Довереник на съсобствеността: Законови задължения и такси 2026 г

Управителят не е този, който взема решения в етажната собственост. Той е неин пълномощник: изпълнява решенията, взети от общото събрание, управлява сградата и представлява сдружението на съсобствениците. Именно това качество на пълномощник определя всичко останало — обхвата на неговите правомощия, структурата на възнаграждението му и режима на отговорността му. Повечето конфликти произтичат от объркване по този въпрос: упрекване на управителя за решение, което не той е взел, или оставяне на него да взема решение, което не е било в неговата компетентност.

Три отделни функции

Административно управление. Свикване на общото събрание поне веднъж годишно, воденето на протокол от него, уведомяване за взетите решения, поддържане на актуален списък на съсобствениците и на дневника за поддръжка на сградата. Управителят трябва също така да впише етажната собственост в националния регистър и да актуализира данните.

Финансово управление. Откриване на отделна банкова сметка на името на сдружението — принципно задължение, от което може да се отстъпи само с изрично решение на общото събрание и в ограничени случаи. Той събира дължимите вноски, води счетоводството по специфичен сметкоплан и представя отчетите за одобрение от общото събрание. За съсобственик, който отдава своя имот под наем, само част от тези разходи подлежат на префактуриране на наемателя, съгласно изчерпателния списък, подробно описан в нашата статия за наемните разходи. Той трябва също така да формира фонд за ремонти, чието захранване е задължително след определена възраст на сградата.

Техническо управление. Грижа за поддръжката на сградата, изпълнение на гласуваните строителни работи и вземане на предпазни мерки при спешни случаи. Това последно правомощие е единственото, което му позволява да поеме разход, който не е бил гласуван, и то се тълкува стриктно: спешността предполага риск за безопасността или запазването на сградата, а не просто удобен случай.

Възнаграждението: фиксирана такса и допълнителни услуги

Това е най-честият източник на спорове, а правилата са структурирани от регламентиран типов договор.

Хонорарите на управителя се основават на годишна фиксирана такса обхващаща всички услуги по текущото управление. Тази такса е изчерпателна: всичко, което се отнася до текущото управление, е включено в нея и не може да бъде фактурирано отделно.

Освен това изчерпателен списък от допълнителни услуги може да даде основание за допълнително възнаграждение — организиране на допълнително общо събрание, надзор на значителни строителни работи, процедури по събиране на вземания, издаване на определени документи при прехвърляне на собственост.

Важно е да се внимава за следното: услуга, която не фигурира в този списък, задължително се включва във фиксираната такса. Управител, който фактурира обичайни разходи за напомняния, фотокопия или водене на сметки, излиза извън установената рамка. Следователно сравнението между два договора трябва да се прави въз основа на фиксираната такса и въз основа на таблицата с допълнителните услуги, а никога само въз основа на обявената фиксирана такса.

Разходите за принудително събиране на вземания срещу неизряден съсобственик се начисляват единствено на него и не се разпределят между всички съсобственици.

Мандатът: срок, назначаване, отзоваване

Управителят се назначава от общото събрание за срок, определен в договора, но не по-дълъг от 3 години — една година, когато става въпрос за управител, назначен по правилника на етажната собственост или от първия купувач.

Назначаването му не се подновява мълчаливо: то изисква гласуване. Преди всяко подновяване трябва да бъде организирана конкурентна процедура, от която съветът на съсобствениците може да бъде освободен с решение на общото събрание.

Отзоваването е възможно по всяко време от общото събрание, но изисква законно основание: отзоваването без основание излага сдружението на риск от обезщетение за неоснователно прекратяване. Въпросът се включва в дневния ред и се гласува като обикновено решение.

Отговорността на управителя

Управителят носи отговорност пред сдружението за допуснатите от него управленски грешки. Най-често срещаните нарушения могат да бъдат определени по следния начин:

• Липсата на свикване на годишното общо събрание, което парализира етажната собственост.
• Липсата на събиране на вземания по неплатени такси, за които давността може да изтече поради бездействие.
• Неизпълнението на гласуваните строителни работи, или изпълнението им без разрешение.
• Небрежността при сключването на застраховките, които са задължителни.
• Неспазването на изискването за отделна банкова сметка.

