Покупка на недвижими имоти: пълен правен и финансов процес

Въведение

Придобиването на недвижими имоти във Франция представлява една от най-структуриращите транзакции с активи за домакинство или бизнес. Между договарянето на цената, извършването на задължителната диагностика, ходенето пред нотариуса и получаването на кредита за недвижим имот, процесът на покупка изисква сложни правни, данъчни и финансови умения. В рамките на Френския граждански кодекс, Закона ALUR от 2014 г. и множество секторни разпоредби, закупуването на недвижими имоти изисква стриктна подготовка. Това ръководство описва подробно всеки етап от процеса на придобиване, независимо дали става дума за основно жилище, инвестиция под наем или търговско придобиване, като включва правните задължения и наличните финансови лостове.

Фазата на преговорите: правна основа на сделката

Преговорите за недвижими имоти надхвърлят обикновеното обсъждане на цената. Той правно обвързва страните при подписване на писмена оферта за покупка, която, приета от продавача, представлява обещание за продажба по смисъла на членове 1583 и следващите. от Гражданския кодекс. Купувачът трябва да анализира няколко параметъра: цена на m² в района, състояние на местния пазар, планирана работа, такси за съсобственост и приложимо данъчно облагане.

Преговорите се отнасят и до отлагателните условия, включени в компромиса: получаване на заема за недвижим имот (задължително според Закона на Скривенър), липса на сервитути, благоприятен резултат от диагностиката. Професионалното договаряне включва и датата на прехвърляне на собствеността, разпределението на агентските такси и всякакви допълнителни гаранции. В контекста на инвестиция под наем, преговорите трябва да вземат предвид брутната и нетната доходност, тавана на наемите в напрегнати зони, наложен от закона ALUR, и перспективите за капиталови печалби при препродажба.

Задължителна диагностика на недвижими имоти

Файлът за техническа диагностика (DDT) е наложен от Кодекса за строителството и жилищното строителство. В зависимост от случая включва: DPE (Диагностика на енергийните характеристики), диагностика на азбест, олово (CREP), термити, състояние на природни и технологични рискове (ERP), диагностика на газ и електричество за инсталации на възраст над 15 години, измерване на Закона на Carrez при съсобственост и състояние на замърсяване с въздушен шум.

От Закона за климата и устойчивостта от 2021 г. DPE дори поставя под наем условия: жилища, класифицирани като G, са забранени за отдаване под наем от 2025 г., F ще бъде през 2028 г. За купувача неблагоприятният DPE оправдава преговори за понижаване или интегриране на бюджет за работи. Диагнозата ангажира отговорността на продавача: всеки пропуск или грешка може да доведе до действие за намаляване на цената или анулиране на продажбата въз основа на скрития дефект (член 1641 от Гражданския кодекс).

Централната роля на нотариуса

Нотариусът е държавен служител, чиято намеса е задължителна за всяка продажба на недвижим имот (член 4 от закона от 25 Ventôse, година XI). Той заверява нотариалния акт, осигурява публикуването му в службата за поземлена регистрация и гарантира правната сигурност на сделката. Мисиите му включват проверка на произхода на собствеността в продължение на 30 години, контрол на сервитутите, ипотечния статут на имота и съответствие с градоустройственото планиране.

Нотариалните такси, неправилно посочени (те включват основно данъци върху прехвърлянето, платени на държавата и общините), представляват приблизително 7-8% от цената на стари имоти и 2-3% на нови имоти. Между компромиса и автентичния акт период от 3 до 4 месеца позволява отлагателните условия да бъдат отменени. Нотариусът също изчиства правото на градско предимство (DPU) на общината, което може в определени райони да забави сделката.

Финансиране чрез заем за недвижими имоти

Кредитът за недвижими имоти се регулира от Кодекса на потребителите (членове L313-1 и следващите). Кредитополучателите се възползват от задължителен период за размисъл от 10 дни след получаване на предложението за заем. Висшият съвет за финансова стабилност (HCSF) ограничава процента на дълга до 35% от нетния доход и продължителността до 25 години (27 години с отлагане за нови имоти).

Купувачът трябва да сравни ГПР (Годишен процент), включително лихва, застраховка на кредитополучателя, административни такси и гаранции (ипотека или депозит). След закона Lemoine от 2022 г. делегирането на застраховка е възможно по всяко време, което генерира значителни спестявания. За инвестиция под наем, лихвата по заема се приспада от дохода от собственост, оптимизирайки данъчната доходност на споразумението.