Caução de aluguel: cálculo e restituição legal

A caução constitui um dos valores mais regulamentados no âmbito de um contrato de arrendamento. Regulamentada pela lei n°89-462 de 6 de julho de 1989, conhecida como lei Mermaz, é, no entanto, objeto de numerosos litígios entre proprietários e inquilinos, nomeadamente durante a restituição no final do contrato de arrendamento. Compreender as regras precisas de cálculo, conservação e restituição é essencial para garantir a segurança da relação de arrendamento e evitar litígios perante a comissão de conciliação departamental ou o juiz de litígios de proteção.

Cálculo do valor da caução legal

O valor da caução é estritamente limitado por lei e depende do tipo de aluguer:

• Aluguel vazio (residência principal): o depósito é limitado aum mês de aluguel sem despesas, de acordo com o artigo 22 da lei de 6 de julho de 1989, alterada pela lei MOLLE de 2009.
• Aluguel mobiliado (residência principal): desde a lei ALUR de 24 de março de 2014, o depósito é limitado adois meses de aluguel sem despesas(artigo 25-6 da lei de 1989).
• Aluguer sazonal ou mobilidade: não há limite legal para aluguer sazonal; nenhum depósito pode ser exigido para um arrendamento de mobilidade (artigos 25-14).

A caução deverá ser paga no momento da assinatura do contrato de arrendamento e o seu valor deverá ser expressamente indicado no contrato. Atenção: se o aluguel for pago antecipadamente por um período superior a dois meses,nenhum depósito de segurança pode ser exigidodo inquilino.

Prazos de devolução após inventário

A devolução da caução rege-se por prazos rigorosos visto que a lei ALUR:

• 1 mês no máximose o estoque de saída forcompatívelno inventário dos locais de entrada;
• 2 meses no máximosedanoou violações são observadas.

Estes prazos contam a partir da entrega das chaves ao locador ou ao seu agente. Na copropriedade, o locador pode manter uma provisão de20% no máximodesde o depósito até o encerramento anual das contas de compropriedade, para compensar eventuais ajustes de encargos.

Em caso de devolução tardia, o depósito é acrescido de10% do aluguel mensal, excluindo despesas por mês de atraso iniciado, pena automática prevista no artigo 22 da lei de 1989.

Deduções permitidas no depósito

O locador só poderá efetuar deduções mediante apresentação dedocumentos comprovativos: cotações, faturas, relatórios de oficial de justiça ou fotos anexadas ao inventário. Os seguintes são particularmente justificáveis:

• reparos de aluguel não realizados (decreto nº 87-712 de 26 de agosto de 1987);
• aluguéis e encargos não pagos;
• danos além da dilapidação normal;
• cobrar regularizações.

Ládilapidado, definido como desgaste normal ligado ao tempo, nunca poderá ser faturado ao inquilino. Desde a lei ALUR, locador e inquilino podem acordar uma grelha de dilapidação anexa ao contrato de arrendamento para objectivar as deduções.

Recurso em caso de litígio

Em caso de desacordo, o inquilino deverá primeiro enviar umanotificação formal por carta registrada com aviso de recebimento. Na ausência de um acordo amigável, ele poderá apreender ocomissão de conciliação departamental(CDC), então, na falta disso, ojuiz de contencioso de proteçãodo tribunal judicial. A ação é prescrita por3 anosa partir da data em que o reembolso se torna devido (artigo 7-1 da lei de 1989).

Conclusão

Dominar o regime de depósito de segurança assegura a relação proprietário-inquilino. A documentação rigorosa (inventário detalhado, fotos, grelha de obsolescência, comprovativo de trabalho) continua a ser a melhor proteção contra litígios e garante a restituição de acordo com o enquadramento legal.