賃貸借契約を電子契約で締結する方法と宅建業法改正のポイント

賃貸借契約の電子契約化は、2022年の宅地建物取引業法（宅建業法）改正によって大きく前進しました。重要事項説明書（35条書面）や契約締結時の書面（37条書面）をデジタルで交付・署名できるようになり、賃貸業務全体のペーパーレス化が現実的な選択肢となっています。本記事では、法改正の経緯から実務上の注意点まで体系的に解説します。

宅建業法改正が賃貸借契約の電子化を可能にした背景

改正前の制度と課題

改正前の宅建業法では、重要事項説明書（35条書面）および契約書面（37条書面）は書面（紙）で交付することが義務づけられており、押印も原則として必要とされていました。そのため、物件の内見から契約締結まで、賃貸借の全プロセスで来店や郵送が不可欠でした。遠方からの転勤者や海外在住者にとって、この慣行は大きな負担でした。

2022年改正の主な内容

宅建業法の改正（2022年5月施行）により、賃貸借契約における以下の手続きがデジタル対応可能となりました。

• 重要事項説明書（35条書面）の電磁的方法による交付：相手方の承諾を条件に、電子ファイルでの提供が認められます。
• 37条書面（契約書面）の電磁的方法による交付：同様に相手方の承諾が必要です。
• IT重説の正式制度化：テレビ会議等を使ったオンライン重要事項説明が、賃貸・売買ともに正式に認められました。

ただし、いずれも「相手方の承諾」が前提条件となります。賃借人が電磁的方法を望まない場合は、従来どおり書面での交付が必要です。

電子交付における技術的要件

電磁的方法による交付に際しては、改ざん防止や本人確認のための措置が求められます。具体的には、電子署名やタイムスタンプの付与が実務上推奨されており、とくに電子署名と電子サインの違いや立会人型・当事者型の区別を理解したうえで、適切な方式を選ぶことが重要です。

重要事項説明（IT重説）の実務フロー

事前準備と相手方の承諾取得

IT重説を実施するには、事前に賃借人候補者の承諾を書面またはメールで取得する必要があります。承諾は口頭では不十分とされており、後日のトラブル防止のために記録を残しておくことが重要です。

説明本番の要件

IT重説当日は、宅地建物取引士が宅建士証を提示しながら説明を行います。映像と音声が双方向でやりとりできる環境（ビデオ通話ツール等）が必須で、相手方が重要事項説明書を手元に用意している状態で開始することが求められます。電子ファイルを事前送付している場合は、画面上で確認できる状態であれば差し支えないとされています。

説明後の書面交付と署名

説明終了後、37条書面を電磁的方法で交付し、電子署名を付して契約を完結させます。電子署名の法的効力と本人署名推定の仕組みを把握しておくことで、万一のトラブル時にも証拠力が確保されます。

電子契約の導入メリットと注意点

業務効率化とコスト削減

賃貸借契約を電子契約で締結すると、印紙税の課税対象外となる点が大きなメリットです（詳細は後述の法的セクションを参照）。また、書類の郵送コスト・保管コストが削減され、契約締結から入居までのリードタイムを短縮できます。電子契約の全般的なメリット・デメリットと導入フローもあわせて確認しておくと、社内稟議がスムーズになります。

セキュリティと本人確認

電子契約の信頼性は、採用する署名方式と本人確認の厳格さに左右されます。賃貸借契約のように個人情報を大量に扱う手続きでは、個人情報保護法に基づく適切な情報管理も不可欠です。収集した賃借人の本人確認書類や収入証明書は、利用目的の範囲内でのみ使用し、不要になった場合は適切に廃棄・削除することが求められます。

電子帳簿保存法への対応

電子的に締結・受領した賃貸借契約書は、電子帳簿保存法が定める要件を満たす形式で保存する必要があります。真実性の確保（タイムスタンプや訂正・削除の履歴管理）および可視性の確保（検索機能の整備など）が主な要件となります。紙で締結した契約書をスキャンしてデジタル保存する「スキャナ保存」とは要件が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

賃貸管理会社・仲介会社が整備すべき社内体制

規程・マニュアルの整備

電子契約を導入する前に、自社の業務規程に電磁的方法の取り扱いを明記することが重要です。承諾取得のフロー、電子ファイルの送付方法、署名の確認方法、保管ルールなどを標準化することで、担当者が変わっても一貫した対応が可能になります。

電子署名サービスの選定

電子署名サービスを選定する際は、改ざん検知の仕組み、本人確認の方式、保存機能の充実度などを確認してください。料金体系も事業規模に合ったプランを比較検討することをおすすめします。

スタッフ教育とトラブル対応

IT重説に対応する宅建士には、ビデオ会議ツールの操作だけでなく、電子署名の仕組みと法的意味についての基本的な知識が求められます。賃借人側でシステム操作に不慣れな方への案内手順を整備しておくことも、現場のスムーズな運用につながります。

法的な位置づけ

賃貸借契約の電子化には複数の法律が関係します。以下に主要な法律ごとの要点を整理します。

電子署名及び認証業務に関する法律（電子署名法）

電子署名法第2条は「電子署名」の定義を定め、第3条は一定の要件を満たす電子署名が付された電子文書について、真正に成立したものと推定される効果（本人署名推定）を規定しています。賃貸借契約書に付す電子署名がこの要件を満たすかどうかは、採用する署名方式によって異なります。

