Uma promessa de venda imobiliária pode ser assinada eletronicamente?

Sim. Nenhum texto exclui a promessa de venda imobiliária da forma eletrônica: desde 1º de janeiro de 2022, o artigo 1175 do Código Civil apenas exclui os atos sob assinatura particular do direito da família e das sucessões. O artigo 1366 do Código Civil garante o valor jurídico do escrito eletrônico. O notário lavra depois a escritura autêntica, que pode estabelecer em suporte eletrônico (decreto n.º 2005-973).

Qual a diferença entre promessa unilateral e promessa sinalagmática (compromisso)?

A promessa unilateral obriga apenas o vendedor (o beneficiário tem uma opção a exercer durante um prazo definido, geralmente com depósito de uma indemnidade de imobilização). A promessa sinalagmática (compromisso) obriga imediatamente ambas as partes — art. 1589 CCiv "vale venda". O compromisso é hoje a forma padrão, mais rápida e mais protetora para ambas as partes.

Qual nível de assinatura: SES, AES ou QES?

A assinatura avançada (AES) é o padrão recomendado para um compromisso imobiliário. Ela é admissível em juízo (art. 1367 CCiv) e o seu carimbo de tempo data com precisão a assinatura do compromisso. O prazo de retratação L271-1, por sua vez, corre a partir da notificação do ato assinado, que é feita separadamente. A QES, a única a beneficiar da presunção de confiabilidade, é utilizada para vendas > 1M€ ou vendedores estrangeiros (anti-branqueamento reforçado, vigilância LCB-FT).

Como funciona o prazo de arrependimento de 10 dias (L271-1 CCH)?

O comprador não-profissional dispõe de um prazo de 10 dias a contar da notificação do compromisso assinado para se retratar sem motivo e sem penalidade. A notificação é feita por carta registada com aviso de receção ou por qualquer outro meio que apresente garantias equivalentes para datar a receção ou a entrega, como uma carta registada eletrónica (art. L271-1 CCH). Certyneo não envia esta notificação: a assinatura do compromisso não a substitui. O prazo é corrido: se o 10º dia cair num sábado, domingo ou feriado, é prorrogado para o próximo dia útil. A trilha de auditoria eIDAS prova a data exata da assinatura.

Quais são as condições suspensivas habituais?

(1) Obtenção do empréstimo imobiliário (a mais comum — prazo de 30 a 60 dias para apresentar uma oferta de empréstimo aceite) ; (2) Condições de urbanismo (ausência de servidão, conformidade do PLU, certificado de urbanismo positivo) ; (3) Acordo da copropriedade para exercer o direito de prelação ; (4) Ausência de exercício de um direito de prelação urbana pela câmara municipal ou SAFER ; (5) Levantamento de uma eventual hipoteca. Cada condição tem o seu próprio prazo, fixado no compromisso.

O que acontece se o comprador não levantar uma condição suspensiva?

Se a condição não é levantada por culpa do comprador (negligência na constituição do dossier de empréstimo, por exemplo) : o vendedor pode conservar o depósito de garantia + exigir a execução forçada ou indenizações. Se a condição não é levantada por uma razão externa (banco que recusa, urbanismo desfavorável) : o compromisso é resolvido de pleno direito, o depósito de garantia é restituído ao comprador, sem qualquer indenização.

O compromisso substitui a escritura autêntica no cartório?

Não. O compromisso é um pré-contrato que obriga as partes. A venda imobiliária definitiva requer uma escritura autêntica recebida por tabelião para ser oponível a terceiros e publicada no serviço de publicidade imobiliária (transferência de propriedade oficial). O prazo entre compromisso e escritura autêntica é geralmente de 2 a 3 meses — tempo necessário para levantar as condições suspensivas e obter o financiamento.

Quanto tempo é necessário conservar o compromisso?

10 anos mínimo a contar da assinatura da escritura autêntica. Na prática, conservação perpétua recomendada (litígios sobre vícios ocultos, ações de garantia). Certyneo arquivo automaticamente o compromisso + seu audit trail eIDAS durante 10 anos, gratuitamente, acessíveis a qualquer momento a partir do seu dashboard.

