Rolle des Notars beim Immobilienkauf: vollständiger Leitfaden

Der Notar ist nicht bloß ein weiterer Vermittler in einer Immobilientransaktion: Er ist ein öffentlicher Amtsträger mit hoheitlichen Befugnissen, dessen Mitwirkung für die Eigentumsübertragung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben ist. Diese Stellung erklärt zugleich den Umfang seiner Prüfungen, den öffentlichen Beurkundungscharakter der von ihm erstellten Urkunde und die Tatsache, dass seine Gebühren nicht verhandelbar sind. Wer versteht, was der Notar zwischen Vorvertrag und Schlüsselübergabe tatsächlich leistet, erspart sich die meisten Missverständnisse über die Fristen.

Was der Notar vor der Beurkundung prüft

Der Großteil der Arbeit findet in den zwei bis drei Monaten zwischen Vorvertrag und notarieller Urkunde statt und bleibt für den Käufer unsichtbar. Fünf Prüfungen strukturieren diesen Zeitraum:

• Die Eigentumsherkunft, die dreißig Jahre zurückverfolgt wird und belegt, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und die Kette der Eigentumsübertragungen ordnungsgemäß verläuft.
• Der Grundbuchauszug, der die auf der Immobilie eingetragenen Belastungen offenlegt – laufende Darlehen, Pfändungen, eingetragene Dienstbarkeiten – und festlegt, was vor dem Verkauf gelöscht werden muss.
• Die Vorkaufsrechte, der Gemeinde oder eines bestehenden Mieters, deren Ausübung den Verkauf scheitern lassen kann.
• Das Bau- und Planungsrecht, durch die Beantragung einer Bescheinigung bei der Gemeinde: Dienstbarkeiten, Baulinien, Vorhaben von öffentlichem Interesse, Rechtmäßigkeit der bestehenden Bauten.
• Die Situation des Verkäufers: Geschäftsfähigkeit, Güterstand, Fehlen eines Insolvenzverfahrens.

Diese Nachforschungen hängen von Drittstellen ab, deren Antwortfristen für den Notar bindend sind. Das erklärt, warum ein Vorgang unabhängig vom guten Willen der Parteien nicht über einen gewissen Punkt hinaus beschleunigt werden kann.

Die notarielle Urkunde und ihre Beweiskraft

Die notarielle Urkunde unterscheidet sich in dreierlei Hinsicht von einer privatschriftlichen Urkunde.

Sie erbringt Beweis für ihren Inhalt bis zum Nachweis der Fälschung, ein aufwändiges und selten eingeleitetes Verfahren. Die vom Notar festgestellten Angaben – Anwesenheit der Parteien, Identität, Datum, Zahlung des Kaufpreises – profitieren von dieser besonderen Beweiskraft.

Sie hat ein unbestreitbares Datum, das Dritten ohne weitere Formalität entgegengehalten werden kann.

Sie ist von Rechts wegen vollstreckbar: Eine mit der Vollstreckungsklausel versehene Ausfertigung ermöglicht die Zwangsvollstreckung, ohne dass zuvor ein Gerichtsurteil eingeholt werden muss. Das macht die notarielle Urkunde für Darlehen und Schuldanerkenntnisse besonders nützlich.

Der Notar nimmt anschließend die grundbücherliche Eintragung vor, jene Formalität, die den Verkauf gegenüber Dritten wirksam macht. Solange sie nicht erfolgt ist, ist der Käufer im Verhältnis zwischen den Parteien Eigentümer, jedoch noch nicht gegenüber allen.

Die sogenannten „Notarkosten“

Der Begriff ist irreführend, und die Zusammensetzung dieser Kosten sollte man kennen.

Die Kosten belaufen sich in der Regel auf rund sieben bis acht Prozent des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien und auf zwei bis drei Prozent bei Neubauten. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

• Die Grunderwerbsteuern, die im Namen des Staates und der Gebietskörperschaften eingehoben werden und den Großteil des Betrags ausmachen. Sie fließen nicht an den Notar.
• Die Auslagen, die der Notar für den Kunden vorstreckt: Bau- und Planungsauskünfte, Grundbuchauszug, Vermessung.
• Die Notargebühren des Notars, der einzige Anteil, der ihn tatsächlich entlohnt. Sie sind per Verordnung festgelegt und proportional zum Kaufpreis, wodurch sie von Kanzlei zu Kanzlei identisch sind.

Auf den Anteil der Notargebühren, der den höchsten Preisstufen entspricht, ist innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen ein Nachlass möglich. Dieser muss dann unter denselben Bedingungen für alle Kunden gelten.

Vorvertrag oder Kaufanwartschaftsvertrag: was der Notar beiträgt

Ein Vorvertrag kann privatschriftlich unterzeichnet werden, zwischen Privatpersonen oder durch einen Immobilienmakler. Ihn von einem Notar erstellen zu lassen, verändert zwei Dinge.

