Plná moc pro prodej nemovitosti: Průvodce 2026

Prodej nemovitosti předpokládá podpis kupní smlouvy u notáře. Pokud se vlastník nemůže nebo nechce dostavit — kvůli pobytu v zahraničí, nemoci nebo pracovním povinnostem — plná moc k prodeji nemovitosti mu umožňuje svěřit podpis důvěryhodnému zmocněnci. Na rozdíl od obecně rozšířené představy článek 1985 francouzského Občanského zákoníku nevyžaduje notářskou formu: plná moc v soukromé listinné podobě je pro běžný prodej platná. Tento článek popisuje možné formy, co může notář v praxi požadovat, nezbytné náležitosti, notářskou plnou moc na dálku a užitečné digitální nástroje spojené s transakcí.

Notářská plná moc, nebo soukromá listina: co skutečně říká článek 1985

Podle článku 1985 francouzského Občanského zákoníku lze zmocnění udělit veřejnou listinou, soukromou listinou — dokonce i jednoduchým dopisem — nebo ústně. Text neklade žádný požadavek na formu spojenou s aktem, který zmocněnec následně podepíše. Prodej nemovitosti vzniká dohodou stran o předmětu a ceně (článek 1583 Občanského zákoníku); vyhotovuje se ve formě veřejné listiny proto, že každý akt podléhající zápisu do katastru musí mít tuto formu (článek 4 nařízení č. 55-22 ze 4. ledna 1955). Tento požadavek se týká samotné kupní smlouvy, nikoli zmocnění uděleného zmocněnci.

Důsledek: pro běžný prodej nemovitosti, postačí plná moc v soukromé listinné podobě. V praxi notář, který prodej vyřizuje, sám připraví návrh plné moci a často žádá, aby podpis zmocnitele byl ověřen (na radnici nebo na konzulátu), aby se ujistil o jeho identitě. Některé notářské kanceláře preferují u citlivých případů notářskou plnou moc: jde o opatření z opatrnosti, které je třeba předem počítat, nikoli o podmínku platnosti stanovenou zákonem.

Kdy musí být plná moc notářská

Notářská forma je povinná tehdy, když akt, který zmocněnec podepíše, musí být sám o sobě veřejnou listinou, aby byl platný. Jde zejména o tyto případy:

• Prodej nemovitosti ve výstavbě (VEFA) a prodej nemovitosti k renovaci, jejichž smlouva musí být uzavřena formou veřejné listiny.
• Zřízení smluvní hypotéky, často stanovené v kupní smlouvě financované úvěrem.
• Darování a jeho přijetí, které podléhají notářské formě (články 931 a 933 Občanského zákoníku).

U prodeje staršího bytu fyzickou osobou se žádné z těchto pravidel nepoužije: výběr formy závisí na organizaci případu a požadavcích notářské kanceláře.

Ze zahraničí: konzulát, místní notář nebo plná moc na dálku

Pokud zmocnitel pobývá mimo Francii, existuje několik možností:

• Konzulární plná moc: francouzské konzuláty vykonávají notářské funkce ve prospěch francouzských občanů a mohou přijmout plnou moc nebo ověřit podpis na soukromé plné moci. Akt pak pochází od francouzského orgánu a nemusí být opatřen apostilou.
• Plná moc sepsaná místním notářem v zemi pobytu, opatřená apostilou podle Haagské úmluvy z 5. října 1961 nebo ověřená podle příslušné země, a případně doplněná soudním překladem.
• Notářská plná moc na dálku (článek 20-1 nařízení č. 71-941), která umožňuje zmocniteli podepsat z domova: podrobněji je popsána dále.

Ve všech případech musí mít notář vyřizující prodej plnou moc k dispozici v originále nebo ve formě, kterou akceptoval, před termínem podpisu.

