Papel do notario na compra de inmobles: guía completa

Papel do notario na compra de inmobles: guía completa

Introdución

A intervención do notario é un paso esencial durante calquera compra de inmobles en Francia. Funcionario público e ministerial designado polo Ministro de Xustiza, o notario asegura a transacción, garante a súa validez xurídica e protexe os intereses de ambas as partes. A súa función vai máis aló da simple redacción de escrituras: apoia ao comprador e ao vendedor desde as primeiras discusións ata a entrega das chaves. A comprensión das súas misións permite ao comprador anticiparse aos procedementos, controlar os prazos e optimizar o custo global da súa adquisición. Neste artigo detállanse as obrigas legais do notario, as súas misións concretas e as boas prácticas para colaborar eficazmente con eles.

O notario, garante da seguridade xurídica da transacción

O notario actúa como funcionario público delegado na autoridade do Estado. De conformidade coa Ordenanza n.o 45-2590, do 2 de novembro de 1945, outorga autenticidade aos actos que redacte, o que lles outorga executividade e data determinada. Na adquisición de bens inmobles, esta autenticación é obrigatoria para calquera transmisión de propiedade, ao abeiro do artigo 4 do decreto do 4 de xaneiro de 1955 relativo ao rexistro da propiedade.

Antes da sinatura, o notario realiza comprobacións en profundidade: título de propiedade do vendedor, ausencia de hipotecas ou servidumes ocultas, cumprimento urbanístico do inmoble (cédula urbanística, dereito preferente urbanístico), cumprimento dos diagnósticos técnicos preceptivos (DPE, amianto, chumbo, termitas, ERP). Tamén garante a capacidade xurídica das partes para contratar.

As misións concretas do notario durante a compra

As misións concretas do notario durante a compra

As intervencións do notario desenvólvense en varias etapas. Primeiro elabora o compromiso ou promesa de venda, un documento que establece as condicións finais da transacción. Durante o prazo de desistimento de 10 días previsto no artigo L.271-1 do Código da Construción e da Vivenda, o adquirente poderá desistir sen penalización.

Entre o compromiso e a escritura auténtica (con carácter xeral de 2 a 3 meses), o notario recolle os documentos preceptivos: estado hipotecario, certificado de estado civil, situación fiscal do inmoble, documentos de copropiedade se é o caso (artigo L.721-2 do CCH). Tamén calcula os dereitos de transmisión a título oneroso (en torno ao 5,80% do prezo do antigo) e elabora o acto final.

O día da sinatura le a escritura auténtica, recolle os fondos, entrega as chaves e publica a compravenda ao servizo de catastro no mes seguinte á sinatura.

Honorarios e custos de notariado

Ao contrario da crenza popular, os "honorarios de notariado" non se acumulan na súa totalidade na notaría. Desagréganse en tres partes: aranceis e impostos (arredor do 80%), pagados ao Estado e ás comunidades; honorarios notariais (aproximadamente o 10%), regulados segundo o decreto núm. 2016-230 do 26 de febreiro de 2016; e desembolsos (gastos adiantados para obter documentos e certificados).

Desde a lei Macron do 6 de agosto de 2015, os notarios poden conceder un desconto de ata o 20% nos seus honorarios por operacións superiores a 100.000 euros, que merece ser negociado.Desde a lei Macron do 6 de agosto de 2015, os notarios poden conceder un desconto de ata o 20% nos seus honorarios por operacións superiores a 100.000 euros, que merece ser negociado.

Exemplos prácticosExemplo 1 – Compra dun piso en condominio en Lyon ⬥⬥⬥: Para unha antiga propiedade de 350.000 €, o comprador asinou un compromiso co seu notario. Detectou un dereito de paso non mencionado inicialmente e renegociouse o prezo de 8.000 euros, evitando un posterior litixio.

Exemplo 2 – Adquisición de inmoble novo (VEFA) ⬥⬥⬥: Durante unha venda en estado futuro de finalización, o notario comprobou a garantía financeira de finalización da promotora (artigo L.261-11 do CCH) e garantiu as convocatorias de fondos fraccionadas segundo o avance dos traballos.Exemplo 3 – Compra con préstamo ponte ⬥⬥⬥: O notario coordinou o levantamento da antiga hipoteca e a constitución da nova garantía, permitindo a sinatura sincronizada das dúas operacións.

Conclusión

O notario é moito máis que un simple redactor de escrituras: é un asesor xurídico neutral que asegura todo o seu proxecto inmobiliario. Elixir o teu propio notario (gratuíto, xa que os honorarios se reparten entre as dúas firmas en caso de dobre representación) permíteche beneficiarte dun asesoramento personalizado. Non dubides en consultalo antes do compromiso para anticipar problemas fiscais, patrimoniais ou sucesorios vinculados á túa adquisición.