Síndico de Condomínio: Obrigações Legais e Taxas 2026

O síndico de condomínio é o ator central na gestão de um imóvel em condomínio. Designado pela assembleia geral dos condôminos, ele assume responsabilidades jurídicas, administrativas, financeiras e técnicas regulamentadas pela lei de 10 de julho de 1965 e seu decreto de aplicação de 17 de março de 1967. Compreender suas obrigações e a estrutura de seus honorários permite aos condôminos melhor controlar a gestão de seu patrimônio imobiliário e evitar os desvios orçamentários frequentemente constatados em imóveis coletivos.

As obrigações legais do síndico

O síndico é obrigado a executar as decisões da assembleia geral e administrar o imóvel em conformidade com o regulamento de condomínio. Suas missões obrigatórias, reforçadas pela lei ALUR de 24 de março de 2014, incluem:

• Manutenção do caderno de manutenção do imóvel (artigo L.721-1 do CCH), documento obrigatório que registra os trabalhos realizados e os contratos de manutenção em vigor.

• Abertura de uma conta bancária separada em nome do sindicato dos condôminos (lei ALUR), exceto por derrogação votada em AG para pequenos condomínios com menos de 16 unidades.

• Disponibilização de uma extranet segura permitindo aos condôminos consultar os documentos do condomínio (lei ELAN 2018).

• Convocação anual da assembleia geral dentro de seis meses após o encerramento do exercício contábil.

• Subscrição de um seguro de responsabilidade civil profissional e manutenção de uma garantia financeira.

O síndico também deve registrar o condomínio no registro nacional mantido pela ANAH, obrigação instituída pela lei ALUR para melhorar a transparência do parque imobiliário francês.

A estrutura das taxas de síndico

Desde o decreto de 26 de março de 2015, os honorários do síndico são regulamentados por um contrato tipo que distingue claramente duas categorias de prestações:

O forfait anual cobre as tarefas correntes: manutenção da contabilidade, gestão administrativa, convocação da AG anual, manutenção da extranet, elaboração de chamadas de fundos, etc. Este forfait varia geralmente entre 150 € e 300 € por unidade e por ano conforme o tamanho do imóvel e a região.

As prestações particulares são objeto de faturamento complementar: organização de assembleias gerais extraordinárias, gestão de sinistros, acompanhamento de obras importantes, emissão de documentos para uma mutação (estado datado faturado no máximo 380 € TTC conforme o decreto de 2020), cobrança contenciosa, etc.

Os condôminos devem estar atentos às taxas abusivas: toda prestação não listada no forfait deve figurar explicitamente no contrato para ser faturável.

O controle do síndico pelos condôminos

O conselho de síndicos, eleito pela assembleia geral, desempenha um papel determinante no controle do síndico. Ele examina as contas, verifica os orçamentos e pode solicitar a comunicação de qualquer documento relacionado à gestão. Em caso de grave descumprimento, a AG pode revogar o síndico pela maioria absoluta (artigo 25 da lei de 1965) e engajar sua responsabilidade civil ou até penal por abuso de confiança ou desvio de fundos.

A colocação em concorrência a cada três anos, instituída pela lei ALUR, também permite desafiar regularmente as tarifas e a qualidade das prestações.