Obsah platné plné moci k nemovitosti

Plná moc k prodeji musí být výslovná: článek 1988 Občanského zákoníku stanoví, že zmocnění formulované obecně se vztahuje pouze na správní úkony a že ke zcizení je nutné výslovné zmocnění. Obecná plná moc „ke správě mých záležitostí“ tedy neumožňuje prodat nemovitost.

Podstatné náležitosti

Plná moc, bez ohledu na svou formu, musí obsahovat minimálně:

• úplnou identifikaci zmocnitele (jméno, příjmení, datum a místo narození, adresa, rodinný stav).
• úplnou identifikaci zmocněnce.
• přesné určení nemovitosti: adresa, druh, katastrální údaje, případně jednotky ve spoluvlastnictví.
• minimální cenu a podmínky prodeje (rozvazovací podmínky, způsob platby).
• doplňkové pravomoci: podepsat předběžnou smlouvu, přijmout cenu, vystavit kvitanci, provést nezbytné formality.
• Případně dobu platnosti, kterou zákon nevyžaduje, ale která omezuje závazek zmocnitele.

Omezení a překročení pravomocí

Zmocnitel může omezit pravomoci zmocněnce: minimální cenu, lhůtu, výběr kupce. Akt provedený nad rámec těchto pravomocí je vůči zmocniteli neplatný, pokud kupující oprávněně nevěřil v skutečnou existenci pravomocí zmocněnce, zejména z důvodu jednání zmocnitele; zmocnitel může akt také dodatečně schválit (článek 1156 Občanského zákoníku).

Praktický postup: od sepsání k podpisu

Plná moc se připravuje současně s prodejem: je to často dokument, který zdrží termín podpisu, pokud se s ním začne příliš pozdě.

Krok 1: obdržet návrh plné moci

Notář vyřizující prodej zašle prodávajícímu návrh plné moci přizpůsobený případu. Zároveň ověří způsobilost prodávajícího (absence opatrovnictví či omezení svéprávnosti) a stav nemovitosti (spoluvlastnictví, rozdělené vlastnictví, majetkový režim).

Krok 2: podepsat plnou moc

Podle zvolené formy zmocnitel podepíše soukromou plnou moc a nechá ověřit svůj podpis, podepíše ji na konzulátu, u notáře, nebo na dálku postupem podle článku 20-1 nařízení č. 71-941. Poté ji zašle notáři, případně v originále, pokud to notář vyžaduje.

Krok 3: kontrola notářem

Před podpisem kupní smlouvy notář ověří platnost plné moci, její rozsah (vztahuje se skutečně na tuto nemovitost, za tuto cenu?) a časovou platnost. V případě pochybností požádá o potvrzení nebo novou plnou moc.

Krok 4: podpis kupní smlouvy

Zmocněnec se dostaví do notářské kanceláře s průkazem totožnosti a podepíše veřejnou listinu jménem prodávajícího, v mezích svých pravomocí. Plná moc se přiloží k aktu.

Pro přípravné akty — smlouvu o smlouvě budoucí, jednostranný příslib prodeje — lze použít elektronický podpis v nemovitostech, se službou v souladu s nařízením eIDAS. Certyneo nabízí zaručený elektronický podpis pro tyto soukromé listiny předcházející prodeji.

Zvláštní případy: spoluvlastnictví, SCI a rozdělené vlastnictví

Plná moc získává další rozměr, pokud má nemovitost více vlastníků nebo patří majetkové struktuře.

Prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví

Prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví v zásadě vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků (článek 815-3 Občanského zákoníku). Ten, kdo se nemůže dostavit, udělí plnou moc ve formě přijaté notářem. Bez dohody mohou spoluvlastníci vlastnící alespoň dvě třetiny podílů požádat soud o povolení prodeje (článek 815-5-1). Pro správu zmocnění mezi vzdálenými spoluvlastníky usnadňují bezpečná digitální řešení oběh dokumentů.

