Notarens rolle ved eiendomskjøp: komplett veiledning

Notaren er ikke bare enda et mellomledd i en eiendomstransaksjon: det er en offentlig tjenestemann med delegert offentlig myndighet, og hans medvirkning er obligatorisk for å overføre eiendomsretten til en bolig. Denne særegne stillingen forklarer både omfanget av hans kontroller, den autentiske karakteren til dokumentet han utarbeider, og det faktum at hans honorarer ikke kan forhandles. Å forstå hva han faktisk gjør mellom forhåndsavtalen og overleveringen av nøklene, fjerner det meste av misforståelsene om tidsfrister.

Hva notaren kontrollerer før dokumentet undertegnes

Hoveddelen av arbeidet skjer i løpet av de to til tre månedene mellom forhåndsavtalen og det autentiske dokumentet, og er usynlig for kjøperen. Fem kontroller strukturerer denne perioden:

• Eiendomshistorikken, som går tretti år tilbake, og som fastslår at selgeren faktisk er eier og at overføringskjeden er lovlig.
• Panteregisteret, som viser eventuelle heftelser på boligen — løpende lån, utlegg, publiserte servitutter — og avgjør hva som må slettes før salget.
• Forkjøpsrettene, enten kommunale eller tilhørende en nåværende leietaker, og som kan sette salget i fare hvis de utøves.
• Reguleringsforholdene, gjennom en attest bestilt fra kommunen: servitutter, byggegrenser, offentlige nytteprosjekter, og lovligheten av eksisterende bygg.
• Selgerens situasjon: rettslig handleevne, formuesordning, ingen pågående insolvensbehandling.

Disse undersøkelsene avhenger av tredjeparters svarfrister, som notaren ikke har kontroll over. Det er derfor en sak ikke kan fremskyndes utover et visst punkt, uansett partenes velvilje.

Det autentiske dokumentet og dets rettsvirkning

Et notarialdokument skiller seg fra et privat undertegnet dokument på tre punkter.

Det utgjør bevis for sitt innhold inntil det eventuelt erklæres falskt, en tung prosess som sjelden igangsettes. Forholdene notaren har konstatert — partenes tilstedeværelse, identitet, dato, betaling av kjøpesummen — nyter denne særlige beviskraften.

Det har fastsatt dato, som kan gjøres gjeldende mot tredjeparter uten ytterligere formalitet.

Det er direkte tvangskraftig: en kopi med fullbyrdelsespåtegning gjør det mulig å gå til tvangsfullbyrdelse uten å måtte innhente en dom først. Det er dette som gjør notarialdokumentet så nyttig for lån og skylderklæringer.

Notaren gjennomfører deretter tinglysningen, en formalitet som gjør salget gjeldende mot tredjeparter. Frem til den er utført, er kjøperen eier mellom partene, men ikke ennå i forhold til alle andre.

De såkalte «notargebyrene»

Uttrykket er misvisende, og fordelingen er verdt å kjenne til.

Gebyrene utgjør vanligvis rundt sju til åtte prosent av prisen ved bruktkjøp, og to til tre prosent for nybygg. Sammensetningen er som følger:

• Overdragelsesskatten, som innkreves på statens og kommunenes vegne, og som utgjør hoveddelen av beløpet. Dette tilfaller ikke notaren.
• Utleggene, som notaren forskutterer på klientens vegne: reguleringsdokumenter, panteregisterattest, oppmåling.
• Honoraret til notaren, den eneste delen som faktisk lønner ham. Det er fastsatt ved forskrift og proporsjonalt med prisen, noe som gjør det likt fra ett notarkontor til et annet.

Det finnes mulighet for rabatt på den delen av honoraret som gjelder de høyeste prisintervallene, innenfor en grense fastsatt i regelverket. Rabatten må da gjelde alle kunder på samme vilkår.

Forhåndsavtale eller kjøpekontrakt: hva notaren bidrar med

En forhåndsavtale kan undertegnes privat, mellom privatpersoner eller via en eiendomsmegler. Å la en notar utarbeide den, endrer to ting.

For det første kvaliteten på suspensive vilkår. Lånevilkåret, det vanligste, må angi beløp, løpetid og maksimal rente: er det formulert for vagt, er det enten uvirksomt eller altfor lett å påberope. De andre vilkårene — reguleringsforhold, ingen servitutt, opphevelse av forkjøpsretter — krever kjennskap til de kontrollene som følger.