Art. 1589 Código Civil · Lei SRU direito de arrependimento 10 dias · eIDAS AES

Assinar uma promessa de compra e venda imobiliária online, em 2 minutos

Promessa sinalagmática (compromisso) de compra e venda imobiliária entre vendedor e comprador, assinada eletronicamente com o mesmo valor jurídico que um compromisso em papel. Em conformidade com o artigo 1589 do Código Civil ("promessa de venda equivale a venda") e com o artigo L271-1 do Código da Construção (direito de arrependimento de 10 dias para o comprador não-profissional) — assinatura avançada AES eIDAS, múltiplos signatários.

Marco legal: Art. 1589 Código Civil
Nível de assinatura: AES eIDAS recomendada
Arquivo legal: 10 anos

O que é uma promessa de compra e venda imobiliária?

A promessa de compra e venda imobiliária (frequentemente chamada de "compromisso") é um pré-contrato pelo qual o vendedor se compromete a vender e o comprador se compromete a comprar um imóvel, a um preço determinado, sob reserva do cumprimento das condições suspensivas (obtenção do financiamento, cumprimento de uma condição de urbanismo, acordo da assembleia condominial para um terceiro com direito de preferência). Segundo o artigo 1589 do Código Civil, "a promessa de venda equivale a venda quando há consentimento recíproco das duas partes sobre o bem e sobre o preço" — o compromisso é imediato e recíproco. Para o comprador não-profissional, o artigo L271-1 do Código da Construção e da Habitação impõe um direito de arrependimento de 10 dias contados a partir da notificação, durante o qual o comprador pode se arrepender sem motivo e sem penalidade.

Por que assinar uma promessa de compra e venda imobiliária eletronicamente?

Valor jurídico idêntico

O artigo 1366 do Código Civil reconhece ao documento eletrônico a mesma força probatória que ao documento em papel, e o artigo 1175 não exclui os pré-contratos imobiliários da forma eletrônica. O compromisso assinado prepara a escritura autêntica, que o notário pode ele próprio lavrar em suporte eletrônico desde o decreto n.º 2005-973.

Múltiplos signatários (vendedor + comprador + agência)

Vendedor(es) — frequentemente um casal — , comprador(es) — frequentemente também um casal — , agência imobiliária mandatária, eventualmente o avalista. Nosso fluxo gerencia a assinatura sequencial com OTP SMS individual por signatário. Sem mais assinaturas para se trocar por correio registrado.

Prazo de arrependimento de 10 dias: uma data comprovada

O artigo L271-1 do CCH impõe 10 dias de arrependimento para o adquirente não-profissional a contar da notificação. A trilha de auditoria eIDAS registra a data e hora do envio e da assinatura da promessa: você dispõe de uma prova da data exata a partir da qual o prazo é calculado.

Condições suspensivas rastreadas

Cada condição suspensiva (empréstimo, urbanismo, condomínio) tem o seu próprio prazo, fixado no compromisso. O PDF assinado e com carimbo de tempo faz prova dessas datas: prático para o notário que prepara a escritura autêntica.

Assinar uma promessa de venda imobiliária em 4 etapas

Da redação do compromisso ao arquivamento legal, em menos de 5 minutos.

1. Preparar o compromisso
Carregue seu PDF de compromisso (redigido pela agência, notário ou nosso gerador): designação do imóvel (cadastro, área, DPE), preço, condições suspensivas (empréstimo, urbanismo), data de reiteração perante notário, depósito caução.
2. Adicionar os signatários
Vendedor(es), adquirente(s), agência mandatária. Cada um recebe um link seguro personalizado por email + OTP SMS individual. A assinatura não vale como notificação do prazo de arrependimento: esta é feita depois por carta registada com aviso de receção ou por um meio que apresente garantias equivalentes.
3. Escolher o nível eIDAS
Assinatura avançada (AES) recomendada para um compromisso imobiliário: admissível em juízo (art. 1367 CCiv), OTP SMS, certificado único por signatário. A QES, a única a beneficiar da presunção de confiabilidade, é utilizada para vendas > 1M€ ou vendedores estrangeiros (anti-lavagem de dinheiro reforçado).
4. Assinar, notificar, arquivar
Cada parte assina a partir do seu telefone ou computador. O compromisso finalizado + o PDF de prova são arquivados 10 anos automaticamente. A notificação do prazo de arrependimento L271-1 ao adquirente não-profissional continua a ter de ser feita separadamente, por carta registada ou por um meio equivalente. Preparação da escritura autêntica facilitada para o notário.

