Diagnóstico Imobiliário Obrigatório: Lista Completa 2026

A venda de um bem imobiliário na França impõe ao vendedor a entrega de um Dossiê de Diagnóstico Técnico (DDT) ao comprador, anexado à promessa de venda ou ao ato autêntico. Em 2026, a regulamentação se reforça, notadamente no aspecto energético com a proibição progressiva do aluguel de imóveis ineficientes termicamente. Dominar a lista exaustiva dos diagnósticos obrigatórios é, portanto, essencial para assegurar juridicamente a transação e evitar conflitos pós-venda. Este artigo faz um ponto completo sobre os diagnósticos exigíveis em 2026 de acordo com a natureza do bem, sua localização e ano de construção.

O marco legal do Dossiê de Diagnóstico Técnico

O DDT é regulado pelos artigos L.271-4 a L.271-6 do Código da Construção e da Habitação (CCH). Sua ausência envolve a responsabilidade do vendedor e pode resultar na anulação da venda, redução do preço, ou até ação por garantia de vícios ocultos. Cada diagnóstico deve ser realizado por um diagnosticador certificado COFRAC, em conformidade com o decreto nº 2006-1114. A duração de validade varia de acordo com o tipo de diagnóstico, e um documento expirado não é oponível ao comprador.

Lista dos 10 diagnósticos obrigatórios em 2026

1. Diagnóstico de Desempenho Energético (DPE) — Obrigatório para todo imóvel residencial, válido por 10 anos. Desde 2025, imóveis classificados como G são proibidos para aluguel; F o será em 2028.

1. Diagnóstico de Amianto — Obrigatório para bens cuja licença de construção é anterior a 1º de julho de 1997. Duração ilimitada se ausência detectada.

1. Constatação de Risco de Exposição ao Chumbo (CREP) — Para imóveis construídos antes de 1º de janeiro de 1949. Validade de 1 ano se positivo, ilimitada se negativo.

1. Estado relativo à presença de cupins — Obrigatório nas zonas definidas por decreto prefeitural. Validade 6 meses.

1. Estado da instalação interna de gás — Para instalações com mais de 15 anos. Validade 3 anos.

1. Estado da instalação interna de eletricidade — Para instalações com mais de 15 anos. Validade 3 anos.

1. Estado dos Riscos e Poluições (ERP) — Obrigatório nas zonas afetadas por um PPR (natural, mineiro, tecnológico), sismicidade, radônio. Validade 6 meses.

1. Diagnóstico de saneamento não coletivo — Para imóveis não conectados à rede de esgoto. Validade 3 anos.

1. Medição Lei Carrez — Para todo lote em condomínio (exceto caves, garagens, terraços). Duração ilimitada exceto em caso de obras modificativas.

1. Auditoria energética — Obrigatória desde 1º de abril de 2023 para a venda de imóveis classificados como F ou G, estendida às classes E em 2025 e D em 2034.

Sanções e responsabilidades em caso de não cumprimento

A ausência de um diagnóstico obrigatório priva o vendedor da cláusula de exoneração de garantia de vícios ocultos (artigo 1641 do Código Civil). Um DPE incorreto pode agora envolver a responsabilidade do diagnosticador E do vendedor, desde seu caráter oponível estabelecido pela Lei Clima e Resiliência de 22 de agosto de 2021. As sanções penais podem chegar a 37.500 € de multa por declaração falsa relativamente a amianto ou chumbo.