Syndicus van Medeeigendom: Wettelijke Verplichtingen en Honoraria 2026

De syndicus van medeeigendom is de centrale speler in het beheer van een medeeigendomsgebouw. Aangesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaren, neemt hij juridische, administratieve, financiële en technische verantwoordelijkheden op zich die worden geregeld door de wet van 10 juli 1965 en het uitvoeringsbesluit van 17 maart 1967. Door zijn verplichtingen en de structuur van zijn honoraria te begrijpen, kunnen mede-eigenaren het beheer van hun onroerend goed beter controleren en frequent geconstateerde budgettaire afleidingen in collectieve gebouwen vermijden.

De wettelijke verplichtingen van de syndicus

De syndicus is verplicht de besluiten van de algemene vergadering uit te voeren en het gebouw te beheren in overeenstemming met het medeeigendomsreglement. Zijn verplichte taken, versterkt door de ALUR-wet van 24 maart 2014, omvatten:

• Bijhouding van het onderhoudsdossier van het gebouw (artikel L.721-1 van de CCH), een verplicht document met een overzicht van uitgevoerde werken en lopende onderhoudscontracten.

• Opening van een aparte bankrekening op naam van het syndicaat van mede-eigenaren (ALUR-wet), tenzij op de AV is gestemd voor een uitzondering voor kleine medeeigendommen met minder dan 16 eenheden.

• Beschikbaarstelling van een beveiligde extranet waarmee mede-eigenaren de documenten van het medeeigendom kunnen raadplegen (ELAN-wet 2018).

• Jaarlijkse uitnodiging voor de algemene vergadering binnen zes maanden na afsluitende van het boekjaar.

• Afsluiting van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en bezit van een financiële waarborg.

De syndicus moet ook het medeeigendom inschrijven in het nationale register dat door de ANAH wordt bijgehouden, een verplichting ingesteld door de ALUR-wet om de transparantie van de Franse onroerendgoedmarkt te verbeteren.

De structuur van de syndicshonoaria

Sinds het besluit van 26 maart 2015 worden de honoraria van de syndicus geregeld door een modelcontract dat twee categorieën diensten duidelijk onderscheidt:

De jaarlijkse forfaitaire vergoeding bestrijkt routinetaken: boekhouden, administratief beheer, jaarlijkse AV-uitnodiging, beheer van de extranet, opstelling van aanmaningen, enz. Deze forfaitaire vergoeding varieert doorgaans tussen de 150 € en 300 € per eenheid per jaar, afhankelijk van de grootte van het gebouw en de regio.

Bijzondere diensten worden apart in rekening gebracht: organisatie van extra algemene vergaderingen, schadebeheer, toezicht op grote werken, afgifte van documenten voor een eigendomsoverdracht (gedateerde staat gefactureerd maximaal 380 € incl. BTW volgens het besluit van 2020), inhoudingsprocessen, enz.

Mede-eigenaren moeten voorzichtig zijn met buitensporige vergoedingen: elke dienst die niet in de forfaitaire vergoeding is opgenomen, moet expliciet in het contract staan om in rekening te kunnen worden gebracht.

Toezicht op de syndicus door de mede-eigenaren

De syndicsraad, gekozen door de algemene vergadering, speelt een doorslaggevende rol in het toezicht op de syndicus. Hij controleert de rekeningen, verifieert de offertes en kan inzage eisen van elk document met betrekking tot het beheer. In geval van ernstige nalatigheid kan de AV de syndicus met absolute meerderheid ontslaan (artikel 25 van de wet van 1965) en zijn burgerlijke en mogelijk strafrechtelijke aansprakelijkheid inroepen voor misbruik van vertrouwen of geldverduistering.

De mededinging om de drie jaar, ingesteld door de ALUR-wet, biedt ook de mogelijkheid om regelmatig de tareven en kwaliteit van de diensten ter discussie te stellen.