事業用賃貸借契約書のひな形

プレゼンテーション

事業用賃貸借契約書は、店舗、事務所、倉庫、工場などの事業用不動産について、貸主(賃貸人)が借主(賃借人)に使用収益させ、借主が賃料を支払うことを約する契約です。日本では建物の賃貸借は借地借家法の適用を受け、居住用・事業用を問わず借主保護の規定が及びますが、事業用の場合は当事者双方が事業者であることが多く、契約自由の範囲が比較的広く認められる傾向があります。 契約形態には大きく分けて「普通借家契約」と「定期建物賃貸借契約」の2種類があります。普通借家契約では、貸主からの更新拒絶・解約には正当事由(借地借家法第28条)が必要とされ、借主の地位が厚く保護されます。これに対し、定期建物賃貸借契約(同法第38条)は、契約期間の満了により更新なく確定的に契約が終了する制度であり、貸主が期間満了により契約を終了させたい場合や、再開発予定物件などで有効に用いられます。定期借家契約を有効に締結するには、契約書とは別個独立した書面(または借主の承諾を得た電磁的方法)により、契約の更新がなく期間満了により終了する旨をあらかじめ説明する必要があり、この事前説明を怠ると定期借家としての効力が否定され、普通借家契約とみなされるリスクがある点に注意が必要です(同条3項)。 事業用賃貸借契約の主要な取決め事項としては、賃料および共益費、敷金(保証金)の額とその償却・返還条件、契約期間、更新の有無と条件、原状回復の範囲、造作買取請求権の有無、賃料改定(増減額請求)の取扱い、中途解約条項(解約予告期間、違約金)、用途制限(業種指定)、転貸・譲渡の禁止または承諾条件などが挙げられます。特に事業用物件では、保証金の一部を無利息で預託し契約終了時に償却分を差し引いて返還する「敷引き」慣行や、多額の保証金(賃料の6か月分から12か月分程度)を求める商慣習が見られます。 賃料増減額請求については民法上の一般原則に加え借地借家法第32条が適用され、経済事情の変動等により賃料が近隣相場に比して不相当となった場合、当事者は将来に向かって賃料の増減額を請求できます。もっとも、一定期間増額しない旨の特約は借主に不利でない限り有効とされる一方、定期借家契約においては増減額請求を排除する特約も認められる余地があります。 よくある留意点として、原状回復義務の範囲を曖昧にしたまま契約すると退去時の紛争(通常損耗・経年劣化の負担者を巡るトラブル)が生じやすいため、原状回復の基準を契約書または別紙で具体的に定めておくことが望ましいとされています。また、連帯保証人または保証会社の利用、反社会的勢力排除条項の明記も実務上一般的です。 本テンプレートは一般的な事業用建物の賃貸借を想定した汎用ひな形であり、定期借家契約として利用する場合は、別途、借地借家法第38条所定の事前説明書面を必ず交付してください。物件の種類、地域慣行、当事者の状況により条項の調整が必要となるため、契約締結前に弁護士等の専門家によるレビューを推奨します。

カスタマイズする情報

• 貸主(賃貸人)の氏名または名称

• 貸主の住所

• 借主(賃借人)の氏名または名称

• 借主の住所

• 物件の所在地・名称

• 使用目的(業種・用途)

• 月額賃料(円)

• 月額共益費(円)

• 敷金・保証金の額(円)

• 契約期間の開始日

• 契約期間の終了日

• 定期建物賃貸借契約とする

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よくある質問

普通借家契約と定期借家契約はどちらを選ぶべきですか？

貸主が将来的に物件を自ら使用したい、または建替え・再開発を予定している場合は定期借家契約が適しています。借主が長期的に安定した事業拠点を確保したい場合は、更新拒絶に正当事由を要する普通借家契約の方が有利です。定期借家契約は借地借家法第38条の事前説明書面を欠くと無効になるおそれがあるため、手続を厳格に行う必要があります。

敷金(保証金)はどのくらいが相場ですか？

居住用に比べ事業用物件では賃料の6か月分から12か月分程度と高額になる傾向があります。業種・地域・物件の規模によって大きく異なるため、契約前に相場を確認することをお勧めします。

原状回復の範囲でトラブルになりやすい点は何ですか？

通常損耗・経年劣化を借主負担とする特約は、その範囲が契約書上明確に合意されていない限り無効と判断される場合があります。退去時の紛争を避けるため、原状回復の基準を具体的に契約書または別紙に明記しておくことが重要です。

賃料の値上げを拒否することはできますか？

借地借家法第32条により、賃料が不相当となった場合は当事者いずれからも改定請求ができますが、協議が調わない場合は調停や訴訟で相当賃料が判断されます。一定期間増額しない特約がある場合はその特約が優先されることがあります。

中途解約する場合、違約金は必ず発生しますか？

契約書で定めた予告期間(本ひな形では6か月)を守れば、原則として違約金なく解約できます。予告期間を満たさない中途解約の場合は、不足期間分の賃料相当額の支払いを求められるのが一般的です。