Visita tecnica immobiliare: norme DPE 2026

La visita tecnica di un immobile, spesso assimilata ad un vero e proprio “controllo sanitario” dell'abitazione, assume una dimensione strategica con l'entrata in vigore delle nuove norme DPE (Diagnosi Prestazione Energetica) nel 2026. Di fronte all'inasprimento normativo derivante dalla legge Clima e Resilienza del 22 agosto 2021, proprietari, agenti immobiliari e investitori devono anticipare controlli rafforzati e soglie energetiche più impegnative. In questo articolo vengono dettagliati gli sviluppi previsti e le buone pratiche da adottare.

Il DPE 2026: una diagnosi ancora più strutturante

Dalla riforma di luglio 2021, il DPE è diventato giuridicamente esecutivo. Il calendario fissato dalla legge sul clima prevede un divieto progressivo del noleggio di filtri termici: è vietata la locazione degli alloggi di classe G dal 1° gennaio 2025, F dal 1° gennaio 2028 ed E dal 1° gennaio 2034. Questa traiettoria richiede, a partire dal 2026, una maggiore vigilanza durante la visita tecnica prima di qualsiasi transazione o locazione.

La diagnosi 2026 ora include nuovi parametri: considerazione raffinata della ventilazione, analisi dei ponti termici, valutazione del comfort estivo e maggiore ponderazione delle emissioni di gas serra. Il metodo 3CL-DPE si sta evolvendo per riflettere meglio le prestazioni reali dell'edificio.

Le fasi chiave della visita tecnica di conformità

Una visita tecnica strutturata nel 2026 deve coprire diverse aree: ispezione dell'involucro termico (pareti, tetto, falegnameria), verifica del sistema di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria, controllo della ventilazione (VMC a singolo o doppio flusso) e valutazione della regolazione energetica. Il diagnosta, certificato secondo il decreto del 20 luglio 2023, ora deve produrre una relazione più dettagliata, comprensiva degli scenari di lavoro costati.

La diagnosi energetica, obbligatoria dal 1 aprile 2023 per la vendita di alloggi classificati F e G, sarà estesa nel 2026 agli immobili classificati E in unica proprietà. Questo audit completa il DPE e diventa un documento centrale durante le negoziazioni.

Impatto sul mercato e sul valore locativo

Il “green value” emerge come criterio determinante. Secondo i notai francesi, un immobile classificato A o B viene negoziato in media dal 6 al 14% più caro di un immobile classificato D nella stessa zona. Al contrario, uno sconto dal 10 al 20% colpisce i filtri termici. Gli investitori ora includono sistematicamente il costo dei lavori di ristrutturazione nel loro calcolo della redditività, aiutati dai programmi MaPrimeRénov' e dai CEE (Titoli di Risparmio Energetico).

Sanzioni e obblighi rafforzati

Il mancato rispetto degli obblighi DPE ti espone a sanzioni significative. Il locatore che affitta un alloggio non conforme si espone ad un'azione di riduzione del canone dinanzi al tribunale giudiziario, o addirittura alla conclusione forzata dei lavori (articolo 20-1 della legge del 6 luglio 1989). La fornitura di un DPE errato comporta la responsabilità del diagnostico ma anche del venditore in caso di dolo (articolo 1137 del codice civile).