Contrato de Locação Comercial – modelo

Apresentação

O contrato de locação comercial (também chamado de locação não residencial) regula o uso de um imóvel para fins empresariais, industriais ou profissionais, mediante o pagamento de aluguel. Sua disciplina principal está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que estabelece um regime específico para as locações não residenciais, distinto tanto da locação residencial quanto das regras gerais de locação de coisas do Código Civil (Lei 10.406/2002, arts. 565 e seguintes, aplicáveis subsidiariamente). Ação renovatória: a principal proteção do locatário empresarial é o direito à renovação compulsória do contrato, previsto nos arts. 51 e seguintes da Lei 8.245/1991. Para exercê-lo, o locatário deve preencher cumulativamente os seguintes requisitos: (i) contrato escrito com prazo determinado; (ii) prazo mínimo de 5 anos, admitida a soma de prazos de contratos sucessivos; e (iii) exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. A ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de 1 ano, no máximo, até 6 meses antes do término do contrato em vigor (art. 51, §5º). Ponto de referência (luvas): é vedada, no contrato de locação comercial, a cobrança de valor para a celebração, renovação ou continuidade da locação, conhecida como "luvas" (art. 45 da Lei 8.245/1991), sendo nula a cláusula que a preveja. Reajuste e revisão do aluguel: o valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, conforme índice pactuado, e também pode ser objeto de ação revisional a cada 3 anos de vigência do contrato ou do último reajuste (art. 19 da Lei 8.245/1991), para adequação ao valor de mercado. Benfeitorias: as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção, salvo disposição contratual em sentido diverso (art. 35 da Lei 8.245/1991). Partes: locador (proprietário ou possuidor do imóvel) e locatário (empresário individual, sociedade empresária ou profissional que explorará o imóvel para fins comerciais). Cláusulas essenciais: identificação do imóvel e finalidade do uso, valor e forma de pagamento do aluguel, prazo de vigência, índice de reajuste, responsabilidade por encargos (IPTU, condomínio, tributos), garantias locatícias (fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas, conforme art. 37 da Lei 8.245/1991) e condições de rescisão. Erros comuns: não formalizar o contrato por escrito com prazo determinado (o que inviabiliza a ação renovatória), omitir o índice de reajuste, prever cobrança de luvas (cláusula nula), e não regular claramente a responsabilidade pelas benfeitorias realizadas pelo locatário.