Peran notaris dalam pembelian real estat: panduan lengkap

Peran notaris dalam pembelian real estat: panduan lengkap

Pendahuluan

Intervensi notaris merupakan langkah penting dalam setiap pembelian real estat di Prancis. Sebagai pejabat publik dan kementerian yang ditunjuk oleh Menteri Kehakiman, notaris menjamin transaksi, menjamin keabsahan hukum dan melindungi kepentingan kedua belah pihak. Perannya lebih dari sekedar penyusunan akta: ia mendukung pembeli dan penjual dari diskusi pertama hingga serah terima kunci. Memahami misi mereka memungkinkan pembeli untuk mengantisipasi prosedur, mengontrol tenggat waktu dan mengoptimalkan keseluruhan biaya akuisisi mereka. Artikel ini merinci kewajiban hukum notaris, misi konkritnya, dan praktik baik untuk bekerja sama secara efektif dengan notaris.

Notaris, penjamin keamanan hukum suatu transaksi

Notaris bertindak sebagai pejabat publik yang dilimpahkan kepada kekuasaan Negara. Sesuai dengan Undang-undang Nomor 45-2590 tanggal 2 November 1945, ia menganugerahkan keaslian atas akta-akta yang dibuatnya, yang memberikan kekuatan hukum dan tanggal tertentu. Ketika membeli real estat, otentikasi ini wajib untuk setiap pengalihan kepemilikan, berdasarkan pasal 4 keputusan tanggal 4 Januari 1955 tentang pendaftaran tanah.

Sebelum penandatanganan, notaris melakukan pemeriksaan mendalam: kepemilikan properti penjual, tidak adanya hipotek atau kemudahan tersembunyi, kepatuhan properti terhadap perencanaan kota (sertifikat perencanaan kota, hak memesan terlebih dahulu kota), kepatuhan terhadap diagnostik teknis wajib (DPE, asbes, timbal, rayap, ERP). Ia juga memastikan kapasitas hukum para pihak yang berkontrak.

Misi konkrit notaris pada saat pembelian

Misi konkrit notaris pada saat pembelian

Intervensi notaris berlangsung dalam beberapa tahap. Dia pertama kali membuat kompromi atau janji penjualan, sebuah dokumen yang menetapkan kondisi akhir transaksi. Selama periode penarikan 10 hari yang ditentukan dalam pasal L.271-1 Kode Konstruksi dan Perumahan, pembeli dapat menarik diri tanpa penalti.

Antara kompromi dan akta otentik (umumnya 2 hingga 3 bulan), notaris mengumpulkan dokumen-dokumen wajib: status hipotek, surat keterangan status sipil, situasi pajak properti, dokumen kepemilikan bersama jika berlaku (pasal L.721-2 CCH). Dia juga menghitung hak pengalihan untuk dipertimbangkan (sekitar 5,80% dari harga yang lama) dan menyiapkan tindakan terakhir.

Pada hari penandatanganan, ia membacakan akta otentik, mengumpulkan dana, menyerahkan kunci dan mengumumkan penjualannya ke layanan pendaftaran tanah pada bulan setelah penandatanganan.

Biaya dan biaya notaris

Bertentangan dengan anggapan umum, “biaya notaris” tidak sepenuhnya dibebankan pada kantor notaris. Biaya-biaya tersebut dipecah menjadi tiga bagian: bea dan pajak (sekitar 80%), dibayarkan kepada Negara dan masyarakat; biaya notaris (kurang lebih 10%), diatur berdasarkan SK no. 2016-230 tanggal 26 Februari 2016; dan pencairan dana (biaya di muka untuk memperoleh dokumen dan sertifikat).

Sejak undang-undang Macron tanggal 6 Agustus 2015, notaris dapat memberikan diskon hingga 20% atas biaya mereka untuk transaksi di atas 100.000 euro, yang layak untuk dinegosiasikan.Sejak undang-undang Macron tanggal 6 Agustus 2015, notaris dapat memberikan diskon hingga 20% atas biaya mereka untuk transaksi di atas 100.000 euro, yang layak untuk dinegosiasikan.

Contoh praktisContoh 1 – Pembelian apartemen kondominium di Lyon ⬥⬥⬥: Untuk properti lama seharga €350.000, pembeli menandatangani kompromi dengan notarisnya. Dia mendeteksi hak jalan yang awalnya tidak disebutkan dan menegosiasikan ulang harga €8.000, menghindari perselisihan berikutnya.

Contoh 2 – Perolehan properti baru (VEFA) ⬥⬥⬥: Pada saat penjualan dalam keadaan penyelesaian di masa depan, notaris memverifikasi jaminan keuangan penyelesaian dari pengembang (pasal L.261-11 CCH) dan mengamankan permintaan dana secara angsuran sesuai dengan kemajuan pekerjaan.Contoh 3 – Pembelian dengan pinjaman talangan ⬥⬥⬥: Notaris mengoordinasikan pencabutan hipotek lama dan penetapan jaminan baru, sehingga memungkinkan penandatanganan kedua operasi tersebut secara sinkron.

Kesimpulan

Notaris lebih dari sekadar pembuat akta: dia adalah penasihat hukum netral yang mengamankan seluruh proyek real estat Anda. Memilih notaris Anda sendiri (gratis, karena biayanya dibagi antara kedua firma jika terjadi perwakilan ganda) memungkinkan Anda mendapatkan manfaat dari nasihat yang dipersonalisasi. Jangan ragu untuk berkonsultasi sebelum berkompromi untuk mengantisipasi masalah pajak, properti, atau warisan terkait akuisisi Anda.