Rescisão de aluguel: motivos legais e prazos a observar

Locatário e locador não estão em pé de igualdade diante da rescisão de um contrato de locação residencial. O locatário pode sair a qualquer momento, sem motivo. O locador só pode dar o aviso de despedida no término do contrato, por um dos três motivos que a lei admite, e respeitando exigências cuja omissão acarreta a nulidade pura e simples do aviso. Essa assimetria é a chave de todo o regime.

O aviso dado pelo locatário

O locatário pode rescindir a qualquer momento, sem precisar se justificar. O aviso prévio de direito comum é de três meses em locação vazia (sem mobília).

Ele cai para um mês em várias situações:

• O imóvel está localizado em zona de tensão imobiliária, o que já é suficiente por si só, sem nenhuma outra condição.
• O locatário obtém um primeiro emprego, é transferido, perde o emprego ou consegue um novo emprego após uma perda de emprego.
• Seu estado de saúde, constatado por atestado médico, justifica uma mudança de domicílio, e ele tem mais de sessenta e cinco anos.
• Ele recebe o auxílio de solidariedade ativa ou o auxílio para adultos com deficiência.
• Um imóvel de habitação social lhe é atribuído.

Em locação mobiliada, o aviso prévio é de um mês independentemente da situação.

O ponto de partida do prazo é a data de recebimento do aviso pelo locador, e não a data de envio. Um aviso postado no último dia do mês, portanto, não faz o prazo de aviso prévio começar a contar a partir daquele dia. O locatário que invoca um aviso prévio reduzido deve especificar o motivo e anexar o comprovante no próprio aviso: um motivo revelado posteriormente não retroage, e o aviso prévio permanece de três meses.

O aviso dado pelo locador

O locador não dispõe de nenhuma liberdade equivalente. Seu aviso só é possível no término do contrato, com um aviso prévio de seis meses em locação vazia e de três meses em locação mobiliada, e por apenas um destes três motivos:

A retomada para uso próprio. O locador retoma o imóvel para si mesmo, seu cônjuge, parceiro, companheiro reconhecido, ascendente ou descendente, ou os de seu cônjuge. O aviso deve designar nominalmente o beneficiário e especificar o vínculo que o une ao locador.

A venda. O aviso vale como oferta de venda em favor do locatário, que dispõe de um direito de preferência. Deve, portanto, mencionar o preço e as condições da venda, e reproduzir as disposições legais aplicáveis.

O motivo legítimo e sério. Trata-se, na maioria das vezes, de descumprimentos do locatário — atrasos de pagamento repetidos, perturbações de vizinhança, falta de seguro. O motivo deve ser real e suficientemente grave, e cabe ao locador comprová-lo.

A essas exigências acrescenta-se um aviso informativo a ser anexado ao aviso de retomada ou de venda. Sua ausência é punida com a nulidade do aviso, da mesma forma que um motivo impreciso ou um beneficiário não designado.

Por fim, um locatário com mais de sessenta e cinco anos e recursos modestos beneficia-se de uma proteção: o aviso não pode lhe ser entregue sem que uma solução de realocação lhe seja proposta, exceto quando o próprio locador atende a condições de idade ou de recursos.

A forma do aviso de despedida

Três modos de notificação são admitidos, e apenas eles:

• A carta registrada com aviso de recebimento.
• O ato de oficial de justiça.
• A entrega em mãos contra recibo ou assinatura de recebimento.

Um e-mail, uma mensagem ou uma carta simples não valem como aviso de despedida. Essa exigência de forma não é teórica: ela trata da prova da data de recebimento, da qual depende o cálculo do aviso prévio. É o mesmo desafio probatório que atravessa todo o processo locatício, do contrato de locação e seus anexos até o laudo de vistoria.

A rescisão por inadimplência

Ela segue uma lógica distinta do aviso de despedida e se baseia quase sempre na cláusula resolutiva inserida no contrato.

