共同所有権受託者: 2026 年の法的義務と手数料

管理者はマンションの意思決定者ではない。管理者は受任者であり、総会で決定された事項を執行し、建物を管理し、区分所有者組合を代表する。

この受任者としての性質が、それ以外のすべて——権限の範囲、報酬の構成、責任の制度——を規定している。多くの紛争は、この点に関する混同から生じる。すなわち、管理者が下していない決定について管理者を責めたり、逆に本来管理者の権限に属さない決定を管理者に委ねてしまったりすることである。

3つの異なる業務事務管理。

少なくとも年1回総会を招集し、議事録を作成し、決定事項を通知し、区分所有者名簿および建物の維持管理記録簿を最新の状態に保つこと。管理者はまた、区分所有建物を全国登録簿に登録し、データを更新しなければならない。財務管理。区分所有者組合名義の独立した銀行口座を開設しなければならない——これは原則的な義務であり、総会の明示的な決定がある限られた場合にのみ例外が認められる。管理者は分担金を請求し、専用の勘定科目体系に従って会計処理を行い、総会の承認を得るために決算書を提出する。自己の専有部分を賃貸している区分所有者については、これらの費用のうち一部のみが賃借人に請求可能であり、その詳細な一覧は賃借人負担費用

に関する当社の記事に限定列挙されている。管理者はまた修繕積立金を積み立てなければならず、建物が一定の築年数を超えるとこの積立ては義務となる。技術管理。

建物の維持管理に配慮し、総会で議決された工事を実施させ、緊急時には保全措置を講じること。この最後の権限のみが、未議決の支出を管理者に認めるものであり、その解釈は厳格に行われる。すなわち、緊急性とは建物の安全または保全に対する危険を意味するのであって、単なる好機ではない。

報酬:定額報酬と特別業務

これは最も頻繁に争いの原因となる事項であり、そのルールは法定の標準契約書によって定められている。管理者の報酬は、年間定額報酬

を基本としており、これは日常管理業務全体をカバーする。この定額報酬は網羅的であり、日常管理に属するものはすべてこれに含まれ、別途請求することはできない。これとは別に、特別業務の限定列挙リスト

に該当する業務については、追加報酬が発生しうる——臨時総会の開催、大規模工事の追跡管理、債権回収手続、所有権移転時における一定の書類の交付などである。注意すべき点は次のとおりである。このリストに掲載されていない業務は、必然的に定額報酬に含まれる。通常の督促費用、コピー代、会計記帳費用を請求する管理者は、この枠組みを逸脱している。したがって、2つの契約を比較する際は、定額報酬および

特別業務の一覧表の両方について行うべきであり、表示された定額報酬のみで判断してはならない。

滞納した区分所有者に対して発生した回収費用は、その区分所有者のみに帰属し、全体で分担されることはない。

委任:期間、選任、解任

管理者は総会によって選任され、その期間は契約により定められるが、3年を上限とする——区分所有規約または第一取得者によって指定される管理者の場合は1年を上限とする。

管理者の選任は自動更新されない。更新には議決が必要である。更新のたびに競争入札が実施されなければならないが、総会の決議により理事会がこれを免除される場合もある。解任

は総会によっていつでも行うことができるが、正当な理由が必要である。理由のない解任は、不当な契約解除として組合に損害賠償責任を生じさせる。この議題は議事日程に記載され、通常の議決事項として採決される。

管理者の責任

• 管理者は、区分所有者組合に対して自己の管理上の過失について責任を負う。最も頻繁に認定される違反行為は、以下のとおり特定できる:招集懈怠
• による年次総会の機能不全。回収不履行
• による未払い費用の未回収。措置を怠れば消滅時効が完成するおそれがある。議決済み工事の不履行
• 、または無許可での実施。保険契約締結における懈怠
• （義務保険）。.

。

他方で、管理者は、たとえ採択に反対の意見を述べていたとしても、総会が下した決定について責任を負わず、また不十分な予算の議決についても責任を負わない。管理者の責任が認められるには、過失、損害、および因果関係が必要である。訴権の消滅時効は一般法の規定に従うが、その起算点に関する詳細は当社の記事、.

理事会の役割

理事会は管理者を補佐し、その管理業務を監督する。付託された事項について意見を述べ、一定の契約金額を超える場合には、その意見聴取が義務となる。

理事会は、書類の開示請求権を有しており、建物の管理・運営に関するあらゆる書類を閲覧することができる。この権利は、委任期間中における最も有効な統制手段であり、事後的な決算異議申立てよりもはるかに実効性が高い。

利用シナリオ

管理者の変更。委任の満了日を確認し、競争入札を実施し、選任を議事日程に記載すること。後任者への記録および資金の引継ぎには厳格な期限があり、これを遵守しない場合、前任の管理者の責任が問われる。

報酬に関する異議申立て。請求書を標準契約書と照合すること。争いのある業務が特別業務の限定列挙リストに記載されているか。記載されていなければ、それは定額報酬に含まれるものであり、支払う必要はない。

緊急工事。管理者は必要な保全措置を講じることができるが、区分所有者への報告および総会の招集が義務付けられる。事後になって緊急だったと主張される支出で、実際に危険が証明されないものは、この枠組みには該当しない。

賃貸を行う区分所有者。管理者による分担金の請求と、賃借人に対する費用精算とは、それぞれ別のスケジュールに従うが、後者は前者に依存する——建物の年次決算の確定が、賃貸費用精算の前提条件となる。この連鎖関係については、当社の賃貸管理ガイド.

管理者は単独で工事を決定できるか?

できない。建物の保全に必要な緊急保全措置を除く。それ以外のいかなる支出も総会の議決を必要とする。分別口座の開設は義務か?

原則として義務であり、区分所有者組合名義でなければならない。例外は限定的であり、総会の明示的な決定を必要とする。管理者は督促費用を請求できるか?

定額報酬でカバーされる日常管理業務に該当する場合は請求できない。標準契約書の限定列挙リストに掲載されている業務のみが追加報酬の対象となり、回収費用は滞納した当該区分所有者のみに帰属する。管理者を解任するにはどうすればよいか?

議題を議事日程に記載したうえで、総会の議決によって行う。解任には正当な理由が必要であり、それがない場合、組合は損害賠償責任を負うおそれがある。委任は自動的に更新されるか?

されない。更新のたびに議決が必要であり、総会が免除を議決しない限り、事前に競争入札を実施しなければならない。管理者はどのような事項について責任を負うか?

自己の管理上の過失について。すなわち、招集懈怠、回収不履行、議決済み工事の不履行、保険未加入などである。総会が下した決定については責任を負わない。まとめ

管理者は執行し、総会は決定する。この役割分担が、ほとんどの紛争を解決する鍵となる。すなわち、議決されていない事項は管理者の権限に属さず、議決された事項はその執行についての管理者の責任に属する。

報酬についても、判断基準は同様に単純である。定額報酬は日常管理業務を網羅的にカバーし、標準契約書の限定列挙リストに記載された業務のみがこれに追加されうる。

2社の管理者を年間定額報酬のみで比較すると、しばしば結果的により高額な方を選んでしまうことになる。