Gestão locativa completa: Guia do proprietário locador

Alugar um imóvel envolve uma sucessão de obrigações, cada uma com seu próprio calendário e sua própria sanção. A dificuldade não é conhecê-las uma a uma, mas não deixar de cumprir nenhuma no momento em que ela se ativa: um diagnóstico vencido no momento da assinatura, uma regularização de encargos nunca feita, um aviso de desocupação notificado tarde demais. Este guia segue a ordem cronológica de uma locação, desde a colocação no mercado até a saída do locatário.

Antes de colocar o imóvel para locação

Três verificações condicionam o próprio direito de alugar.

A decência do imóvel. Área mínima, ausência de risco para a segurança e a saúde, equipamentos básicos. A esse critério soma-se agora uma exigência de desempenho energético: os imóveis mais consumidores de energia são progressivamente excluídos da locação, por etapas sucessivas. Um imóvel indecente não é apenas criticável, ele expõe a uma suspensão do aluguel.

O dossiê de diagnóstico técnico. Ele deve estar completo e atualizado no momento da assinatura, e anexado ao contrato de locação. Os prazos de validade em locação diferem daqueles aplicáveis à venda, o que torna o reaproveitamento de um dossiê de venda arriscado — o detalhe está em nosso artigo sobre os diagnósticos imobiliários obrigatórios.

O regime de fixação do aluguel. Em zona de controle de aluguel, o valor é limitado por um aluguel de referência majorado, com um complemento possível apenas se o imóvel apresentar características excepcionais. Fora dessas zonas, o aluguel é livre na primeira locação, mas controlado na relocação em determinados municípios.

Escolher entre locação vazia e locação mobiliada

Essa escolha não é apenas fiscal, ela determina a duração do contrato e a mecânica do aviso de desocupação.

Na locação vazia, o contrato tem duração de três anos quando o locador é uma pessoa física, e o aviso prévio de desocupação do locador é de seis meses. Na locação mobiliada, o contrato é de um ano — ou nove meses para um estudante, sem renovação tácita — e o aviso prévio do locador cai para três meses.

A locação mobiliada oferece mais flexibilidade e um regime fiscal frequentemente mais favorável, ao preço de uma rotatividade mais rápida e de uma obrigação de equipamento cuja lista é fixada por decreto. Um imóvel apresentado como mobiliado mas incompleto pode ser reclassificado como locação vazia, com aplicação retroativa do contrato de três anos.

Selecionar o locatário

Os documentos que o locador pode exigir são listados de forma exaustiva por decreto. Solicitar um documento fora dessa lista — extrato de conta bancária, atestado de ausência de crédito, prontuário médico — é proibido e sujeito a sanção.

A seleção não pode se basear em nenhum critério discriminatório. Ela pode, no entanto, se apoiar na solvência, avaliada a partir dos comprovantes autorizados, e nas garantias propostas: fiador solidário, garantia locativa pública, seguro contra inadimplência de aluguel. Essas duas últimas não se acumulam livremente com um fiador pessoa física, salvo exceções.

O contrato de locação e seus anexos

O contrato de locação de um imóvel destinado à residência principal segue um modelo contratual regulamentar. A ele se somam anexos obrigatórios: o aviso informativo, o dossiê de diagnóstico técnico e, em condomínio, os trechos do regulamento relativos à destinação do imóvel, ao uso e à fruição das partes comuns.

Esses anexos não são decorativos: sua ausência pode ser alegada em juízo, e ela priva o locador da oponibilidade dos documentos em questão. Assinar o contrato e seus anexos em um único conjunto datado, do qual se pode comprovar que não foi recomposto posteriormente, resolve essa questão de forma duradoura — essa é a principal contribuição da assinatura eletrônica de um contrato de locação residencial.

O laudo de vistoria, peça central da saída

O laudo de vistoria de entrada só tem utilidade em comparação com o de saída. Seu valor está, portanto, em sua precisão: cômodo por cômodo, equipamento por equipamento, com um nível de detalhe que permitirá, dois ou três anos depois, distinguir uma deterioração de um desgaste normal.

Na falta de laudo de vistoria de entrada, o imóvel é considerado como tendo sido recebido em bom estado, e nenhuma retenção pode ser feita na saída. Essa é a sanção mais severa do sistema, e ela é automática. A assinatura de um laudo de vistoria com marca de tempo e não modificável posteriormente elimina o debate sobre a data e o conteúdo do documento.

