Contrato de Locação Comercial – modelo

Apresentação

O contrato de locação comercial (também chamado de locação não residencial) regula o uso de um imóvel para fins empresariais, industriais ou profissionais, mediante o pagamento de aluguel. Sua disciplina principal está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que estabelece um regime específico para as locações não residenciais, distinto tanto da locação residencial quanto das regras gerais de locação de coisas do Código Civil (Lei 10.406/2002, arts. 565 e seguintes, aplicáveis subsidiariamente). Ação renovatória: a principal proteção do locatário empresarial é o direito à renovação compulsória do contrato, previsto nos arts. 51 e seguintes da Lei 8.245/1991. Para exercê-lo, o locatário deve preencher cumulativamente os seguintes requisitos: (i) contrato escrito com prazo determinado; (ii) prazo mínimo de 5 anos, admitida a soma de prazos de contratos sucessivos; e (iii) exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. A ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de 1 ano, no máximo, até 6 meses antes do término do contrato em vigor (art. 51, §5º). Ponto de referência (luvas): é vedada, no contrato de locação comercial, a cobrança de valor para a celebração, renovação ou continuidade da locação, conhecida como "luvas" (art. 45 da Lei 8.245/1991), sendo nula a cláusula que a preveja. Reajuste e revisão do aluguel: o valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, conforme índice pactuado, e também pode ser objeto de ação revisional a cada 3 anos de vigência do contrato ou do último reajuste (art. 19 da Lei 8.245/1991), para adequação ao valor de mercado. Benfeitorias: as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção, salvo disposição contratual em sentido diverso (art. 35 da Lei 8.245/1991). Partes: locador (proprietário ou possuidor do imóvel) e locatário (empresário individual, sociedade empresária ou profissional que explorará o imóvel para fins comerciais). Cláusulas essenciais: identificação do imóvel e finalidade do uso, valor e forma de pagamento do aluguel, prazo de vigência, índice de reajuste, responsabilidade por encargos (IPTU, condomínio, tributos), garantias locatícias (fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas, conforme art. 37 da Lei 8.245/1991) e condições de rescisão. Erros comuns: não formalizar o contrato por escrito com prazo determinado (o que inviabiliza a ação renovatória), omitir o índice de reajuste, prever cobrança de luvas (cláusula nula), e não regular claramente a responsabilidade pelas benfeitorias realizadas pelo locatário.

Informações para personalizar

• Nome ou razão social do locador

• Endereço do locador

• CPF/CNPJ do locador

• Nome ou razão social do locatário

• Endereço do locatário

• CPF/CNPJ do locatário

• Endereço do imóvel locado

• Finalidade do uso (ramo de atividade)

• Valor mensal do aluguel (R$)

• Dia de vencimento do aluguel

• Índice de reajuste anual (ex: IGP-M, IPCA)

• Prazo de vigência do contrato

• Data de início da locação

• Data de término da locação

• Modalidade de garantia locatícia (fiança, caução, seguro-fiança)

• Responsável pelo pagamento de IPTU/condomínio

• Data de assinatura

Personalize seu modelo

Perguntas frequentes

O que é ação renovatória em contrato de locação comercial?

É o direito do locatário empresarial de renovar compulsoriamente o contrato de locação, previsto no art. 51 da Lei 8.245/1991, desde que o contrato seja escrito, tenha prazo determinado de no mínimo 5 anos (somando contratos sucessivos ininterruptos) e o locatário explore o mesmo ramo de atividade por no mínimo 3 anos ininterruptos.

Pode ser cobrado valor de luvas na locação comercial?

Não. O art. 45 da Lei 8.245/1991 proíbe expressamente a cobrança de qualquer valor a título de luvas para celebrar, renovar ou dar continuidade a uma locação não residencial. Cláusula nesse sentido é considerada nula.

Quando o aluguel comercial pode ser revisado judicialmente?

A cada 3 anos de vigência do contrato ou do último reajuste, qualquer das partes pode propor ação revisional para ajustar o aluguel ao valor de mercado, conforme o art. 19 da Lei 8.245/1991.

Quem paga o IPTU e o condomínio na locação comercial?

Em regra, a responsabilidade pode ser livremente pactuada entre locador e locatário no contrato. Na ausência de disposição em contrário, prevalece o que for definido em cláusula específica do instrumento locatício.

O que acontece com as benfeitorias feitas pelo locatário no imóvel comercial?

As benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização prévia; as benfeitorias úteis só são indenizáveis se autorizadas pelo locador antes de sua realização, conforme o art. 35 da Lei 8.245/1991, salvo disposição contratual diversa.