Mua bất động sản: Quy trình pháp lý và tài chính hoàn chỉnh

Giới thiệu

Việc mua lại bất động sản ở Pháp là một trong những giao dịch tài sản mang tính cơ cấu nhất đối với một hộ gia đình hoặc một doanh nghiệp. Giữa việc thương lượng giá cả, thực hiện các chẩn đoán bắt buộc, đến gặp công chứng viên và vay tiền mua bất động sản, quá trình mua bán đòi hỏi các kỹ năng pháp lý, thuế và tài chính phức tạp. Được quy định bởi Bộ luật Dân sự Pháp, Luật ALUR năm 2014 và nhiều quy định ngành, việc mua bất động sản đòi hỏi phải có sự chuẩn bị nghiêm ngặt. Hướng dẫn này trình bày chi tiết từng giai đoạn của quá trình mua lại, cho dù đó là nơi ở chính, đầu tư cho thuê hay mua lại vì mục đích thương mại, tích hợp các nghĩa vụ pháp lý và đòn bẩy tài chính hiện có.

Giai đoạn đàm phán: nền tảng pháp lý của giao dịch

Đàm phán bất động sản vượt ra ngoài việc thảo luận đơn giản về giá cả. Nó ràng buộc về mặt pháp lý các bên khi ký một đề nghị mua bằng văn bản, được người bán chấp nhận, tạo thành một lời hứa bán theo nghĩa của các điều 1583 và tiếp theo. của Bộ luật dân sự. Người mua phải phân tích một số thông số: giá mỗi m2 trong khu vực, tình trạng thị trường địa phương, công trình dự kiến, phí đồng sở hữu và thuế hiện hành.

Cuộc đàm phán cũng liên quan đến các điều kiện tạm dừng có trong thỏa hiệp: nhận được khoản vay bất động sản (bắt buộc theo Luật Scrivener), không có quyền sử dụng đất, kết quả chẩn đoán thuận lợi. Một cuộc đàm phán chuyên nghiệp cũng bao gồm ngày chuyển quyền sở hữu, phân bổ phí đại lý và mọi đảm bảo bổ sung. Trong bối cảnh đầu tư cho thuê, cuộc đàm phán phải tính đến tổng lợi nhuận và lợi nhuận ròng, trần tiền thuê ở những khu vực căng thẳng do Luật ALUR áp đặt và triển vọng thu được vốn khi bán lại.

Chẩn đoán bất động sản bắt buộc

Tệp Chẩn đoán Kỹ thuật (DDT) được áp dụng bởi Bộ luật Xây dựng và Nhà ở. Tùy theo từng trường hợp, nó bao gồm: DPE (Chẩn đoán hiệu suất năng lượng), chẩn đoán amiăng, chì (CREP), mối mọt, trạng thái rủi ro tự nhiên và công nghệ (ERP), chẩn đoán về khí và điện cho các công trình lắp đặt trên 15 năm tuổi, đo lường theo Luật Carrez về đồng sở hữu và tình trạng ô nhiễm tiếng ồn trong không khí.

Kể từ Luật Khí hậu và Khả năng phục hồi năm 2021, DPE thậm chí còn đưa ra các điều kiện cho thuê: nhà ở loại G đã bị cấm cho thuê kể từ năm 2025, loại F sẽ có vào năm 2028. Đối với người mua, một DPE không thuận lợi biện minh cho việc đàm phán giảm giá hoặc tích hợp ngân sách xây dựng. Việc chẩn đoán thuộc trách nhiệm của người bán: bất kỳ thiếu sót hoặc sai sót nào cũng có thể dẫn đến việc giảm giá hoặc hủy bỏ việc bán hàng vì lý do khiếm khuyết tiềm ẩn (Điều 1641 Bộ luật Dân sự).

Vai trò trung tâm của công chứng viên

Công chứng viên là một công chức mà sự can thiệp của họ là bắt buộc đối với bất kỳ hoạt động mua bán bất động sản nào (điều 4 của luật 25 Ventôse năm XI). Nó xác thực chứng thư, đảm bảo công bố nó trong dịch vụ đăng ký đất đai và đảm bảo an ninh pháp lý cho giao dịch. Nhiệm vụ của nó bao gồm xác minh nguồn gốc quyền sở hữu trong hơn 30 năm, kiểm soát quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp tài sản và tuân thủ quy hoạch đô thị.

Phí công chứng, được đặt tên không chính xác (chủ yếu bao gồm thuế chuyển nhượng nộp cho Nhà nước và cộng đồng), chiếm khoảng 7-8% giá đối với tài sản cũ và 2-3% đối với tài sản mới. Giữa sự thỏa hiệp và hành động đích thực, khoảng thời gian từ 3 đến 4 tháng cho phép dỡ bỏ các điều kiện đình chỉ. Công chứng viên cũng loại bỏ quyền ưu tiên mua trước trong đô thị (DPU) của thành phố, quyền này có thể làm trì hoãn giao dịch ở một số khu vực nhất định.

Tài trợ bằng khoản vay bất động sản

Tín dụng bất động sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Người tiêu dùng (các điều L313-1 và tiếp theo). Người đi vay được hưởng lợi từ thời gian phản ánh bắt buộc là 10 ngày sau khi nhận được đề nghị cho vay. Hội đồng Ổn định Tài chính Cao (HCSF) giới hạn tỷ lệ nợ ở mức 35% thu nhập ròng và thời hạn là 25 năm (27 năm với thời gian hoãn nợ đối với tài sản mới).

Người mua phải so sánh APR (Tỷ lệ phần trăm hàng năm), bao gồm lãi suất, bảo hiểm người vay, phí hành chính và bảo lãnh (thế chấp hoặc đặt cọc). Kể từ Luật Lemoine năm 2022, việc ủy ​​quyền bảo hiểm có thể được thực hiện bất cứ lúc nào, tạo ra khoản tiết kiệm đáng kể. Đối với khoản đầu tư cho thuê, lãi vay được khấu trừ khỏi thu nhập từ tài sản, tối ưu hóa lợi nhuận về thuế của việc thu xếp.