От друга страна, той не носи отговорност за решенията, взети от общото събрание, дори когато е препоръчал да не бъдат приети, нито за гласуването на недостатъчен бюджет.

Отговорността му предполага наличие на вина, вреда и причинно-следствена връзка. Искът се погасява по давност съгласно общите правила, с нюансите относно началния момент, изложени в нашата статия за давността на вземанията.

Ролята на съвета на съсобствениците

Съветът на съсобствениците подпомага управителя и контролира управлението му. Той дава становище по въпросите, които са му поставени, а становището му е задължително над определен размер на поръчка или договор.

Той разполага с право на достъп до документите: той може да се запознае с всеки документ, свързан с управлението и администрирането на сградата. Това право е основният лост за контрол по време на мандата, много по-ефективен от последващо оспорване на отчетите.

Практически сценарии

Смяна на управителя. Проверка на датата на изтичане на мандата, провеждане на конкурентна процедура и включване на назначаването в дневния ред. Предаването на архивите и средствата на приемника се извършва в точно определени срокове, чието неспазване ангажира отговорността на предишния управител.

Оспорване на хонорари. Сравнение на фактурата с типовия договор: фигурира ли оспорваната услуга в изчерпателния списък на допълнителните услуги? Ако не, тя се включва във фиксираната такса и не се дължи допълнително.

Спешни строителни работи. Управителят може да предприеме необходимите предпазни мерки, като е длъжен да уведоми съсобствениците и да свика общото събрание. Разход, представен впоследствие като спешен, без доказан риск, не попада в тази рамка.

Съсобственик-наемодател. Исканията за вноски от страна на управителя и изравняването на разходите с наемателя следват два различни графика, като вторият зависи от първия — годишното приключване на сметките на сградата обуславя изравняването на наемните разходи. Тази последователност е описана в нашето ръководство за управление на отдаването под наем.

Често задавани въпроси

Може ли управителят сам да решава за извършването на строителни работи? Не, освен в случай на спешни предпазни мерки, необходими за запазването на сградата. Всеки друг разход изисква гласуване от общото събрание.

Задължителна ли е отделната банкова сметка? По принцип да, на името на сдружението на съсобствениците. Изключенията са ограничени и изискват изрично решение на общото събрание.

Може ли управителят да фактурира разходи за напомняния? Не, ако те се отнасят до текущото управление, покрито от фиксираната такса. Само услугите, включени в изчерпателния списък на типовия договор, могат да бъдат основание за допълнително възнаграждение, а разходите за принудително събиране се начисляват единствено на неизрядния съсобственик.

Как се отзовава управител? Чрез гласуване на общото събрание, като въпросът трябва да е включен в дневния ред. Отзоваването изисква законно основание, в противен случай сдружението се излага на риск от обезщетение.

Подновява ли се мандатът автоматично? Не. Всяко подновяване изисква гласуване, предхождано от конкурентна процедура, освен ако общото събрание не гласува освобождаване от нея.

За какво носи отговорност управителят? За допуснатите от него управленски грешки: липса на свикване, липса на събиране на вземания, неизпълнение на гласуваните строителни работи, липса на застраховка. Той не носи отговорност за решенията, взети от общото събрание.

Основни изводи

Управителят изпълнява, общото събрание решава. Това разпределение урежда повечето спорове: това, което не е гласувано, не е в неговата компетентност, а това, което е гласувано, попада в неговата отговорност за изпълнение.

Относно хонорарите логиката е също толкова проста. Фиксираната такса покрива изчерпателно текущото управление; към нея могат да се добавят само услугите, включени в изчерпателния списък на типовия договор. Сравняването на двама управители единствено по годишната им фиксирана такса често води до избора на по-скъпия.