Geschäftsraummietvertrag – Muster für Österreich

Präsentation

Der Geschäftsraummietvertrag regelt die entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Geschäfts- oder Büroräumlichkeiten zwischen einem Vermieter und einem Unternehmer (Mieter). In Österreich unterliegt die Miete von Geschäftsräumen primär dem Mietrechtsgesetz (MRG), soweit dessen Anwendungsbereich eröffnet ist (insbesondere Objekte in Gebäuden mit mehreren selbständigen Miet- oder sonstigen Objekten, die vor dem 30. Juni 1953 baubehördlich bewilligt wurden); andernfalls kommen subsidiär die allgemeinen Bestandsregeln des ABGB (§§ 1090 ff.) zur Anwendung. Diese Unterscheidung ist zentral, da sie über die Zulässigkeit von Befristungen, die Kündigungsmöglichkeiten und den Umfang der zwingenden Mieterschutzbestimmungen entscheidet. Befristung: Anders als bei Wohnraum gibt es bei Geschäftsraummieten keine gesetzliche Mindestbefristungsdauer (§ 29 MRG) – eine kurze Befristung ist grundsätzlich zulässig, sofern sie schriftlich vereinbart wird. Bei unbefristeten Verträgen im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Kündigung durch den Vermieter nur aus den in § 30 MRG taxativ aufgezählten wichtigen Gründen möglich (z. B. erheblich nachteiliger Gebrauch, qualifizierter Mietzinsrückstand, gänzliche Nichtbenützung ohne schutzwürdiges Interesse). Mietzins und Betriebskosten: Für Geschäftsräume im Vollanwendungsbereich des MRG kann der Hauptmietzins grundsätzlich frei vereinbart werden (keine Richtwert- oder Kategoriemietzinsbindung wie bei bestimmten Wohnungen), was Geschäftsraummiete deutlich flexibler macht. Der Mieter trägt zusätzlich anteilige Betriebskosten und öffentliche Abgaben (§ 21 MRG) sowie die Umsatzsteuer, sofern der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optiert (unechte Steuerbefreiung bei Vermietung, § 6 Abs. 1 Z 16 UStG mit Optionsmöglichkeit nach § 6 Abs. 2 UStG). Investitionsersatz und Widmung: Bei Auszug kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Ersatz nützlicher Investitionen zustehen (§ 10 MRG), wobei diese Regelung primär für Wohnräume konzipiert ist und bei Geschäftsräumen häufig vertraglich abbedungen oder abweichend geregelt wird. Der Vertrag sollte daher ausdrücklich festlegen, ob und in welchem Umfang Adaptierungen und Investitionen des Mieters bei Vertragsende abgegolten werden. Kaution: In der Praxis wird eine Kaution in Höhe mehrerer Monatsmieten vereinbart, meist auf einem Sparbuch oder Treuhandkonto hinterlegt, zur Absicherung ausstehender Forderungen des Vermieters bei Vertragsende. Zuständiges Gericht: Streitigkeiten aus Bestandverträgen fallen in die sachliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt (§ 49 Abs. 2 Z 5 JN), unabhängig vom Streitwert. Häufige Fehler: das Fehlen einer klaren Widmung (Nutzungszweck) der Räumlichkeit, unklare Regelungen zur Umsatzsteueroption, das Fehlen einer Regelung zu Untervermietung und Betriebspflicht, sowie unzureichende Vereinbarungen zum Rückbau bei Vertragsende.

Anzupassende Informationen

• Name/Firma des Vermieters

• Adresse des Vermieters

• Name/Firma des Mieters

• Firmenbuchnummer des Mieters (falls vorhanden)

• Adresse des Mieters

• Adresse des Mietobjekts

• Fläche des Mietobjekts in m²

• Vereinbarter Nutzungszweck (Widmung)

• Monatlicher Hauptmietzins netto in EUR

• Monatliche Betriebskostenpauschale in EUR

• Vermieter optiert zur Umsatzsteuerpflicht

• Kautionsbetrag in EUR

• Mietbeginn

• Vertrag ist befristet

• Enddatum bei Befristung

• Kündigungsfrist in Monaten (bei unbefristetem Vertrag)

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Häufig gestellte Fragen

Gilt für Geschäftsräume in Österreich das Mietrechtsgesetz (MRG)?

Das MRG kann auch auf Geschäftsräume anwendbar sein, insbesondere bei Objekten in Gebäuden mit mehreren selbständigen Miet- oder sonstigen Objekten, die vor dem 30. Juni 1953 baubehördlich bewilligt wurden. Ist das MRG nicht anwendbar, gelten subsidiär die allgemeinen Bestandsregeln des ABGB.

Kann ein Geschäftsraummietvertrag in Österreich befristet werden?

Ja, anders als bei Wohnraum gibt es bei Geschäftsräumen keine gesetzliche Mindestbefristungsdauer. Eine kurze Befristung ist grundsätzlich zulässig, sofern sie schriftlich vereinbart wird und der Vertrag mit Fristablauf automatisch endet.

Kann der Mietzins für Geschäftsräume frei vereinbart werden?

Für Geschäftsräume im Vollanwendungsbereich des MRG kann der Hauptmietzins grundsätzlich frei vereinbart werden – anders als bei bestimmten Wohnungen, die einer Richtwert- oder Kategoriemietzinsbindung unterliegen.

Wer trägt die Betriebskosten bei einem Geschäftsraummietvertrag?

Der Mieter trägt grundsätzlich die anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gemäß § 21 MRG, entweder als Pauschale mit jährlicher Abrechnung oder nach dem Verhältnis der Nutzfläche.

Welches Gericht ist bei Streitigkeiten aus einem Geschäftsraummietvertrag zuständig?

Zuständig ist gemäß § 49 Abs. 2 Z 5 JN das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das Mietobjekt befindet, unabhängig vom Streitwert.