Nájemní smlouva na nebytové prostory – vzor

Prezentace

Nájemní smlouva na nebytové prostory upravuje přenechání nebytového prostoru (kanceláře, provozovny, skladu apod.) pronajímatelem nájemci k dočasnému užívání za úplatu. Od 1. ledna 2014, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ), se tento typ smlouvy již neřídí samostatným zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (ten byl zrušen), nýbrž obecnou úpravou nájmu v § 2201 a násl. NOZ, doplněnou zvláštními ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání v § 2302 a násl. NOZ. Prostor sloužící podnikání: NOZ rozlišuje nájem prostoru, který byl účelově určen k provozování podnikatelské činnosti. Pro tento typ nájmu platí zvláštní ochrana nájemce, zejména právo na odškodnění při skončení nájmu z důvodu, který nezavinil nájemce, pokud si strany nesjednaly jinak, a specifická úprava výpovědní doby (zpravidla nejméně tři měsíce, není-li sjednáno jinak, s výjimkami dle § 2312 NOZ pro nájem na dobu určitou). Doba nájmu: smlouva může být sjednána na dobu určitou i neurčitou. U nájmu na dobu určitou delší než pět let (nebo na dobu neurčitou u prostoru sloužícího podnikání) má nájemce právo vypovědět nájem i před uplynutím sjednané doby, ledaže se práva výpovědi vzdal (§ 2204 NOZ) — toto ujednání je třeba zvážit při formulaci smlouvy. Nájemné a jeho úprava: strany si sjednávají výši nájemného a případně inflační doložku (valorizaci). Pokud smlouva neurčuje jinak, je nájemce povinen platit nájemné měsíčně předem. Součástí smlouvy bývá i úprava záloh na služby spojené s užíváním prostoru (energie, úklid, ostraha) a jejich vyúčtování. Stav a účel užívání: smlouva musí vymezit účel, k němuž je prostor pronajímán (např. kancelář, prodejna, sklad), neboť nájemce je povinen užívat prostor k sjednanému účelu a nesmí jej bez souhlasu pronajímatele podstatně změnit ani přenechat třetí osobě do podnájmu, není-li sjednáno jinak (§ 2215, § 2274 NOZ). Skončení nájmu: nájem končí uplynutím sjednané doby, výpovědí, nebo dohodou stran. Při skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání vzniklého k účelu podnikání může nájemci vzniknout nárok na náhradu za výhody získané pronajímatelem převzetím zákaznické základny vybudované nájemcem (§ 2315 NOZ), pokud si strany nedohodly jinak. Kdy použít: při pronájmu kanceláří, obchodních prostor, skladů, provozoven nebo jiných nebytových prostor mezi podnikateli nebo mezi pronajímatelem-fyzickou osobou a podnikatelem. Nejčastější chyby: nevymezení účelu užívání, chybějící ujednání o odpovědnosti za technický stav a údržbu prostoru, opomenutí úpravy podnájmu a přenechání práv třetí osobě, a nesprávné sjednání výpovědní doby v rozporu s kogentními ustanoveními NOZ o ochraně nájemce prostoru sloužícího podnikání.