Síndico de Condomínio: Obrigações Legais e Taxas 2026

O síndico não é o responsável pelas decisões do condomínio. Ele é o mandatário: executa as decisões tomadas pela assembleia geral, administra o edifício e representa o condomínio. Essa condição de mandatário determina todo o resto — a extensão de seus poderes, a estrutura de sua remuneração e o regime de sua responsabilidade. A maior parte dos conflitos nasce de uma confusão sobre esse ponto: cobrar do síndico uma decisão que ele não tomou, ou deixá-lo tomar uma decisão que não lhe cabia.

Três atribuições distintas

A gestão administrativa. Convocar a assembleia geral pelo menos uma vez por ano, elaborar a respectiva ata, notificar as decisões, manter atualizada a lista dos condôminos e o registro de manutenção do edifício. O síndico também deve registrar o condomínio no cadastro nacional e manter os dados atualizados.

A gestão financeira. Abrir uma conta bancária separada em nome do condomínio — obrigação de princípio, da qual só se pode abrir mão por decisão expressa da assembleia e em casos limitados. Ele cobra as provisões, mantém a contabilidade segundo um plano de contas específico e apresenta as contas para aprovação da assembleia. Para um condômino que aluga sua unidade, apenas parte dessas despesas pode ser repassada ao locatário, conforme a lista limitativa detalhada em nosso artigo sobre encargos locatícios. Ele também deve constituir o fundo de reserva para obras, cuja alimentação é obrigatória a partir de determinada idade do edifício.

A gestão técnica. Zelar pela manutenção do edifício, executar as obras aprovadas e tomar as medidas de precaução em caso de urgência. Esse último poder é o único que lhe permite assumir uma despesa não aprovada, e sua interpretação é estrita: a urgência supõe um risco para a segurança ou a conservação do edifício, não uma simples oportunidade.

A remuneração: pacote fixo e serviços particulares

Essa é a fonte de contestação mais frequente, e a regra é estruturada por um contrato-padrão regulamentar.

Os honorários do síndico se baseiam em um pacote fixo anual que cobre o conjunto dos serviços de gestão corrente. Esse pacote é exaustivo: tudo o que se refere à gestão corrente está incluído nele e não pode ser cobrado separadamente.

Além disso, uma lista limitativa de serviços particulares pode dar direito a uma remuneração complementar — organização de uma assembleia adicional, acompanhamento de obras importantes, procedimentos de cobrança, emissão de determinados documentos em caso de transferência de propriedade.

O ponto de atenção é o seguinte: um serviço que não consta dessa lista necessariamente pertence ao pacote fixo. Um síndico que cobra despesas comuns de cobrança, cópias ou manutenção de contas está fora das regras. A comparação entre dois contratos deve, portanto, considerar o pacote fixo e a tabela de serviços particulares, nunca apenas o pacote fixo divulgado.

As despesas de cobrança feitas contra um condômino inadimplente são imputáveis apenas a esse condômino, e não repartidas entre todos.

O mandato: duração, nomeação, revogação

O síndico é nomeado pela assembleia geral, por um período fixado pelo contrato, com limite de três anos — um ano quando se trata do síndico designado pelo regulamento do condomínio ou pelo primeiro adquirente.

Sua nomeação não se renova tacitamente: ela exige uma votação. Uma concorrência deve ser organizada antes de cada renovação, podendo o conselho fiscal ser dispensado disso por decisão da assembleia.

A revogação é possível em qualquer momento pela assembleia, mas supõe um motivo legítimo: revogar sem motivo expõe o condomínio a indenizações por rompimento abusivo. A questão consta da ordem do dia e é votada como uma decisão ordinária.

