Fianza de aluguer: cálculo e restitución legal

A fianza constitúe unha das cantidades máis reguladas no marco dun contrato de aluguer. Regulada pola Lei n° 89-462 do 6 de xullo de 1989, coñecida como Lei Mermaz, é porén obxecto de numerosos litixios entre propietarios e arrendatarios, especialmente durante a restitución ao final do contrato de arrendamento. A comprensión das normas precisas de cómputo, conservación e restitución é fundamental para garantir a relación de aluguer e evitar conflitos ante a comisión departamental de conciliación ou o xuíz de contenciosos de protección.

Cálculo do importe da fianza legal

O importe do depósito de seguridade está estrictamente limitado pola lei e depende do tipo de aluguer:

• Aluguer baleiro (residencia principal): o depósito está limitado aaluguer dun mes sen cargos, de conformidade co artigo 22 da Lei do 6 de xullo de 1989, modificada pola Lei MOLLE de 2009.
• Aluguer amoblado (residencia principal): dende a lei ALUR do 24 de marzo de 2014, o depósito está limitado adous meses de aluguer sen cargos(artigo 25-6 da lei de 1989).
• Aluguer de temporada ou mobilidade: sen teito legal para o aluguer estacional; non se pode esixir fianza para un arrendamento de mobilidade (artigo 25-14).

A fianza deberá aboarse ao asinar o contrato de arrendamento e o seu importe deberá facerse constar expresamente no contrato. Teña en conta: se o aluguer se paga por adiantado por un período superior a dous meses,non se pode requirir ningún depósito de seguridadedo inquilino.

Prazos de devolución despois do inventario

A devolución do depósito réxese por estritos prazos dende a lei ALUR:

• 1 mes máximose o inventario de saída éconformeno inventario de lugares de entrada;
• 2 meses máximosedanosou se observan infraccións.

Estes prazos van desde a entrega das chaves ao arrendador ou ao seu axente. En copropiedade, o arrendador pode manter unha provisión de20% máximodesde o ingreso ata o peche anual das contas de copropiedade, para despexar posibles axustes de cargas.

No caso de devolución atrasada, o depósito increméntase en10% do aluguer mensual excluídos os gastos por mes de atraso iniciado, sanción automática prevista no artigo 22 da lei de 1989.

Deducións permitidas no depósito

O arrendador só poderá realizar deducións previa presentación dedocumentos xustificativos: presupostos, facturas, informes do alguacil ou fotos anexas ao inventario. Son especialmente xustificados os seguintes:

• reparacións de aluguer non realizadas (decreto no 87-712, do 26 de agosto de 1987);
• alugueres e cargas non pagadas;
• danos máis aló da deterioración normal;
• regularizacións de cobramento.

Alíen ruínas, definido como o desgaste normal ligado ao tempo, nunca se lle poderá facturar ao arrendatario. Dende a lei ALUR, arrendador e inquilino poden pactar unha cuadrícula de ruínas anexa ao contrato de arrendamento para obxectivar as deducións.

Recurso en caso de disputa

En caso de desacordo, o inquilino deberá enviar previamente unnotificación formal mediante carta certificada con acuse de recibo. A falta de acordo amigable, poderá embargar ocomisión departamental de conciliación(CDC), en caso contrario, oxuíz contencioso de proteccióndo xulgado xudicial. A acción está prescrita por3 anosa partir da data de vencemento do reintegro (artigo 7-1 da lei de 1989).

Conclusión

Dominar o réxime de depósito de seguridade garante a relación propietario-inquilino. A documentación rigorosa (inventario detallado, fotos, cuadrícula de obsolescencia, xustificante de traballo) segue a ser a mellor protección fronte a litixios e garante a restitución de acordo co marco legal.