Depósito de garantia locatício: cálculo e restituição legal

O depósito de garantia constitui uma das quantias mais regulamentadas no contexto de um contrato de aluguel. Regulado pela lei nº 89-462 de 6 de julho de 1989, conhecida como lei Mermaz, é objeto de inúmeros litígios entre proprietários e inquilinos, especialmente no momento da restituição ao final do contrato. Compreender as regras precisas de cálculo, conservação e restituição é essencial para proteger a relação locatícia e evitar conflitos perante a comissão departamental de conciliação ou o juiz de proteção dos direitos.

Cálculo do montante legal do depósito de garantia

O montante do depósito de garantia é estritamente limitado por lei e depende do tipo de aluguel:

• Aluguel vazio (residência principal): o depósito é limitado a um mês de aluguel sem encargos, conforme o artigo 22 da lei de 6 de julho de 1989, modificado pela lei MOLLE de 2009.

• Aluguel mobiliado (residência principal): desde a lei ALUR de 24 de março de 2014, o depósito é limitado a dois meses de aluguel sem encargos (artigo 25-6 da lei de 1989).

• Aluguel sazonal ou mobilidade: sem limite legal para aluguel sazonal; nenhum depósito pode ser exigido para um contrato de mobilidade (artigo 25-14).

O depósito deve ser pago no momento da assinatura do contrato e seu montante deve constar expressamente do contrato. Atenção: se o aluguel for pagável antecipadamente por um período superior a dois meses, nenhum depósito de garantia pode ser exigido do inquilino.

Prazos de restituição após o estado de vistoria

A restituição do depósito é regulamentada por prazos rigorosos desde a lei ALUR:

• 1 mês no máximo se o estado de vistoria de saída estiver em conformidade com o estado de vistoria de entrada;

• 2 meses no máximo se forem constatadas degradações ou incumprimentos.

Esses prazos começam a contar a partir da entrega das chaves ao proprietário ou seu representante. Em condomínio, o proprietário pode reter uma provisão de no máximo 20% do depósito até a regularização anual das contas do condomínio, a fim de cobrir possíveis acertos de encargos.

Em caso de atraso na restituição, o depósito é aumentado em 10% do aluguel mensal sem encargos por mês de atraso iniciado, penalidade automática prevista no artigo 22 da lei de 1989.

Retenções autorizadas sobre o depósito

O proprietário só pode efetuar retenções mediante apresentação de comprovantes: orçamentos, faturas, autos de tabelião ou fotos anexadas ao estado de vistoria. São justificáveis nomeadamente:

• reparos locatícios não realizados (decreto nº 87-712 de 26 de agosto de 1987);

• aluguéis e encargos não pagos;

• degradações que excedem o desgaste normal;

• acertos de encargos.

O desgaste normal, definido como a deterioração normal decorrente do tempo, nunca pode ser cobrado do inquilino. Desde a lei ALUR, proprietário e inquilino podem concordar com uma tabela de desgaste anexada ao contrato para objetivar as retenções.

Recursos em caso de litígio

Em caso de desentendimento, o inquilino deve primeiro enviar uma notificação por carta registrada com confirmação de entrega. Na falta de acordo amigável, pode recorrer gratuitamente à comissão departamental de conciliação (CDC) e, se necessário, ao juiz de proteção dos direitos do tribunal de justiça. A ação prescreve em 3 anos a contar da data de exigibilidade da restituição (artigo 7-1 da lei de 1989).

Conclusão

Dominar o regime do depósito de garantia protege a relação proprietário-inquilino. Uma documentação rigorosa (estado de vistoria detalhado, fotos, tabela de desgaste, comprovantes de obras) permanece a melhor proteção contra litígios e garante uma restituição em conformidade com o marco legal.