A responsabilidade do síndico

O síndico responde por suas falhas de gestão diante do condomínio. As irregularidades mais frequentemente reconhecidas são identificáveis:

• A falta de convocação da assembleia anual, que paralisa o condomínio.
• A falta de cobrança de encargos não pagos, cuja prescrição pode ocorrer por falta de ação.
• A falta de execução das obras aprovadas, ou sua execução sem autorização.
• A negligência na contratação dos seguros obrigatórios.
• O descumprimento da conta bancária separada.

Ele não é, entretanto, responsável pelas decisões tomadas pela assembleia, mesmo quando desaconselhou sua adoção, nem pela aprovação de um orçamento insuficiente.

Sua responsabilidade supõe uma falha, um prejuízo e um nexo de causalidade. A ação prescreve segundo as regras de direito comum, com as particularidades quanto ao termo inicial expostas em nosso artigo sobre a prescrição de créditos.

O papel do conselho fiscal

O conselho fiscal auxilia o síndico e fiscaliza sua gestão. Ele emite parecer sobre as questões que lhe são submetidas, e seu parecer é obrigatório acima de determinado valor de contrato ou negócio.

Ele dispõe de um direito de acesso aos documentos: pode tomar conhecimento de qualquer documento relativo à gestão e à administração do edifício. Esse direito é o principal instrumento de controle durante o mandato, muito mais eficaz do que uma contestação das contas a posteriori.

Cenários de uso

Troca de síndico. Verificar a data de vencimento do mandato, promover a concorrência e incluir a nomeação na ordem do dia. A transmissão dos arquivos e dos fundos ao sucessor obedece a prazos precisos, cujo descumprimento responsabiliza o antigo síndico.

Contestação de honorários. Comparar a fatura com o contrato-padrão: o serviço contestado consta da lista limitativa de serviços particulares? Se não, ele pertence ao pacote fixo e não é devido.

Obras urgentes. O síndico pode adotar as medidas de precaução necessárias, devendo informar os condôminos e convocar a assembleia. Uma despesa apresentada como urgente depois do fato, sem risco comprovado, não se enquadra nesse caso.

Condômino locador. As cobranças de fundos pelo síndico e a regularização dos encargos junto ao locatário seguem dois calendários distintos, e o segundo depende do primeiro — o encerramento anual das contas do edifício condiciona a regularização locatícia. Esse encadeamento é descrito em nosso guia de gestão locatícia.

Perguntas frequentes

O síndico pode decidir sobre obras por conta própria? Não, exceto medidas de precaução urgentes necessárias à preservação do edifício. Qualquer outra despesa exige votação da assembleia.

A conta bancária separada é obrigatória? Sim, em princípio, em nome do condomínio. As exceções são limitadas e supõem decisão expressa da assembleia.

Um síndico pode cobrar despesas de cobrança? Não, se estas se referirem à gestão corrente coberta pelo pacote fixo. Apenas os serviços listados na lista limitativa do contrato-padrão podem dar direito a remuneração complementar, e as despesas de cobrança são imputáveis apenas ao condômino inadimplente.

Como revogar um síndico? Por votação da assembleia geral, com a questão incluída na ordem do dia. A revogação supõe motivo legítimo, sob pena de o condomínio se expor a indenizações.

O mandato se renova automaticamente? Não. Cada renovação exige votação, precedida de uma concorrência, salvo dispensa votada pela assembleia.

Pelo que o síndico é responsável? Por suas falhas de gestão: falta de convocação, falta de cobrança, não execução das obras aprovadas, falta de seguro. Ele não responde pelas decisões tomadas pela assembleia.

Para lembrar

O síndico executa, a assembleia decide. Essa divisão resolve a maioria das divergências: o que não foi votado não é de sua competência, e o que foi votado é de sua responsabilidade de execução.

Quanto aos honorários, a lógica é igualmente simples. O pacote fixo cobre a gestão corrente de forma exaustiva; apenas os serviços listados na lista limitativa do contrato-padrão podem ser acrescentados a ele. Comparar dois síndicos apenas pelo pacote fixo anual costuma levar à escolha do mais caro.