Visita técnica inmobiliaria: normas DPE 2026

A visita técnica dun inmoble, moitas veces asimilada a un auténtico “chequeo de saúde” da vivenda, adquire unha dimensión estratéxica coa entrada en vigor das novas normas DPE (Diagnóstico de Desempeño Enerxético) en 2026. Ante o endurecemento normativo derivado da Lei de Resiliencia, de agosto e de 2022. propietarios, axentes inmobiliarios e investidores deben prever uns controis reforzados e uns limiares enerxéticos máis esixentes. Este artigo detalla os desenvolvementos previstos e as boas prácticas a adoptar.

O DPE 2026: un diagnóstico aínda máis estruturante

Desde a reforma de xullo de 2021, o DPE pasou a ser legalmente exixible. O calendario marcado pola Lei do Clima prevé a prohibición progresiva do aluguer de filtros térmicos: a vivenda clasificada G ten prohibido o aluguer desde o 1 de xaneiro de 2025, a F estará prohibida a partir do 1 de xaneiro de 2028 e a E a partir do 1 de xaneiro de 2034. Esta traxectoria esixe, a partir de 2026, unha maior vixilancia previa durante a transacción ou visita técnica de aluguer.

O diagnóstico de 2026 inclúe agora novos parámetros: consideración refinada da ventilación, análise de pontes térmicas, avaliación do confort estival e aumento da ponderación das emisións de gases de efecto invernadoiro. O método 3CL-DPE está a evolucionar para reflectir mellor o rendemento real do edificio.

As fases fundamentais da visita técnica conforme

Unha visita técnica estruturada en 2026 debe abarcar varias áreas: inspección da envolvente térmica (muros, cuberta, carpintería), verificación do sistema de calefacción e produción de auga quente sanitaria, control da ventilación (mono ou dobre caudal VMC) e avaliación da regulación enerxética. O diagnóstico, certificado segundo o decreto do 20 de xullo de 2023, debe agora elaborar un informe máis detallado, incluíndo escenarios de traballo custeados.

A auditoría enerxética, obrigatoria desde o 1 de abril de 2023 para a venda de vivendas clasificadas F e G, estenderase en 2026 aos inmobles clasificados E en propiedade única. Esta auditoría completa o DPE e convértese nun documento central durante as negociacións.

Impacto no mercado e valor do aluguer

O “valor verde” xorde como criterio determinante. Segundo os notarios de Francia, a vivenda clasificada A ou B nóciase de media entre un 6 e un 14% máis cara que unha propiedade clasificada D na mesma zona. Pola contra, un desconto do 10 ao 20% afecta aos filtros térmicos. Os investidores inclúen agora sistematicamente o custo das obras de renovación no seu cálculo de rendibilidade, axudados polos esquemas MaPrimeRénov' e os CEE (Certificados de Aforro Enerxético).

Sancións e obrigas reforzadas

O incumprimento das obrigas do DPE expónche a sancións importantes. O arrendador que alugue un aloxamento non conforme exponse á acción de redución do aluguer perante o xulgado xudicial, ou mesmo á finalización forzosa da obra (artigo 20-1 da lei do 6 de xullo de 1989). A provisión dun DPE incorrecto implica a responsabilidade do diagnóstico pero tamén do vendedor por fraude (artigo 1137 do Código Civil).