For det andre forvaltningen av depositumet, som oppbevares på en dedikert konto i stedet for hos en av partene, noe som forhindrer tvister om tilbakebetaling.

Den ti dagers lange angrefristen for en ikke-yrkesmessig kjøper løper fra tidspunktet forhåndsavtalen ble meddelt, og startpunktet avhenger av at denne meddelelsen er gjort korrekt. Dette er et punkt som elektronisk signering av en kjøpekontrakt gjør trygt, ved å fastsette overleveringsdatoen uten mulighet for tvil.

Signering på avstand

Det elektroniske autentiske dokumentet er godkjent. Notaren mottar partene, der én kan være fysisk til stede og den andre delta på avstand via videokonferanse gjennom en dedikert løsning, og dokumentet undertegnes elektronisk og oppbevares deretter i digital form.

For en kjøper som er forhindret fra å møte, er den klassiske løsningen fortsatt fullmakten, som da nøyaktig må angi omfanget av de gitte fullmaktene — en generelt formulert fullmakt gir ikke rett til å selge eller kjøpe. Reglene som gjelder, finner du i vår artikkel om elektronisk signering av en fullmakt.

Brukstilfeller

Førstegangskjøp. Å velge sin egen notar er en rett kjøperen har, selv når selgeren allerede har sin egen: de to notarkontorene deler da honoraret, uten ekstra kostnad. Mange kjøpere er ikke klar over dette.

Bolig med ikke-godkjente byggearbeider. Dette er ett av punktene som reguleringskontrollen kan avdekke. Det er bedre å avklare dette før forhåndsavtalen enn å oppdage det tre uker før dokumentet undertegnes, når man må velge mellom å lovliggjøre og å reforhandle.

Kjøp i sameie eller gjennom et selskap. Utformingen av eierformen bestemmes før forhåndsavtalen undertegnes, ikke ved selve dokumentet. Skattemessige konsekvenser er utdypet i vår artikkel om eiendomsbeskatning.

Ofte stilte spørsmål

Er notaren obligatorisk? Ja, for å overføre eiendomsretten til en bolig: dokumentet må være autentisk og tinglyst hos tinglysningsmyndigheten.

Kan man forhandle om notargebyrene? Ikke overdragelsesskatten, som tilfaller staten, og heller ikke utleggene. Det er mulig å få rabatt på den delen av honoraret som gjelder høye prisintervaller, innenfor grensene fastsatt i regelverket.

Kan man velge sin egen notar? Ja, også når selgeren allerede har sin egen. De to notarene deler da honoraret, uten ekstra kostnad for partene.

Hvor lang tid tar det mellom kjøpekontrakten og det endelige dokumentet? Vanligvis to til tre måneder, ettersom fristen bestemmes av tredjeparters svar — reguleringsforhold, panteregisterattest, opphevelse av forkjøpsretter — samt av lånegodkjenningen.

Hva skjer hvis et suspensivt vilkår ikke oppfylles? Salget bortfaller og depositumet betales tilbake, forutsatt at kjøperen har utført de nødvendige tiltakene, særlig lånesøknader i samsvar med de fastsatte vilkårene.

Kan dokumentet undertegnes på avstand? Ja, det elektroniske autentiske dokumentet er godkjent, med mottak via videokonferanse gjennom en dedikert løsning. Fullmakten er den andre muligheten for en part som er forhindret fra å møte.

Det viktigste å huske

Notaren gjør tre ting som ingenting annet kan erstatte: han kontrollerer at selgeren har rett til å selge og at boligen kan selges, han utarbeider et dokument som utgjør bevis og som er direkte tvangskraftig uten dom, og han tinglyser salget slik at det gjelder mot alle. Fristen på to til tre måneder er ikke administrativ tungrodd saksbehandling: det er tiden disse kontrollene tar, og de avhenger av tredjeparters svar.

Når det gjelder gebyrene, kan hoveddelen ikke forhandles fordi den ikke tilfaller notaren. Det eneste forhandlingsrommet gjelder en del av honoraret, og den virkelige innsatsen ligger et annet sted: å velge sin notar, involvere ham fra forhåndsavtalen, og forutse de punktene hans kontroller vil avdekke. Resten av prosessen er beskrevet i detalj i vår artikkel om den juridiske og økonomiske prosessen ved et eiendomskjøp.