Durante a vigência do contrato

Quatro obrigações se repetem, cada uma em seu próprio ritmo:

• O recibo de aluguel, a ser emitido gratuitamente a pedido do locatário.
• A revisão do aluguel, possível somente se uma cláusula do contrato a prever, dentro do limite do índice de referência de aluguéis, e em um prazo de um ano após sua data de vigência — passado esse prazo, a revisão do ano é perdida.
• A regularização anual dos encargos, obrigatória, com comunicação da apuração por natureza de encargos. A linha entre o que pode ser cobrado do locatário e o que permanece a cargo do proprietário é o tema de nosso artigo sobre os encargos locativos.
• As obras, divididas entre os reparos locativos a cargo do locatário, cuja lista é fixada por decreto, e todo o restante, que cabe ao locador.

O fim do contrato

O locatário pode notificar a desocupação em qualquer momento, com um aviso prévio de três meses, reduzido a um mês em zona de mercado tenso e em várias situações pessoais.

O locador só pode fazê-lo no vencimento do contrato, com um aviso prévio de seis meses na locação vazia, e por um dos três motivos admitidos de forma exaustiva: a retomada para uso próprio, a venda, ou um motivo legítimo e sério. O aviso deve indicar o motivo, e um aviso para retomada ou para venda contém menções obrigatórias, sob pena de nulidade. As modalidades precisas são detalhadas em nosso artigo sobre a rescisão do contrato de locação.

O depósito de garantia é restituído em um prazo de um mês quando o laudo de vistoria de saída for compatível com o de entrada, e de dois meses caso contrário. Toda retenção deve ser justificada por documentos — orçamento, nota fiscal, laudo — e o atraso gera penalidades calculadas por mês iniciado, sem que nenhuma falta precise ser demonstrada.

Cenários de uso

Primeiro imóvel colocado para locação. A ordem a respeitar é diagnósticos, decência, verificação do controle de aluguel, depois redação do contrato. Inverter essa ordem leva a assinar um contrato com um anexo faltante ou com um aluguel irregular.

Inadimplência de aluguel. A reação rápida importa mais do que o valor. Notificação extrajudicial, depois acionamento da cláusula resolutiva por intimação de pagamento entregue por oficial de justiça. Os prazos processuais fazem com que a inércia custe mais caro do que a ação.

Gestão de vários imóveis. A questão se torna calendária: prazos de diagnósticos, datas de revisão anual, datas-limite de regularização, avisos prévios. Um acompanhamento por prazo e por imóvel é o único dispositivo que se sustenta além de dois ou três imóveis.

Perguntas frequentes

O locador pode recusar um locatário sem motivo? Ele escolhe livremente, mas sem critério discriminatório, e sem exigir documentos fora da lista fixada por decreto. A recusa não precisa ser motivada; o método de seleção, se contestado, deve poder ser justificado.

Qual é o aviso prévio para notificar a desocupação? Três meses para o locatário, reduzidos a um mês em zona de mercado tenso e em vários casos particulares. Seis meses para o locador na locação vazia, três meses na locação mobiliada, apenas no vencimento e por um motivo admitido.

O que acontece sem laudo de vistoria de entrada? O imóvel é presumido como tendo sido entregue em bom estado. Nenhuma retenção sobre o depósito de garantia é então possível na saída, independentemente da realidade das deteriorações.

O aluguel pode ser aumentado durante a vigência do contrato? Somente se uma cláusula de revisão constar do contrato, dentro do limite do índice de referência, e sob a condição de ser aplicada no prazo de um ano após a data de vigência. Passado esse prazo, a revisão do ano não pode mais ser recuperada.

Em qual prazo restituir o depósito de garantia? Um mês se o laudo de vistoria de saída for compatível com o de entrada, dois meses caso contrário. Toda retenção deve ser justificada por documentos, e a superação do prazo faz correr penalidades.

Um contrato de locação mobiliada incompleto pode ser reclassificado? Sim. Se o equipamento não corresponder à lista regulamentar, o contrato pode ser reclassificado como locação vazia, com as consequências correspondentes sobre a duração e sobre o aviso de desocupação.

Para lembrar

A gestão de locação é menos uma questão de direito do que uma questão de calendário. As obrigações são conhecidas; são seus prazos que geram os litígios — um diagnóstico vencido no dia da assinatura, uma revisão de aluguel exigida treze meses após sua data de vigência, uma regularização de encargos nunca feita, um aviso de desocupação notificado com cinco meses em vez de seis.

Dois documentos concentram a essência do risco financeiro: o contrato de locação com seus anexos, e o laudo de vistoria de entrada. Nesses dois, o que protege não é apenas o conteúdo, mas a capacidade de comprovar anos depois o que foi assinado, por quem e em qual data.