Gestione completa degli affitti: la guida del locatore

Affittare un immobile comporta una serie di obblighi, ciascuno con il proprio calendario e la propria sanzione. La difficoltà non sta nel conoscerli uno per uno, ma nel non trascurarne uno nel momento in cui scatta: un attestato scaduto al momento della firma, un conguaglio delle spese mai effettuato, una disdetta notificata troppo tardi. Questa guida segue l'ordine cronologico di una locazione, dalla messa sul mercato all'uscita dell'inquilino.

Prima della messa in locazione

Tre verifiche condizionano il diritto stesso di affittare.

La decenza dell'alloggio. Superficie minima, assenza di rischi per la sicurezza e la salute, dotazioni di base. A questi criteri si aggiunge ormai un requisito di prestazione energetica: gli alloggi più energivori vengono progressivamente esclusi dalla locazione, per scaglioni successivi. Un alloggio non decente non è solo criticabile, espone a una sospensione del canone.

Il fascicolo diagnostico tecnico. Deve essere completo e aggiornato al momento della firma, e allegato al contratto. Le durate di validità in locazione differiscono da quelle applicabili alla vendita, il che rende rischioso il riutilizzo di un fascicolo predisposto per la vendita — i dettagli sono riportati nel nostro articolo sulle diagnosi immobiliari obbligatorie.

Il regime di determinazione del canone. Nelle zone soggette a regolamentazione, il canone è limitato da un canone di riferimento maggiorato, con un supplemento possibile solo se l'alloggio presenta caratteristiche eccezionali. Fuori da queste zone, il canone è libero alla prima locazione ma regolamentato alla rilocazione in alcuni comuni.

Scegliere tra locazione non ammobiliata e ammobiliata

Questa scelta non è solo fiscale, determina anche la durata del contratto e il meccanismo della disdetta.

Nella locazione non ammobiliata, il contratto ha una durata di tre anni quando il locatore è una persona fisica, e il preavviso di disdetta del locatore è di sei mesi. Nell'ammobiliato, il contratto è di un anno — o nove mesi per uno studente, senza rinnovo tacito — e il preavviso del locatore scende a tre mesi.

L'ammobiliato offre maggiore flessibilità e un regime fiscale spesso più favorevole, al prezzo di un ricambio più rapido e di un obbligo di dotazione la cui lista è fissata per decreto. Un alloggio presentato come ammobiliato ma incompleto può essere riqualificato come locazione non ammobiliata, con applicazione retroattiva del contratto di tre anni.

Selezionare l'inquilino

I documenti che il locatore può richiedere sono elencati in modo tassativo per decreto. Richiedere un documento non presente nell'elenco — estratto conto bancario, attestazione di assenza di finanziamenti, cartella clinica — è vietato e sanzionabile.

La selezione non può basarsi su alcun criterio discriminatorio. Può invece fondarsi sulla solvibilità, valutata sulla base dei documenti giustificativi autorizzati, e sulle garanzie proposte: fideiussione solidale, garanzia locativa pubblica, assicurazione contro i canoni non pagati. Queste ultime due non si cumulano liberamente con una fideiussione di persona fisica, salvo eccezioni.

Il contratto e i suoi allegati

Il contratto di locazione di un alloggio ad uso di residenza principale segue un contratto tipo regolamentare. Vi si aggiungono allegati obbligatori: la nota informativa, il fascicolo diagnostico tecnico, e in condominio gli estratti del regolamento relativi alla destinazione dell'edificio, al godimento e all'uso delle parti comuni.

Questi allegati non sono decorativi: la loro assenza può essere eccepita in giudizio, e priva il locatore dell'opponibilità dei documenti interessati. Firmare il contratto e i suoi allegati come un unico insieme datato, di cui si possa dimostrare che non è stato ricomposto successivamente, risolve questa questione in modo duraturo — è questo il principale vantaggio della firma elettronica di un contratto di locazione abitativa.

Il verbale di consegna, elemento chiave dell'uscita

Il verbale di consegna in ingresso ha valore solo se confrontato con quello di uscita. Il suo valore dipende quindi dalla sua precisione: stanza per stanza, dotazione per dotazione, con un livello di dettaglio che permetterà due o tre anni dopo di distinguere un degrado da una normale usura.

In assenza di verbale di consegna in ingresso, l'alloggio si presume ricevuto in buono stato, e nessuna trattenuta può essere operata in uscita. È la sanzione più pesante del sistema, ed è automatica. La firma di un verbale di consegna datato e non modificabile successivamente elimina qualsiasi contestazione sulla data e sul contenuto del documento.

