Nákup nemovitosti: Kompletní právní a finanční proces

Úvod

Akvizice nemovitostí ve Francii představuje jednu z nejvíce strukturujících transakcí s aktivy pro domácnost nebo firmu. Mezi jednáním o ceně, provedením povinné diagnostiky, cestou k notáři a získáním úvěru na nemovitost vyžaduje proces nákupu složité právní, daňové a finanční dovednosti. Na základě francouzského občanského zákoníku, zákona ALUR z roku 2014 a řady odvětvových předpisů vyžaduje nákup nemovitosti pečlivou přípravu. Tato příručka podrobně popisuje každou fázi procesu akvizice, ať už se jedná o primární bydlení, investici do pronájmu nebo komerční akvizici, přičemž zahrnuje právní povinnosti a dostupné finanční páky.

Fáze vyjednávání: právní základ transakce

Jednání o nemovitostech přesahuje pouhou diskusi o ceně. Smluvní strany právně zavazuje podpisem písemné nabídky koupě, která po přijetí prodávajícím představuje příslib prodeje ve smyslu § 1583 a násl. občanského zákoníku. Kupující musí analyzovat několik parametrů: cenu za m² v oblasti, stav místního trhu, plánovanou práci, poplatky za spoluvlastnictví a příslušné zdanění.

Jednání se týká i odkladných podmínek obsažených v kompromisu: získání úvěru na nemovitost (povinné dle zákona o pisateli), absence věcných břemen, příznivý výsledek diagnostiky. Součástí odborného jednání je také datum převodu vlastnictví, rozdělení agenturních poplatků a případné další záruky. V souvislosti s investicí do pronájmu musí vyjednávání vzít v úvahu hrubý a čistý výnos, strop nájemného v napjatých oblastech stanovený zákonem ALUR a vyhlídky na kapitálové zisky při dalším prodeji.

Povinná diagnostika nemovitostí

Technický diagnostický soubor (DDT) ukládá stavební a bytový zákon. Zahrnuje, v závislosti na případu: DPE (Energy Performance Diagnosis), diagnostiku azbestu, olova (CREP), termitů, stavu přírodních a technologických rizik (ERP), diagnostiku plynu a elektřiny pro zařízení starší 15 let, měření Carrezova zákona ve spoluvlastnictví a stav znečištění vzduchem.

Od zákona o klimatu a odolnosti z roku 2021 DPE dokonce podmiňuje pronájem: bydlení klasifikované jako G je od roku 2025 zakázáno pronajímat, F bude v roce 2028. Pro kupujícího nepříznivý DPE odůvodňuje vyjednávání směrem dolů nebo integraci rozpočtu na práce. Za diagnostiku nese odpovědnost prodávající: jakékoli opomenutí nebo chyba může mít za následek žalobu na snížení ceny nebo zrušení prodeje na základě skryté vady (§ 1641 občanského zákoníku).

Ústřední role notáře

Notář je úředník, jehož zásah je povinný při jakémkoli prodeji nemovitosti (článek 4 zákona z 25. Ventose rok XI). Ověřuje listinu, zajišťuje její zveřejnění v katastru nemovitostí a zaručuje právní jistotu transakce. Mezi její poslání patří ověřování původu vlastnictví po dobu 30 let, kontrola věcných břemen, hypoteční stav nemovitosti a dodržování urbanistického plánu.

Notářské poplatky, nesprávně pojmenované (zahrnují především daně z převodu placené státu a obcím), představují přibližně 7-8 % ceny u starých nemovitostí a 2-3 % u nových nemovitostí. Mezi kompromisem a úřední listinou umožňuje lhůta 3 až 4 měsíců zrušení odkladných podmínek. Notář také zbavuje magistrát městského předkupního práva (DPU), což může v určitých oblastech transakci zdržet.

Financování úvěrem na nemovitost

Úvěr na nemovitost se řídí spotřebitelským zákoníkem (články L313-1 a násl.). Dlužníci využívají povinnou lhůtu na rozmyšlenou 10 dnů po obdržení nabídky půjčky. Rada pro vysokou finanční stabilitu (HCSF) omezuje míru zadlužení na 35 % čistého příjmu a dobu trvání na 25 let (27 let s odkladem u nových nemovitostí).

Kupující musí porovnat RPSN (roční procentní sazbu), včetně úroků, pojištění dlužníka, administrativních poplatků a záruk (hypotéka nebo vklad). Od zákona Lemoine z roku 2022 je delegování pojištění možné kdykoli, což přináší značné úspory. U investic na pronájem jsou úroky z úvěru odečitatelné z příjmu z majetku, čímž se optimalizuje daňová ziskovost uspořádání.