Покупка на Недвижимост: Пълен Правен и Финансов Процес

Покупката на недвижим имот се развива по три графика, които протичат успоредно и се синхронизират едва в края: този на финансирането, този на правните проверки и този на законоустановените срокове за отказ и право на първокупуване. Повечето провалили се продажби не се провалят заради цената, а заради несъответствие между тези три графика — заем, получен твърде късно, неправилно формулирано условие, право на преимуществено право, открито в хода на сделката.

Етап 1: офертата за покупка

Писменото предложение обвързва купувача веднага след приемането му от продавача: то формира продажбата по принцип, тъй като има съгласие относно предмета и цената. Приетото предложение следователно не е просто израз на интерес.

На практика се налагат две предпазни мерки. Първо, да се посочат основните условия — по-специално финансирането — още в офертата, вместо да се чака до сключването на предварителния договор. Второ, да се определи срок на валидност: оферта без срок на валидност теоретично остава отворена.

Непрофесионалният купувач запазва правото си на срок за отказ, който започва да тече от момента на уведомяването за предварителния договор, което ограничава практическото значение на поетия на този етап ангажимент.

Етап 2: предварителният договор

Независимо дали става дума за едностранно обещание или за предварителен договор за продажба, предварителният договор определя цената, описанието на имота, предвидената дата на нотариалния акт и отлагателните условия.

Статията условия за получаване на заем заслужава особено внимание. Тя трябва да посочва заемната сума, срока и максималния приет лихвен процент. Ако е формулирана с неясни термини, тя води до един от двата еднакво нежелани ефекта: или е твърде лесно да се позове на нея, което позволява на купувача да се откаже без реален отказ, или е недействаща и купувачът губи гаранционния си депозит, въпреки че не е получил финансирането си. Купувачът трябва освен това да подаде заявления в съответствие с съгласно посочените характеристики: може да му бъде предявено искане за по-голяма сума или за различен срок.

Другите често срещани условия се отнасят до градоустройството, липсата на недекларирани сервитути и погасяването на правото на предимство.

Статията срок за отказ Десетдневният срок е в полза на непрофесионалния купувач и започва да тече от следващия ден след уведомяването за предварителния договор. Началната му точка зависи от редовността на това уведомяване — поради което електронен подпис на предварителен договор осигурява сигурността на графика, като установява датата на предаване безспорно.

Етап 3: финансирането

Банковият календар е най-строгият от трите и именно той определя датата на сключване на договора.

Л'оферта за заем Издаденото от банката предложение може да бъде прието едва след изтичането на задължителен срок за размисъл от десет дни. Приемане преди изтичането на този срок е невалидно. Този срок се добавя към времето за разглеждане на досието, което зависи от банката и от пълнотата на предоставените документи.

Две финансови съображения, независими от обявения лихвен процент:

• Статията годишен ефективен процент включва административните такси, гаранцията и застраховката и представлява единственият показател, по който могат да се сравняват различните оферти.
• Л'застраховка на кредита може да бъде сключена при друга организация, различна от кредитиращата банка, при равностойни гаранции. Това е позицията, при която разликата е най-голяма за целия срок на кредита.

Статията гаранция приема формата на ипотека или гаранция, чиито разходи и условия за отмяна се различават значително.

Етап 4: проверките от нотариуса

Докато се урежда финансирането, нотариусът извършва проучванията си: произход на собствеността за последните тридесет години, ипотечно състояние, градоустройство, погасяване на правото на първопокупка, положение на продавача.

Тези проверки зависят от отговорите на трети страни, чиито срокове са задължителни, което обяснява защо дадено досие не може да бъде ускорено над определена граница. Подробностите за тези процедури са изложени в нашата статия относно ролята на нотариуса.

Статията документация за техническа диагностика се предоставя на този етап, а съдържанието му определя начина на ползване на имота — по-специално енергийната класация, която вече е условие за отдаване под наем. Нашата статия относно задължителни диагностични проверки на недвижими имоти подробно описва необходимите документи в зависимост от вида на имота.

Етап 5: нотариалният акт и след това

Документът се подписва при нотариуса, средствата се освобождават, ключовете се предават. След това нотариусът извършва вписване в поземления регистър, което прави продажбата валидна спрямо трети лица, и изпраща нотариалния акт в следващите месеци.

След подписването остават три въпроса за уреждане: прехвърлянето на договорите за енергия и застраховка, евентуалното деклариране пред местните данъчни власти и — при инвестиция в имот за отдаване под наем — изборът на данъчен режим, чието влияние върху нетната доходност е разгледано подробно в нашата статия относно данъчно облагане на недвижими имоти.

Сценарии на употреба

Първа покупка на основно жилище. Препоръчително е да се провери кредитоспособността си, преди да се направи оферта. Оферта, приета без предварително проучено финансиране, създава натиск по отношение на сроковете, което впоследствие се отразява на условията на кредита.

Наем с опция за покупка. Начинът на притежание и данъчният режим се определят преди Преддоговорът, тъй като те определят съдържанието на документа. Променянето им след подписването предполага нова процедура.

Подходящо за строителни проекти. Поискайте ценова оферта преди сключването на сделката и включете сумата в плана за финансиране, вместо да я третирате като последващ разход. Енергийният клас на имота освен това определя условията за бъдещото му отдаване под наем.

Често задавани въпроси

Дали приетата оферта за покупка е обвързваща? Да, по принцип, тъй като има съгласие както по предмета, така и по цената. Непрофесионалният купувач обаче запазва правото си на отказ в срок, считано от уведомяването за предварителния договор.

Какъв е срокът за отказ? Десет дни за непрофесионалния купувач, считано от деня след уведомяването за предварителния договор. Неговата валидност определя началната дата.

Колко време минава между предварителния договор и окончателния акт? Обикновено два до три месеца, определени от процедурата по отпускане на кредита, срока за обмисляне на банковото предложение и отговорите от трети страни, към които нотариусът се е обърнал.

Какво се случва, ако заемът бъде отхвърлен? Отказващото условие влиза в сила и продажбата се анулира, като гаранционният депозит се възстановява — при условие че подадените заявки са отговаряли на характеристиките, посочени в предварителния договор.

Застраховката на кредита задължителна ли е от банката? Не. Тя може да бъде сключена с друга организация, предлагаща равностойни гаранции, и това е позицията, при която разликата в разходите е най-голяма в дългосрочен план.

Може ли да се сключи сделка без нотариус? Не важи за недвижими имоти: документът трябва да бъде автентичен и публикуван в службата за публичност на недвижимите имоти.

Важно да се запомни

Три графика протичат успоредно, а провалът почти винаги се дължи на тяхната десинхронизация. Финансирането налага свои неотменими срокове, сред които десетдневен срок за обмисляне на предложението за заем, който не може да бъде съкратен дори при спешни случаи. Правните проверки зависят от отговорите на трети страни. А законоустановените срокове — за отказ, за право на първокупуване — текат независимо от другите два.

Практическото следствие може да се обобщи в едно изречение: това, което се решава преди сключването на предварителния договор, струва малко, а това, което се открива след това, струва скъпо. Кредитната способност, начинът на притежание, изчисляването на стойността на строителните работи и точното формулиране на отлагателните условия спадат към първата категория.