民法（契約方式の自由）

民法上、契約は原則として当事者の意思表示の合致のみで成立し、特定の方式を要しません。賃貸借契約も基本的にはこの原則に従い、電子的合意で法的に有効な契約を締結できます。ただし、宅建業法のように特別法が書面交付を義務づけている場合は、その要件を満たす必要があります。

宅地建物取引業法（電子交付に関する改正）

2022年の改正により、35条書面・37条書面の電磁的方法による交付が認められました。交付にあたっては相手方の承諾取得が条件となり、改ざん防止措置を施した電子ファイルで提供することが求められます。

電子帳簿保存法

電子的に授受した契約書は、電子帳簿保存法が定める保存要件（真実性・可視性の確保）を満たして保管する必要があります。要件を満たさない保存方法は法令違反となる可能性があるため、システム選定時に確認が必要です。

印紙税法（電子契約と印紙税）

課税文書に該当する賃貸借契約書であっても、電子的に作成・交付されたものは印紙税法上の「文書」に該当しないと解釈されており、収入印紙の貼付が不要です。電子契約と印紙税の関係については別途詳しく解説しています。

個人情報の保護に関する法律（個人情報保護法）

賃借人から収集する氏名・住所・収入情報等は個人情報として保護されます。電子契約システム上で取り扱う際も、利用目的の明示、適切な安全管理措置、第三者提供の制限など個人情報保護法の各規定を遵守する必要があります。

活用シーン

シーン1：首都圏の賃貸仲介会社が地方転勤者の契約をオンラインで完結

関東エリアで複数店舗を展開する賃貸仲介会社では、地方から転勤してくる入居希望者の増加に伴い、IT重説と電子契約を組み合わせたフルオンラインのサービスを導入しました。内見後にビデオ通話で重要事項説明を実施し、電子署名付きの契約書をメールで送付することで、来店ゼロで契約が完結するようになりました。印紙税コストの削減と郵送手続きの廃止により、一件あたりの事務コストが大幅に下がり、繁忙期でも迅速な対応が可能になっています。

シーン2：学生向けアパートを多数管理する不動産管理会社の一括電子化

地方都市で学生向け物件を多数管理する不動産管理会社では、毎春の更新シーズンに大量の書類処理が集中することが長年の課題でした。電子契約システムの導入後は、更新通知から署名まですべてオンラインで完結させることができ、保護者の署名も遠方から取得できるようになりました。電子帳簿保存法の要件を満たした形式で書類を保管することで、監査対応も効率化されています。

シーン3：外国籍の賃借人との契約における言語・手続きの壁を低減

外国籍の入居希望者が増加している都市部の仲介業者では、来日前に手続きを済ませたいというニーズに応えるため、電子契約を活用しています。重要事項説明書を電子ファイルで事前送付し、翻訳サービスと組み合わせることで理解を促したうえで、ビデオ通話を通じてIT重説を実施しています。入国後すぐに入居できる体制を整えることで、顧客満足度の向上と仲介機会の拡大につながっています。

よくある質問

賃貸借契約の電子契約化に相手方の承諾は必ず必要ですか？

はい、宅建業法の改正においても、電磁的方法による書面交付には相手方（賃借人）の事前承諾が条件とされています。承諾なく電子交付のみを行うことは法令違反となるため、必ず書面またはメール等で確認を取ってください。

電子契約で締結した賃貸借契約書に収入印紙は必要ですか？

電子的に作成・交付された契約書は印紙税法上の「文書」に該当しないと解釈されるため、原則として収入印紙の貼付は不要です。ただし、後から紙に印刷して交付する場合は課税対象となる可能性があります。

IT重説と通常の対面重説、どちらが法的効力として優れていますか？

法的効力に優劣はありません。IT重説は宅建業法上の要件を満たして実施すれば、対面と同等の法的効果を持ちます。重要なのは、宅建士証の提示、双方向の映像・音声、相手方の手元への書面の準備という要件を確実に満たすことです。

電子署名は立会人型と当事者型のどちらを選ぶべきですか？

契約の重要度や本人確認の厳格さの要件によって異なります。立会人型は手軽に利用でき、当事者型はより高い本人確認水準を持ちます。賃貸借契約の実務では両方が利用されていますが、採用する方式の法的意味を理解したうえで選択することが重要です。

電子契約で締結した契約書はどのように保管すればよいですか？

電子帳簿保存法が定める要件に従い、改ざん防止措置（タイムスタンプ等）を施したうえで保管する必要があります。保管期間は契約の種類や関係法令によって異なりますので、適用される規定をご確認ください。

まとめ

宅建業法の改正により、賃貸借契約の電子契約化は法的に整備された現実的な選択肢となりました。重要事項説明のオンライン化、37条書面の電磁的交付、印紙税の不要化など、業務効率化とコスト削減の効果は多岐にわたります。一方で、相手方の承諾取得、電子帳簿保存法への対応、個人情報管理など、適切な運用体制の整備も欠かせません。電子署名サービスの導入を検討されている方は、まずCertyneouの無料アカウントを作成して、実際の操作感をお確かめください。ご不明点は営業担当にお気軽にご相談いただけます。