Prodej realizovaný společností SCI

Pokud nemovitost patří občanské nemovitostní společnosti (SCI), zastupuje společnost jednatel, v mezích stanovených stanovami. Pokud stanovy vyžadují rozhodnutí společníků, musí valná hromada prodej předem schválit a zápis se přiloží k aktu. Pokud jednatel delegoval podpis, opírá se jeho plná moc o tyto pravomoci. Elektronický podpis pro právní kanceláře zde nabízí užitečnou sledovatelnost pro zápisy z valných hromad a zmocnění k zastupování.

Prodej nemovitosti v podílu na požívacím právu a holém vlastnictví

Převod plného vlastnictví u nemovitosti s rozděleným vlastnictvím vyžaduje souhlas požívatele i holého vlastníka; každý z nich může udělit plnou moc samostatně. Rozdělení ceny mezi požívací právo a holé vlastnictví se mezi nimi dohodne, často na základě daňové tabulky podle článku 669 francouzského Zákoníku o daních.

Notářská plná moc na dálku a digitální nástroje

Zatímco kupní smlouva zůstává veřejnou listinou podepsanou u notáře, řada souvisejících dokumentů může být podepsána elektronicky.

Příslib a smlouva o smlouvě budoucí

Jednostranný příslib prodeje a smlouva o smlouvě budoucí jsou soukromé listiny: lze je podepsat elektronicky, přičemž elektronický dokument má stejnou důkazní hodnotu jako listinný, pokud je jeho autor identifikovatelný a je zaručena jeho integrita (články 1366 a 1367 Občanského zákoníku). Úroveň podpisu se volí podle míry rizika; kompletní průvodce elektronickým podpisem popisuje úrovně jednoduchý, zaručený a kvalifikovaný.

Zprostředkovatelské smlouvy s realitními kancelářemi

Zprostředkovatelská smlouva svěřená realitnímu makléři (zákon Hoguet ze 2. ledna 1970) musí být písemná; lze ji podepsat elektronicky. Pro výběr nástroje nabízí srovnání řešení pro elektronický podpis od Certyneo přehled dostupných nabídek na francouzském trhu.

Notářská plná moc na dálku

Od nařízení č. 2020-1422 z 20. listopadu 2020 může notář vyhotovit plnou moc v elektronické podobě bez fyzické přítomnosti zmocnitele (článek 20-1 nařízení č. 71-941): zmocnitel komunikuje s notářem prostřednictvím videokonference a poté podepíše kvalifikovaným elektronickým podpisem. Od 1. října 2025 (nařízení č. 2025-538 ze 13. června 2025) musí jeho identifikace povinně probíhat prostřednictvím systému Nejvyšší notářské rady, provozovaného ve spolupráci s Docaposte. Tímto způsobem lze vyhotovit pouze plnou moc: samotná kupní smlouva se podepisuje u notáře, přičemž prodávající se může dostavit k druhému notáři spojenému videokonferencí (článek 20 téhož nařízení). Pro odhad přínosů digitalizace poskytuje kalkulátor návratnosti elektronického podpisu od Certyneo individuální odhad.

Zrušení a zánik zmocnění

Zmocnitel může plnou moc kdykoli zrušit, dokud zmocněnec nepodepsal (článek 2004 Občanského zákoníku). Zrušení oznámené pouze zmocněnci není vymahatelné vůči třetím osobám, které o něm nevědí (článek 2005): je tedy třeba informovat i notáře vyřizujícího prodej. Zmocnění dále zaniká smrtí, omezením svéprávnosti nebo úpadkem zmocnitele či zmocněnce (článek 2003).

Právní rámec platný pro plnou moc k nemovitosti

Plná moc k prodeji nemovitosti se řídí právem zmocnění, notářským právem a v případě souvisejících dokumentů právem elektronického podpisu.