Erstens die Qualität der aufschiebenden Bedingungen. Die häufigste Bedingung, die Finanzierungszusage, muss den Betrag, die Laufzeit und den Höchstzinssatz genau angeben: Ist sie zu vage formuliert, ist sie entweder wirkungslos oder zu leicht zu berufen. Die übrigen Bedingungen – Bau- und Planungsrecht, Fehlen von Dienstbarkeiten, Erledigung der Vorkaufsrechte – setzen voraus, dass die nachfolgenden Prüfungen bereits bekannt sind.

Zweitens die Hinterlegung der Kaution, die auf einem eigenen Konto verwahrt wird statt bei einer der Parteien, wodurch Streitigkeiten über die Rückzahlung vermieden werden.

Die zehntägige Widerrufsfrist zugunsten des nicht gewerblichen Käufers beginnt mit der Zustellung des Vorvertrags, wobei ihr Beginn von der ordnungsgemäßen Zustellung abhängt. Dies ist ein Punkt, den die elektronische Signatur eines Kaufanwartschaftsvertrags absichert, indem sie das Übergabedatum unanfechtbar festlegt.

Die Fernunterzeichnung

Die elektronische öffentliche Urkunde ist zulässig. Der Notar empfängt die Parteien, wobei eine Partei physisch anwesend und die andere per Videokonferenz über eine dafür vorgesehene Lösung zugeschaltet sein kann; die Urkunde wird elektronisch unterschrieben und anschließend digital aufbewahrt.

Für einen verhinderten Käufer bleibt die klassische Lösung die Vollmacht, die dann den Umfang der erteilten Befugnisse genau festlegen muss – eine allgemein gehaltene Vollmacht erlaubt weder den Verkauf noch den Erwerb. Die geltenden Regeln finden sich in unserem Artikel über die elektronische Signatur einer Vollmacht.

Anwendungsfälle

Erstkauf. Die Wahl des Notars ist ein Recht des Käufers, selbst wenn der Verkäufer bereits einen hat: Die beiden Kanzleien teilen sich dann die Notargebühren, ohne Mehrkosten. Vielen Käufern ist das nicht bekannt.

Immobilie mit nicht angemeldeten Umbauarbeiten. Das ist einer der Punkte, die die baurechtliche Prüfung aufdeckt. Besser, man klärt dies vor dem Vorvertrag, als es drei Wochen vor der Beurkundung zu entdecken, wenn man zwischen nachträglicher Legalisierung und Neuverhandlung wählen muss.

Kauf in Miteigentum oder über eine Gesellschaft. Die Ausgestaltung der Haltestruktur wird vor der Unterzeichnung des Vorvertrags entschieden, nicht bei der Beurkundung. Die steuerlichen Auswirkungen werden in unserem Artikel über die Immobilienbesteuerung.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein Notar vorgeschrieben? Ja, für die Eigentumsübertragung einer Immobilie: Die Urkunde muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Kann man die Notarkosten verhandeln? Nicht die Grunderwerbsteuern, die an den Staat gehen, und auch nicht die Auslagen. Ein Nachlass ist auf den Anteil der Notargebühren möglich, der den höheren Preisstufen entspricht, innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen.

Kann man seinen Notar frei wählen? Ja, auch wenn der Verkäufer bereits einen eigenen Notar hat. Die beiden Notare teilen sich dann die Notargebühren, ohne zusätzliche Kosten für die Parteien.

Wie viel Zeit liegt zwischen Vorvertrag und Beurkundung? In der Regel zwei bis drei Monate, wobei die Frist durch die Antworten Dritter – Bau- und Planungsrecht, Grundbuchauszug, Erledigung der Vorkaufsrechte – sowie durch die Kreditzusage bestimmt wird.

Was passiert, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird? Der Verkauf wird hinfällig und die Kaution zurückerstattet, sofern der Käufer die vorgesehenen Sorgfaltspflichten erfüllt hat, insbesondere Kreditanträge, die den vereinbarten Bedingungen entsprechen.

Kann die Urkunde aus der Ferne unterzeichnet werden? Ja, die elektronische öffentliche Urkunde ist zulässig, mit Empfang per Videokonferenz über eine dafür vorgesehene Lösung. Die Vollmacht bleibt die andere Möglichkeit für eine verhinderte Partei.

Auf einen Blick

Der Notar erbringt drei Leistungen, die durch nichts anderes ersetzt werden können: Er prüft, dass der Verkäufer verkaufen darf und die Immobilie verkauft werden kann, er errichtet eine Urkunde mit Beweiskraft, die ohne Gerichtsurteil vollstreckbar ist, und er lässt den Verkauf eintragen, damit er gegenüber allen wirksam wird. Die Frist von zwei bis drei Monaten ist keine behördliche Verzögerung: Sie ist die Zeit, die diese Prüfungen erfordern und die von den Antworten Dritter abhängt.

Was die Kosten betrifft, ist der größte Teil nicht verhandelbar, weil er dem Notar gar nicht zufließt. Der einzige Spielraum betrifft einen Bruchteil der Notargebühren, und der eigentliche Hebel liegt anderswo: seinen Notar wählen, ihn bereits beim Vorvertrag einbeziehen und die Punkte antizipieren, die seine Prüfungen aufdecken werden. Die weiteren Schritte werden in unserem Artikel über den rechtlichen und finanziellen Ablauf eines Immobilienkaufs.