Pembelian Properti: Proses Hukum dan Keuangan Lengkap

Pendahuluan

Akuisisi properti di Prancis merupakan salah satu operasi patrimonial yang paling struktural bagi keluarga atau perusahaan. Antara negosiasi harga, pelaksanaan diagnostik wajib, pertemuan di notaris dan perolehan kredit properti, proses pembelian memerlukan kompetensi hukum, pajak dan keuangan yang kompleks. Dibingkai oleh Kode Sipil Prancis, Undang-Undang ALUR 2014 dan banyak peraturan sektor, pembelian properti memerlukan persiapan yang ketat. Panduan ini merinci setiap tahap perjalanan akuisisi, baik itu untuk tempat tinggal utama, investasi sewa atau akuisisi komersial, dengan mengintegrasikan kewajiban hukum dan leverage keuangan yang tersedia.

Fase negosiasi: fondasi hukum transaksi

Negosiasi properti melampaui diskusi harga sederhana. Hal ini mengikat pihak-pihak secara hukum sejak penandatanganan penawaran pembelian tertulis, yang, diterima oleh penjual, merupakan janji jual menurut pasal 1583 dan berikutnya Kode Sipil. Pembeli harus menganalisis beberapa parameter: harga per m² di sektor tersebut, kondisi pasar lokal, pekerjaan yang direncanakan, biaya koproprietas dan pajak yang berlaku.

Negosiasi juga mencakup syarat-syarat kondisional yang dimasukkan dalam kompromi: perolehan kredit properti (wajib menurut Undang-Undang Scrivener), tidak ada pembatasan, hasil diagnostik yang menguntungkan. Negosiasi profesional juga mengintegrasikan tanggal pengalihan kepemilikan, pembagian biaya agensi dan jaminan tambahan yang mungkin. Dalam kerangka investasi sewa, negosiasi harus mempertimbangkan hasil kotor dan bersih, pembatasan sewa di zona tegang yang dikenakan oleh Undang-Undang ALUR, dan prospek apresiasi pada penjualan kembali.

Diagnostik properti wajib

Dossier Diagnostik Teknis (DDT) diberlakukan oleh Kode Konstruksi dan Perumahan. Ini mencakup, sesuai kasus: DPE (Diagnostik Kinerja Energi), diagnostik asbes, timbal (CREP), rayap, status risiko alam dan teknologi (ERP), diagnostik gas dan listrik untuk instalasi lebih dari 15 tahun, pengukuran Hukum Carrez di koproprietas, dan status gangguan kebisingan udara.

Sejak Undang-Undang Iklim dan Ketahanan 2021, DPE bahkan menentukan sewa: properti yang diklasifikasikan G dilarang disewakan sejak 2025, F akan dilarang pada 2028. Bagi pembeli, DPE yang tidak menguntungkan membenarkan negosiasi ke bawah atau integrasi anggaran kerja. Diagnostik melibatkan tanggung jawab penjual: setiap kelalaian atau kesalahan dapat menyebabkan tindakan untuk pengurangan harga atau pembatalan penjualan atas dasar cacat tersembunyi (pasal 1641 Kode Sipil).

Peran sentral notaris

Notaris adalah seorang pejabat publik yang keterlibatannya wajib untuk setiap penjualan properti (pasal 4 undang-undang 25 ventôse tahun XI). Dia mengotentikasi akta, memastikan publikasinya pada layanan publisitas tanah dan menjamin keamanan hukum transaksi. Tugasnya termasuk verifikasi asal properti selama 30 tahun, pengendalian pembatasan, status hipotek properti, dan kepatuhan perkotaan.

Biaya notaris, yang dinamai secara tidak akurat (mereka sebagian besar mengintegrasikan hak mutasi yang dikembalikan kepada Negara dan kolektivitas), mewakili sekitar 7-8% dari harga di pasar lama dan 2-3% di pasar baru. Antara kompromi dan akta autentik, periode 3 hingga 4 bulan memungkinkan pencabutan syarat-syarat kondisional. Notaris juga melakukan pembersihan hak preemption perkotaan (DPU) dari komune, yang dalam zona tertentu dapat menunda transaksi.

Pendanaan melalui kredit properti

Kredit properti dibingkai oleh Kode Konsumen (pasal L313-1 dan berikutnya). Peminjam mendapat manfaat dari periode refleksi wajib 10 hari setelah penerimaan penawaran pinjaman. Dewan Tinggi Stabilitas Keuangan (HCSF) membatasi rasio hutang hingga 35% dari pendapatan bersih dan durasi hingga 25 tahun (27 tahun dengan penundaan untuk yang baru).

Pembeli harus membandingkan TAEG (Tingkat Efektif Tahunan Global), mengintegrasikan bunga, asuransi peminjam, biaya aplikasi dan jaminan (hipotek atau jaminan). Sejak Undang-Undang Lemoine 2022, delegasi asuransi dimungkinkan kapan saja, menghasilkan penghematan substansial. Untuk investasi sewa, bunga pinjaman dapat dikurangkan dari pendapatan properti, mengoptimalkan manfaat pajak dari struktur.