خرید ملک: فرآیند کامل حقوقی و مالی

مقدمه

خرید ملک در فرانسه یکی از مهم‌ترین معاملات دارایی برای خانواده یا شرکت است. بین مذاکره بر سر قیمت، انجام معاینات الزامی، مراجعه به دفتردار و دریافت وام مسکن، فرآیند خرید نیازمند تخصص حقوقی، مالیاتی و مالی پیچیده‌ای است. تحت نظارت قانون مدنی فرانسه، قانون ALUR سال 2014 و بسیاری از مقررات بخشی، خرید ملک نیازمند آماده‌سازی دقیق است. این راهنما هر مرحله از فرآیند خریداری را، چه برای خانه اصلی، سرمایه‌گذاری اجاره‌ای یا خریداری تجاری، با در نظر گرفتن تعهدات قانونی و اهرم‌های مالی موجود تشریح می‌کند.

مرحله مذاکره: بنیاد حقوقی معامله

مذاکره ملکی فراتر از صرف بحث قیمت است. از زمان امضای پیشنهاد خریدی کتبی میان طرفین، که توسط فروشنده پذیرفته شود، معادل وعده فروش به موجب مواد 1583 و موارد بعدی قانون مدنی است. خریدار باید چندین پارامتر را تحلیل کند: قیمت هر متر مربع در منطقه، وضعیت بازار محلی، کارهای ترمیمی مورد نیاز، هزینه‌های مشترک و مالیات قابل‌اجرا.

مذاکره همچنین شامل شروط متعلق است که در سند درج شده‌اند: دریافت وام مسکن (الزامی طبق قانون اسکریونر)، عدم وجود حق‌الارتفاق، نتیجه مطلوب معاینات. مذاکره حرفه‌ای شامل تاریخ انتقال مالکیت، تقسیم شهریه‌های میانجی گری و تضمین‌های اضافی است. در چارچوب سرمایه‌گذاری اجاره‌ای، مذاکره باید بازدهی ناخالص و خالص، محدودیت اجاره‌های مقرر در مناطق پرتقاضا تحت قانون ALUR و چشم‌انداز افزایش‌قیمت در فروش مجدد را در نظر بگیرد.

معاینات الزامی ملکی

پوشه تشخیص فنی (DDT) از سوی قانون ساخت و ساز و مسکن الزامی است. شامل موارد زیر است: تشخیص کارایی انرژی (DPE)، تشخیص آزبست، سرب (CREP)، مورچه‌خوار، وضعیت خطرات طبیعی و تکنولوژیکی (ERP)، تشخیص گاز و برق برای نصب‌شده‌های بیش از 15 سال، اندازه‌گیری قانون کارز در مالکیت مشترک و وضعیت سروصدای هوایی.

از زمان قانون اقلیم و تاب‌آوری سال 2021، DPE حتی شرایط اجاره را تعیین می‌کند: ملک‌های دسته G از سال 2025 برای اجاره ممنوع‌اند، F تا سال 2028. برای خریدار، DPE نامناسب توجیهی برای مذاکره در کاهش قیمت یا درج بودجه کار ترمیمی است. تشخیص مسئولیت فروشنده را درگیر می‌کند: هرگونه چشم‌پوشی یا خطا می‌تواند منجر به اقدام برای کاهش قیمت یا لغو فروش با استناد به عیب پنهان (ماده 1641 قانون مدنی) شود.

نقش مرکزی دفتردار

دفتردار یک افسر دولتی است که دخالت او در هر فروش ملک الزامی است (ماده 4 قانون 25 ونتوز سال XI). او سند را تصدیق می‌کند، انتشار آن را در خدمات ثبت ملک تضمین می‌کند و امنیت حقوقی معامله را تضمین می‌کند. وظایف او شامل تایید منشأ مالکیت در 30 سال، کنترل حق‌الارتفاق، وضعیت رهن ملک و انطباق شهرسازی است.

هزینه‌های دفتردار، نام‌گذاری نادرست (آنها عمدتاً حق انتقال که به دولت و نهادهای محلی بازگردانده می‌شود را شامل می‌شوند)، حدود 7-8 درصد قیمت در ملک کهنه و 2-3 درصد در ملک جدید را نشان می‌دهند. بین سند و سند رسمی، تاخیری 3 تا 4 ماهه برای حذف شرایط متعلق اجازه می‌دهد. دفتردار همچنین حق اولویت خرید شهری (DPU) شهر را حذف می‌کند، که می‌تواند در برخی مناطق معامله را تأخیر بیندازد.

تامین مالی از طریق وام مسکن

وام مسکن تحت نظارت قانون حمایت مصرف‌کننده (مواد L313-1 و موارد بعدی) است. وام‌گیران از دوره تفکر الزامی 10 روز پس از دریافت پیشنهاد وام بهره‌مند می‌شوند. شورای عالی ثبات مالی (HCSF) سطح بدهی را تا 35 درصد درآمد خالص و مدت را تا 25 سال (27 سال با تأخیر برای ملک جدید) محدود می‌کند.

خریدار باید TAEG (نرخ سالانه موثر کل) را مقایسه کند، شامل بهره، بیمه وام‌گیر، هزینه دسته‌بندی و تضمین‌ها (رهن یا ضمانت). از زمان قانون لموان سال 2022، واگذاری بیمه در هر زمانی ممکن است، صرفه‌جویی قابل‌توجه ایجاد کند. برای سرمایه‌گذاری اجاره‌ای، سود وام قابل کسر از درآمد ملکی است، بهینه‌سازی بازدهی مالیاتی ترتیب را بهبود می‌بخشد.