uma denúncia? Sim. A partir de determinada idade e sob condição de recursos, a denúncia pressupõe uma proposta de realojamento, exceto quando o próprio senhorio preenche condições de idade ou de recursos.

A reter

O inquilino rescinde livremente, sob reserva do pré-aviso e da forma. O senhorio só rescinde no termo do contrato, por três motivos limitativamente admitidos, e a sua denúncia é um ato formalista em que cada menção condiciona a validade — designação do beneficiário para uma retoma, preço e condições para uma venda, aviso informativo em ambos os casos.

Para a falta de pagamento, a regra é diferente e mais simples: é o prazo de reação que determina o desfecho. O formalismo protege quem o aplica, mas nenhum procedimento recupera seis meses de inação.