Občanský zákoník

• Článek 1984: definuje zmocnění, jímž zmocnitel dává zmocněnci pravomoc jednat jeho jménem.
• Článek 1985: zmocnění lze udělit veřejnou listinou, písemně soukromou listinou, dokonce i dopisem, nebo ústně. Nevyžaduje notářskou formu pro prodej nemovitosti.
• Články 1987 a 1988: rozlišují zvláštní a obecné zmocnění a vyžadují výslovné zmocnění ke zcizení nebo zatížení hypotékou.
• Článek 1156: upravuje osud aktu provedeného zástupcem bez pravomoci nebo nad rámec jeho pravomocí.
• Články 2003 až 2010: zánik zmocnění (zrušení, odstoupení, smrt, opatrovnictví) a účinky vůči třetím osobám.
• Články 815-3 a 815-5-1: souhlas spoluvlastníků a soudní povolení k prodeji.

Notářské právo a katastr nemovitostí

• Nařízení č. 55-22 ze 4. ledna 1955, článek 4: každý akt podléhající zápisu do katastru musí mít formu veřejné listiny — právě toto pravidlo vyžaduje notáře pro kupní smlouvu.
• Nařízení č. 71-941 z 26. listopadu 1971: akty vyhotovované notáři, včetně elektronické podoby (články 16 až 20-1).
• Nařízení č. 2020-1422 z 20. listopadu 2020 a nařízení č. 2025-538 ze 13. června 2025: notářská plná moc na dálku a identifikace prostřednictvím systému Nejvyšší notářské rady.

Elektronický podpis

• Nařízení eIDAS č. 910/2014: tři úrovně elektronického podpisu (jednoduchý, zaručený, kvalifikovaný); kvalifikovaný elektronický podpis má právní účinek rovnocenný vlastnoručnímu podpisu (článek 25).
• Články 1366 a 1367 Občanského zákoníku: elektronický dokument má stejnou důkazní hodnotu jako listinný; podpis identifikuje svého autora a vyjadřuje jeho souhlas, a u kvalifikovaného podpisu se předpokládá jeho spolehlivost.

Právní rizika

Nedostatečná plná moc — příliš obecné pravomoci, špatně určená nemovitost, nedodržená minimální cena — vystavuje riziku, že akt bude vůči prodávajícímu neplatný, ledaže by jej dodatečně schválil, a hrozí spory s kupujícím. Notář, který jedná na základě neplatné plné moci, nese profesní občanskoprávní odpovědnost. V případě podvodu hrozí za podvod pět let vězení a pokuta 375 000 EUR (článek 313-1 Trestního zákoníku), za padělání a jeho užití tři roky a 45 000 EUR (článek 441-1): to je důvod, proč notáři vyžadují ověření podpisu a kontrolu totožnosti.

Praktické scénáře: plná moc k nemovitosti v praxi

Scénář 1: majitel žijící v zahraničí prodává byt

Majitel usazený tři roky v jihovýchodní Asii prodává dvoupokojový byt ve Francii a nemůže se vrátit na podpis. Notář mu zašle návrh plné moci, kterou pověřuje bratra jako zmocněnce, s minimální cenou. Majitel ji podepíše na Generálním konzulátu Francie, který ověří jeho podpis, a poté ji zašle notáři v originále. Případ je připraven přibližně za tři týdny, bez nutnosti cesty: úspora na dopravě a ubytování dosahuje tisíců eur.

Scénář 2: prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví mezi dědici ze tří zemí

Čtyři dědicové vlastní ve spoluvlastnictví dům získaný dědictvím; dva žijí ve Francii, jeden v Belgii a jeden v Kanadě. Dva dědicové žijící v zahraničí podepíší každý svou plnou moc na francouzském konzulátu, v Bruselu a v Montrealu, kde je jejich podpis ověřen. Dědicové žijící ve Francii podepíší osobně, a jeden z nich zastupuje dědice žijícího v Belgii. Prodej se podepíše na jediném setkání, zatímco koordinace cest by jej mohla zdržet o několik měsíců.

