Hausverwalter: Gesetzliche Pflichten und Gebühren 2026

Der Hausverwalter ist der zentrale Akteur bei der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses. Vom Eigentümerversammlungsrat bestellt, trägt er Verantwortung für juristische, administrative, finanzielle und technische Aufgaben, die durch das Gesetz vom 10. Juli 1965 und seine Verordnung vom 17. März 1967 geregelt sind. Das Verständnis seiner Pflichten und der Struktur seiner Honorare ermöglicht es Wohnungseigentümern, die Verwaltung ihres Immobilienvermögens besser zu kontrollieren und häufig beobachtete Budgetprobleme in Mehrfamilienhäusern zu vermeiden.

Die gesetzlichen Pflichten des Hausverwalters

Der Hausverwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung auszuführen und das Gebäude gemäß der Verwaltungsordnung zu verwalten. Seine obligatorischen Aufgaben, die durch das ALUR-Gesetz vom 24. März 2014 verstärkt wurden, umfassen:

• Führung des Instandhaltungsbuches des Gebäudes (Artikel L.721-1 des Wohnbaugesetzbuches), ein obligatorisches Dokument, das die durchgeführten Arbeiten und laufende Wartungsverträge aufzeichnet.

• Eröffnung eines separaten Bankkontos im Namen des Verwaltungsrats der Wohnungseigentümer (ALUR-Gesetz), außer bei in der Versammlung beschlossener Ausnahmeregelung für kleine Liegenschaften mit weniger als 16 Einheiten.

• Bereitstellung eines gesicherten Intranets, das es Wohnungseigentümern ermöglicht, die Dokumente der Liegenschaft einzusehen (ELAN-Gesetz 2018).

• Jährliche Einberufung der Eigentümerversammlung innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres.

• Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung und Vorlage einer finanziellen Garantie.

Der Hausverwalter muss die Liegenschaft auch im nationalen Register eintragen, das von der ANAH geführt wird – eine durch das ALUR-Gesetz eingeführte Pflicht zur Verbesserung der Transparenz des französischen Immobilienbestands.

Die Gebührenstruktur des Hausverwalters

Seit der Verordnung vom 26. März 2015 werden die Honorare des Hausverwalters durch einen Standardvertrag geregelt, der klar zwei Kategorien von Leistungen unterscheidet:

Das jährliche Pauschalhonorar deckt routinemäßige Aufgaben ab: Buchhaltung, Verwaltung, Einberufung der jährlichen Versammlung, Verwaltung des Intranets, Erstellung von Kostenumlageaufrufen usw. Dieses Pauschalhonorar liegt in der Regel zwischen 150 € und 300 € pro Einheit und Jahr, je nach Größe des Gebäudes und Region.

Besondere Leistungen werden zusätzlich in Rechnung gestellt: Organisation zusätzlicher Eigentümerversammlungen, Schadensfall-Management, Überwachung größerer Arbeiten, Ausstellung von Dokumenten für einen Eigentümerwechsel (Statusbescheinigung maximal 380 € MwSt. gemäß Verordnung von 2020), außergerichtliches Forderungsmanagement usw.

Wohnungseigentümer müssen auf überhöhte Gebühren achten: jede nicht im Pauschalhonorar aufgeführte Leistung muss ausdrücklich im Vertrag aufgeführt sein, um in Rechnung gestellt zu werden.

Die Kontrolle des Hausverwalters durch die Wohnungseigentümer

Der Verwaltungsrat, der von der Eigentümerversammlung gewählt wird, spielt eine entscheidende Rolle bei der Kontrolle des Hausverwalters. Er prüft die Konten, überprüft die Kostenvoranschläge und kann die Herausgabe aller Unterlagen zur Verwaltung anfordern. Bei schwerwiegendem Verstoß kann die Versammlung den Hausverwalter mit absoluter Mehrheit (Artikel 25 des Gesetzes von 1965) abberufen und seine Zivilhaftung oder sogar strafrechtliche Verantwortung für Vertrauensmissbrauch oder Unterschlagung einleiten.

Der alle drei Jahre durchgeführte Wettbewerb, eingeführt durch das ALUR-Gesetz, ermöglicht es auch, die Tarife und Leistungsqualität regelmäßig zu hinterfragen.