Xestión completa do aluguer: guía do propietario

Introdución

A xestión do aluguer representa un conxunto de obrigas legais, fiscais e administrativas que todos os propietarios deben dominar para garantir o seu investimento inmobiliario. Entre a redacción do contrato de arrendamento, o cobramento do aluguer, a xestión da fianza e a regularización anual das cargas, os pasos son numerosos e rexense por un denso arsenal lexislativo: lei do 6 de xullo de 1989, lei ALUR de 2014, lei ELAN de 2018, sen esquecer o establecido no Código Civil. Esta guía está dirixida ao pequeno propietario cunha a tres propiedades, así como ao investidor experimentado ou xestor profesional. Abarca os puntos esenciais da xestión do aluguer conforme, rendible e sostible, facendo fincapé nas boas prácticas e as trampas a evitar.

1. Redacción e sinatura do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento é a pedra angular da relación de aluguer. Desde a lei ALUR do 24 de marzo de 2014 e o seu decreto de desenvolvemento do 29 de maio de 2015, o aluguer de vivenda debe cumprir un modelo estándar obrigatorio para alugueres baleiros (residencia principal) e amoblados. Debe mencionar en particular a identidade das partes, a descrición precisa do aloxamento, o espazo habitable (lei Boutin), o importe do aluguer, a duración (3 anos para un aluguer baleiro, 1 ano para un amoblado) e as condicións de revisión.

O contrato de arrendamento deberá acompañar varios anexos preceptivos: ficha de diagnóstico técnico (DPE, informe dos riscos de exposición ao chumbo, estado dos riscos naturais e tecnolóxicos), aviso informativo dos dereitos e deberes das partes, e normativa de copropiedade se é o caso. Desde xullo de 2021, un DPE clasificado F ou G está suxeito a restricións de revisión do aluguer e, desde 2023, está prohibido o aluguer de vivendas clasificadas G+.

Nas zonas tensas (28 zonas urbanas definidas por decreto), aplícase o control do aluguer, especialmente en París, Lille, Lyon, Montpellier e Burdeos. O arrendador deberá respectar un aluguer de referencia incrementado baixo pena de sancións administrativas.

2. Xestión do aluguer e revisión anual

O cobro regular dos alugueres constitúe o corazón da rendibilidade do aluguer. O arrendador deberá expedir un recibo gratuíto por cada solicitude do arrendatario (artigo 21 da lei de 1989). O aluguer só poderá ser revisado unha vez ao ano, na data pactada no contrato de arrendamento, a partir do Índice de Referencia do Aluguer (IRL) publicado trimestralmente polo INSEE.

Desde a lei do 16 de agosto de 2022 relativa ao poder adquisitivo, o incremento do IRL está limitado ao 3,5% para as vivendas clasificadas da A a E, e conxeladas para os filtros térmicos (F e G). No caso de que existan débedas impagadas, o arrendador dispón de varias pancas: notificación en forma, activación da cláusula de rescisión, orde de pagamento por alguacil e remisión ao xuíz de protección. O seguro de aluguer sen pagar (GLI) ou o sistema de garantía pública Visale poden garantir ingresos.

3. Fianza e inventario

A fianza está estrictamente regulada: non pode exceder dun mes de aluguer, excluídos os gastos por arrendamento baleiro, e dous meses para un amoblado. Deberá ser devolto no prazo dun mes desde a entrega das chaves se cumpre o inventario de saída, ou dous meses en caso de danos. Ademais, aplícanse sancións do 10% do aluguer mensual por mes de atraso.

O inventario de locais de entrada e saída, realizado de forma contraditoria, constitúe o documento clave para xustificar calquera dedución. É recomendable completalo con fotografías datadas e un inventario detallado de aloxamentos amoblados.

4. Regularización de cargas

O arrendador poderá solicitar provisións mensuais en materia de cargas recuperables (decreto no 87-713, do 26 de agosto de 1987), incluíndo auga, calefacción colectiva, mantemento de zonas comúns e imposto sobre residuos domésticos. Deberá realizarse unha regularización anual obrigatoria acompañada da documentación xustificativa, comunicada ao arrendatario cun mes de antelación. A falta de regularización no prazo de tres anos, o arrendador perderá o seu dereito de recuperación.