Scénář 3: rodinná SCI prodává komerční prostor

SCI rozhodne na valné hromadě prodat komerční prostor o rozloze 180 m². Jednatel, hospitalizovaný v plánovaný den, delegoval podpis na společníka zvláštní plnou mocí: omezenou na tuto nemovitost, na minimální cenu a lhůtu šesti měsíců, doplněnou zápisem z valné hromady. Notář případ přijme a prodej proběhne v lhůtě stanovené příslibem, bez sankcí za zpoždění.

Často kladené otázky

Postačí plná moc v soukromé listinné podobě?

Ano, pro běžný prodej nemovitosti: článek 1985 Občanského zákoníku umožňuje udělit zmocnění písemně v soukromé podobě, a pouze samotný prodej musí být sepsán notářem formou veřejné listiny. Notář často požaduje ověřený podpis a některé kanceláře preferují notářskou plnou moc. Notářská forma je naopak povinná pro prodej ve výstavbě, hypotéku nebo darování.

Umožňuje obecná plná moc prodat nemovitost?

Ne. Článek 1988 Občanského zákoníku je jednoznačný: zmocnění formulované obecně se vztahuje pouze na správní úkony a ke zcizení nebo zatížení hypotékou je nutné výslovné zmocnění. Plná moc „ke správě mých záležitostí“ tedy neumožňuje prodej. Zmocnění musí označovat nemovitost, možnost prodeje a pokud možno podmínky, za kterých se zmocněnec může zavázat.

Jak vyhotovit plnou moc ze zahraničí?

Tři možnosti: podepsat na francouzském konzulátu, který přijme plnou moc nebo ověří podpis; podepsat u místního notáře, s apostilou nebo ověřením podle příslušné země a případně soudním překladem; nebo využít notářskou plnou moc na dálku. Jde často o nejdelší část celého procesu: je třeba jej zahájit hned po dohodě o ceně.

Lze plnou moc zrušit?

Ano, kdykoli, dokud zmocněnec neprovedl akt. Zrušení oznámené pouze zmocněnci však není vymahatelné vůči třetím osobám, které o něm nevědí: je třeba o něm výslovně informovat notáře vyřizujícího prodej. Zmocnění zaniká také smrtí nebo omezením svéprávnosti jedné ze stran.

Lze podepsat prodej na dálku bez plné moci?

Ne z domova. Kupní smlouva se podepisuje u notáře; vzdálený prodávající se však může dostavit k jinému notáři, spojenému s notářem vyřizujícím prodej videokonferencí (článek 20 nařízení č. 71-941). Pokud se nemůže dostavit k žádnému notáři, udělí plnou moc — a tuto plnou moc lze od roku 2020 vyhotovit na dálku.

Závěr

Plná moc k prodeji nemovitosti není pouhou formalitou: její vyhotovení podmiňuje hladký průběh prodeje. Článek 1985 Občanského zákoníku umožňuje volbu formy — plná moc v soukromé listinné podobě je pro běžný prodej platná —, notář však může požadovat ověřený podpis, a notářská forma je povinná pro VEFA, hypotéku nebo darování. Výslovné zmocnění, přesné určení nemovitosti a ceny a forma dohodnutá předem s notářskou kanceláří dělají z plné moci dokument, který nelze napadnout.

Zatímco kupní smlouva zůstává notářským aktem, kroky, které jej obklopují — smlouva o smlouvě budoucí, zprostředkovatelské smlouvy, zápisy z valných hromad SCI — lze digitalizovat díky elektronickému podpisu v souladu s nařízením eIDAS. Certyneo doprovází profesionály z oboru nemovitostí, notářské kanceláře a investory nástroji pro podpis a rozhraním navrženým pro dokumenty s více podepisujícími.

Jste připraveni zabezpečit svá zmocnění a dokumenty k nemovitostem? Objevte nabídky Certyneo a vyžádejte si bezplatnou ukázku ještě dnes.