A implementação começa com uma notificação de pagamento entregue por oficial de justiça. O locatário dispõe de um prazo legal para regularizar — prazo que foi reduzido por uma reforma recente e que, portanto, deve ser verificado para o ano em curso. Na falta de regularização, a cláusula entra em vigor e o locador recorre ao juiz para constatar a rescisão e obter a desocupação.

Dois temperamentos regulam essa mecânica. O juiz pode conceder prazos de pagamento, que suspendem os efeitos da cláusula enquanto forem respeitados. E a desocupação não pode ser executada durante a trégua de inverno, que vai de novembro a março.

A lição prática é constante: a rapidez de reação pesa mais do que o valor em jogo. Uma inadimplência tratada no primeiro mês costuma se resolver com um parcelamento; a mesma inadimplência tratada no sexto mês se resolve com um processo longo cujo resultado financeiro raramente é satisfatório. Esse acompanhamento faz parte das rotinas apresentadas em nosso guia de gestão locatícia.

O que se acerta na saída

O fim do contrato abre duas operações distintas que não devem ser confundidas.

O laudo de vistoria de saída, comparado ao de entrada, determina as eventuais retenções. A restituição do depósito de garantia obedece então a seus próprios prazos, um ou dois meses conforme a conformidade dos dois laudos, com penalidades automáticas em caso de atraso, calculadas por mês iniciado.

A regularização das despesas do período transcorrido permanece devida independentemente dessas operações, e não se compensa livremente com o depósito. A repartição entre o que é recuperável e o que não é está tratada em nosso artigo sobre as despesas locatícias.

Cenários de uso

Locatário transferido profissionalmente. O aviso prévio reduzido a um mês pressupõe que o motivo seja indicado no aviso e justificado. Invocado após o envio, ele não reduz nada.

Locador que deseja vender. O aviso deve ser entregue seis meses antes do término, mencionar o preço e as condições, reproduzir as disposições relativas ao direito de preferência e ser acompanhado do aviso informativo. Uma única dessas omissões anula o aviso, e o contrato é renovado por três anos.

Inadimplência persistente. Notificação de pagamento, seguida de recurso ao juiz após o vencimento do prazo. Antecipar a trégua de inverno no cronograma evita descobrir que a desocupação obtida não será executável por vários meses.

Perguntas frequentes

O locatário precisa justificar seu aviso de saída? Não, exceto se ele reivindicar um aviso prévio reduzido a um mês. Nesse caso, o motivo deve constar no aviso e ser justificado no momento de seu envio.

A partir de quando começa a contar o aviso prévio? Da data de recebimento do aviso por seu destinatário, e não da data de envio. É por isso que o modo de notificação, que estabelece essa data, é regulado.

O locador pode dar aviso de despedida durante a vigência do contrato? Não. Seu aviso só é possível no término, com seis meses de aviso prévio em locação vazia. Durante a vigência do contrato, apenas a rescisão por descumprimento, via cláusula resolutiva, permite encerrar o contrato.

O que acontece se faltar uma menção obrigatória? O aviso é nulo. O contrato continua e é renovado por um novo período, devendo o locador esperar o término seguinte.

Um aviso de despedida pode ser dado por e-mail? Não. Apenas a carta registrada com aviso de recebimento, o ato de oficial de justiça e a entrega em mãos contra recibo são admitidos.

Um locatário idoso pode ser protegido contra um aviso de despedida? Sim. A partir de certa idade e sob condição de recursos, o aviso pressupõe uma proposta de realocação, exceto quando o próprio locador atende a condições de idade ou de recursos.

Para lembrar

O locatário rescinde livremente, respeitando o aviso prévio e a forma. O locador só rescinde no término do contrato, por três motivos taxativamente admitidos, e seu aviso é um ato formal cujo cada menção condiciona a validade — designação do beneficiário para uma retomada, preço e condições para uma venda, aviso informativo em ambos os casos.

Para a inadimplência, a regra é diferente e mais simples: é o prazo de reação que determina o resultado. O formalismo protege quem o aplica, mas nenhum procedimento recupera seis meses de inação.