Durante il contratto

Quattro obblighi si ripetono, ciascuno con il proprio ritmo:

• La ricevuta, da rilasciare gratuitamente su richiesta dell'inquilino.
• La revisione del canone, possibile solo se una clausola del contratto la prevede, entro il limite dell'indice di riferimento dei canoni, ed entro un anno dalla data di decorrenza — trascorso tale termine, la revisione dell'anno è persa.
• Il conguaglio annuale delle spese, obbligatorio, con comunicazione del rendiconto per tipologia di spesa. Il confine tra ciò che è recuperabile e ciò che resta a carico del proprietario è oggetto del nostro articolo sulle spese condominiali.
• I lavori, ripartiti tra le riparazioni locative a carico dell'inquilino, la cui lista è fissata per decreto, e tutto il resto, che spetta al locatore.

La fine del contratto

L'inquilino può recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di tre mesi, ridotto a un mese in zona ad alta tensione abitativa e in diverse situazioni personali.

Il locatore può farlo solo alla scadenza del contratto, con un preavviso di sei mesi nella locazione non ammobiliata, e per uno dei tre motivi tassativamente ammessi: la ripresa del possesso per abitarvi, la vendita, o un motivo legittimo e serio. La disdetta deve indicare il motivo, e una disdetta per ripresa del possesso o per vendita comporta menzioni obbligatorie a pena di nullità. Le modalità precise sono dettagliate nel nostro articolo sulla risoluzione del contratto di locazione.

Il deposito cauzionale viene restituito entro un mese quando il verbale di consegna in uscita è conforme a quello in ingresso, ed entro due mesi in caso contrario. Ogni trattenuta deve essere giustificata da documenti — preventivo, fattura, verbale di accertamento — e il ritardo produce penali calcolate per mese iniziato, senza che debba essere dimostrata alcuna colpa.

Scenari d'uso

Primo immobile messo in locazione. L'ordine da rispettare è: diagnosi tecniche, decenza, verifica della regolamentazione, poi redazione del contratto. Invertire questo ordine porta a firmare un contratto a cui manca un allegato o il cui canone è irregolare.

Canone non pagato. La reazione rapida conta più dell'importo. Diffida, poi attivazione della clausola risolutiva tramite intimazione di pagamento notificata da un ufficiale giudiziario. I tempi procedurali fanno sì che l'attendismo costi più caro dell'azione.

Gestione di più immobili. Il tema diventa una questione di calendario: scadenze delle diagnosi, date di revisione annuale, termini per il conguaglio, preavvisi. Un monitoraggio per scadenza e per immobile è l'unico sistema che regga oltre due o tre unità.

Domande frequenti

Il locatore può rifiutare un inquilino senza motivo? Sceglie liberamente, ma senza criteri discriminatori, e senza richiedere documenti al di fuori dell'elenco fissato per decreto. Il rifiuto non deve essere motivato, ma il metodo di selezione, se contestato, deve poter essere giustificato.

Quale preavviso per dare disdetta? Tre mesi per l'inquilino, ridotti a un mese in zona ad alta tensione abitativa e in diversi casi particolari. Sei mesi per il locatore nella locazione non ammobiliata, tre mesi nell'ammobiliata, solo alla scadenza e per un motivo ammesso.

Cosa succede senza verbale di consegna in ingresso? L'alloggio si presume consegnato in buono stato. Nessuna trattenuta sul deposito cauzionale è quindi possibile in uscita, indipendentemente dalla reale entità dei danni.

Il canone può essere aumentato durante il contratto? Solo se una clausola di revisione è prevista nel contratto, entro il limite dell'indice di riferimento, e a condizione di essere applicata entro l'anno successivo alla data di decorrenza. Trascorso tale termine, la revisione dell'anno non è più recuperabile.

Entro quale termine restituire il deposito cauzionale? Un mese se il verbale di consegna in uscita è conforme a quello in ingresso, due mesi altrimenti. Ogni trattenuta deve essere giustificata da documenti, e il superamento del termine fa decorrere penali.

Un contratto ammobiliato incompleto può essere riqualificato? Sì. Se la dotazione non corrisponde all'elenco regolamentare, il contratto può essere riqualificato come locazione non ammobiliata, con le relative conseguenze sulla durata e sulla disdetta.

Da ricordare

La gestione locativa è meno una questione di diritto che una questione di calendario. Gli obblighi sono noti; sono le loro scadenze a generare i contenziosi — un attestato scaduto il giorno della firma, una revisione del canone richiesta tredici mesi dopo la sua data di decorrenza, un conguaglio delle spese mai effettuato, una disdetta notificata a cinque mesi invece di sei.

Due documenti concentrano la maggior parte del rischio economico: il contratto con i suoi allegati, e il verbale di consegna in ingresso. Per questi due, ciò che protegge non è il contenuto in sé, ma la capacità di dimostrare anni dopo cosa è stato firmato, da chi e in quale data.