Perguntas frequentes

Uma promessa de venda imobiliária pode ser assinada eletronicamente?: Sim. Nenhum texto exclui a promessa de venda imobiliária da forma eletrônica: desde 1º de janeiro de 2022, o artigo 1175 do Código Civil apenas exclui os atos sob assinatura particular do direito da família e das sucessões. O artigo 1366 do Código Civil garante o valor jurídico do escrito eletrônico. O notário lavra depois a escritura autêntica, que pode estabelecer em suporte eletrônico (decreto n.º 2005-973).
Qual a diferença entre promessa unilateral e promessa sinalagmática (compromisso)?: A promessa unilateral obriga apenas o vendedor (o beneficiário tem uma opção a exercer durante um prazo definido, geralmente com depósito de uma indemnidade de imobilização). A promessa sinalagmática (compromisso) obriga imediatamente ambas as partes — art. 1589 CCiv "vale venda". O compromisso é hoje a forma padrão, mais rápida e mais protetora para ambas as partes.
Qual nível de assinatura: SES, AES ou QES?: A assinatura avançada (AES) é o padrão recomendado para um compromisso imobiliário. Ela é admissível em juízo (art. 1367 CCiv) e o seu carimbo de tempo data com precisão a assinatura do compromisso. O prazo de retratação L271-1, por sua vez, corre a partir da notificação do ato assinado, que é feita separadamente. A QES, a única a beneficiar da presunção de confiabilidade, é utilizada para vendas > 1M€ ou vendedores estrangeiros (anti-branqueamento reforçado, vigilância LCB-FT).
Como funciona o prazo de arrependimento de 10 dias (L271-1 CCH)?: O comprador não-profissional dispõe de um prazo de 10 dias a contar da notificação do compromisso assinado para se retratar sem motivo e sem penalidade. A notificação é feita por carta registada com aviso de receção ou por qualquer outro meio que apresente garantias equivalentes para datar a receção ou a entrega, como uma carta registada eletrónica (art. L271-1 CCH). Certyneo não envia esta notificação: a assinatura do compromisso não a substitui. O prazo é corrido: se o 10º dia cair num sábado, domingo ou feriado, é prorrogado para o próximo dia útil. A trilha de auditoria eIDAS prova a data exata da assinatura.
Quais são as condições suspensivas habituais?: (1) Obtenção do empréstimo imobiliário (a mais comum — prazo de 30 a 60 dias para apresentar uma oferta de empréstimo aceite) ; (2) Condições de urbanismo (ausência de servidão, conformidade do PLU, certificado de urbanismo positivo) ; (3) Acordo da copropriedade para exercer o direito de prelação ; (4) Ausência de exercício de um direito de prelação urbana pela câmara municipal ou SAFER ; (5) Levantamento de uma eventual hipoteca. Cada condição tem o seu próprio prazo, fixado no compromisso.
O que acontece se o comprador não levantar uma condição suspensiva?: Se a condição não é levantada por culpa do comprador (negligência na constituição do dossier de empréstimo, por exemplo) : o vendedor pode conservar o depósito de garantia + exigir a execução forçada ou indenizações. Se a condição não é levantada por uma razão externa (banco que recusa, urbanismo desfavorável) : o compromisso é resolvido de pleno direito, o depósito de garantia é restituído ao comprador, sem qualquer indenização.
O compromisso substitui a escritura autêntica no cartório?: Não. O compromisso é um pré-contrato que obriga as partes. A venda imobiliária definitiva requer uma escritura autêntica recebida por tabelião para ser oponível a terceiros e publicada no serviço de publicidade imobiliária (transferência de propriedade oficial). O prazo entre compromisso e escritura autêntica é geralmente de 2 a 3 meses — tempo necessário para levantar as condições suspensivas e obter o financiamento.
Quanto tempo é necessário conservar o compromisso?: 10 anos mínimo a contar da assinatura da escritura autêntica. Na prática, conservação perpétua recomendada (litígios sobre vícios ocultos, ações de garantia). Certyneo arquivo automaticamente o compromisso + seu audit trail eIDAS durante 10 anos, gratuitamente, acessíveis a qualquer momento a partir do seu dashboard.

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